LÃI SUẤT VAY MUA NHÀ TĂNG, BÀI TOÁN TÀI CHÍNH TRỞ NÊN KHÓ HƠN

Nhiều gói vay ưu đãi đã vượt ngưỡng 10%

Theo thống kê của DKRA Consulting, trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12–24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến quanh mức 10,9% mỗi năm.

Một số ngân hàng đang áp dụng mức cao hơn mặt bằng chung. VPBank có gói cố định 12 tháng ở mức 13,2%, trong khi MSB và ACB khoảng 11%. Với VIB, lãi suất được ghi nhận khoảng 11,1% cho kỳ hạn cố định 12 tháng và 12% đối với 24 tháng.

Ở chiều ngược lại, số ngân hàng còn duy trì mức lãi suất cố định 12 tháng dưới 10% ngày càng ít. HDBank ở mức 9,8%, VietBank khoảng 9,5% và Woori Bank khoảng 9,3%.

So với quý II, mặt bằng hiện tại đã tăng đáng kể. Khảo sát của VARS-IRE tại 10 ngân hàng thương mại trong giai đoạn này cho thấy khách hàng vẫn có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi cố định 12 tháng với lãi suất khoảng 8,5–9,2% mỗi năm.

Lãi suất tại nhiều nhóm ngân hàng đồng loạt điều chỉnh

Dữ liệu từ Dat Xanh Services cho thấy lãi suất ưu đãi bình quân đối với khoản vay cố định 12 tháng tại 8 ngân hàng được khảo sát đã tăng khoảng 0,6 điểm phần trăm so với quý II và cao hơn gần 1 điểm phần trăm so với đầu năm.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Agribank ghi nhận mức điều chỉnh đáng chú ý nhất khi lãi suất cố định trong năm đầu tăng từ 8,2% trong quý II lên 9,5% mỗi năm. BIDV gần như không thay đổi, duy trì khoảng 10,8%. Vietcombank tăng nhẹ từ 9,8% lên 9,9%, còn VietinBank duy trì mức 10% sau khi từng điều chỉnh lên 10,5% vào tháng 5.

Ở nhóm ngân hàng thương mại tư nhân, một số nhà băng như Sacombank, TPBank và SeABank đang áp dụng lãi suất ưu đãi cho các khoản vay cố định 12–18 tháng trong khoảng 11–13% mỗi năm. So với trước, mức lãi suất cố định tại một số ngân hàng đã tăng thêm khoảng 0,8–1,1 điểm phần trăm.

Nhóm ngân hàng nước ngoài cũng có những điều chỉnh tương đối rõ. Standard Chartered tăng lãi suất ưu đãi từ 7,5% lên 9,8% mỗi năm, trong khi Hong Leong Bank tăng từ 8,9% lên 10,5%. Shinhan Bank cũng đưa lãi suất cố định 12 tháng lên khoảng 10%.

Những thay đổi này cho thấy giai đoạn lãi suất vay mua nhà dưới 10% không còn phổ biến như trước. Nhiều chương trình ưu đãi hiện đã dịch chuyển lên khoảng 10–13% mỗi năm, làm tăng đáng kể chi phí đối với người mua cần sử dụng vốn vay.

Lãi suất niêm yết chưa phải chi phí cuối cùng

Mức lãi suất công bố không nhất thiết là mức mà mọi khách hàng thực tế phải trả. Khoản vay được phê duyệt còn phụ thuộc vào hồ sơ tín dụng, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, tài sản bảo đảm và chính sách riêng của từng ngân hàng.

Ngoài ra, khách hàng mua bất động sản thuộc các dự án liên kết với ngân hàng có thể được hưởng mức lãi suất khác so với khoản vay thông thường.

Người vay cũng cần lưu ý những khoản phí đi kèm. Theo DKRA Consulting, phí bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm nhân thọ tại một số ngân hàng có thể dao động khoảng 0,5–1% giá trị khoản vay, tùy trường hợp. Bảo hiểm cháy nổ đối với tài sản thế chấp cũng có thể phát sinh.

Do đó, việc so sánh các khoản vay chỉ dựa trên mức lãi suất quảng cáo ban đầu có thể chưa phản ánh đầy đủ tổng chi phí tài chính.

Rủi ro lớn hơn nằm ở giai đoạn sau ưu đãi

Một điểm quan trọng khác là lãi suất ưu đãi thường chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Sau khi kết thúc thời gian này, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi.

Theo thông tin được cung cấp từ thị trường, lãi suất sau ưu đãi có thể nằm trong khoảng 12–16% mỗi năm, tùy từng ngân hàng và công thức xác định.

Vì vậy, người mua cần đánh giá khả năng trả nợ dựa trên kịch bản lãi suất sau ưu đãi thay vì chỉ tính toán theo mức lãi suất thấp trong năm đầu tiên.

Ví dụ, một khoản vay có mức ưu đãi hấp dẫn trong 12 tháng đầu có thể tạo cảm giác chi phí tài chính dễ kiểm soát. Tuy nhiên, nếu lãi suất điều chỉnh tăng đáng kể từ năm thứ hai, số tiền phải trả hàng tháng có thể thay đổi và gây áp lực lên ngân sách gia đình.

Người mua ngày càng thận trọng với đòn bẩy

Lãi suất tăng diễn ra trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận bất động sản bằng vốn vay trở thành bài toán khó hơn.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9% mỗi năm. Phần lớn người được khảo sát đánh giá khoảng 5–9% là mức phù hợp.

Khi lãi suất vượt 11%, xu hướng hạn chế sử dụng đòn bẩy có thể trở nên rõ rệt hơn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của cá nhân mà còn có thể tác động đến sức mua chung trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, người mua nên tính toán tổng chi phí của khoản vay, bao gồm lãi suất, bảo hiểm và các loại phí liên quan. Quan trọng hơn, kế hoạch tài chính cần được xây dựng dựa trên khả năng trả nợ trong cả thời gian dài, đặc biệt là giai đoạn sau khi chương trình ưu đãi kết thúc.

Khi giá bất động sản chưa giảm tương ứng với chi phí vốn, việc lựa chọn thời điểm vay, tỷ lệ vay phù hợp và duy trì một khoản dự phòng tài chính sẽ trở thành những yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro trong quá trình sở hữu nhà.