DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN SANG PHÒNG THỦ ĐỂ BẢO TOÀN DÒNG TIỀN

Thanh khoản giảm, chi phí vận hành vẫn duy trì

Các doanh nghiệp môi giới đang cảm nhận rõ sự suy giảm của sức mua trên thị trường.

Ông Đỗ Hùng Dũng, Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch tại khu Đông TP HCM, cho biết số lượng giao dịch của đơn vị trong vài tháng gần đây giảm khoảng 70–80% so với cùng kỳ năm trước. Có thời điểm, sàn không phát sinh giao dịch dù đã tăng ngân sách quảng cáo và mở rộng các kênh tiếp cận khách hàng.

Tình trạng này cũng ảnh hưởng đến kế hoạch phân phối sản phẩm trong những tháng cuối năm. Khi lượng khách hàng đăng ký trước tại một số dự án không đạt kỳ vọng, chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh hoặc lùi thời điểm mở bán.

Trong khi doanh thu giảm, doanh nghiệp môi giới vẫn phải duy trì nhiều khoản chi cố định như tiền thuê văn phòng, lương nhân sự, marketing và chi phí vận hành. Một phần doanh thu từ các giao dịch trước đó chưa được thanh toán càng khiến dòng tiền ngắn hạn chịu thêm áp lực.

Theo ông Dũng, nếu thị trường không sớm cải thiện, doanh nghiệp có thể phải tiếp tục tinh giản bộ máy và giảm các khoản chi không thiết yếu để duy trì hoạt động.

Chủ đầu tư ưu tiên thu hồi vốn thay vì mở rộng

Áp lực dòng tiền cũng khiến nhiều chủ đầu tư thay đổi cách tiếp cận.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại phường Bến Thành cho biết công ty đã giãn tiến độ triển khai một số dự án mới, thay vào đó tập trung nguồn lực cho những dự án đang xây dựng nhằm hoàn thiện và đưa sản phẩm đến tay khách hàng sớm hơn.

Trong điều kiện tốc độ hấp thụ chưa đạt kỳ vọng, việc tiếp tục rót vốn vào những quỹ đất chưa thể triển khai kinh doanh có thể khiến áp lực tài chính tăng thêm, đặc biệt khi doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay.

Do đó, thay vì ưu tiên mở rộng quỹ dự án, doanh nghiệp đang tập trung vào mục tiêu bảo toàn dòng tiền và rút ngắn thời gian thu hồi vốn.

Một phương án được nhiều doanh nghiệp cân nhắc là hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng một phần dự án. Việc chia sẻ lợi ích với đối tác có thể làm giảm tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, nhưng đổi lại giúp doanh nghiệp giảm nhu cầu vốn ban đầu và hạn chế chi phí lãi vay trong trường hợp thời gian bán hàng kéo dài.

Sức khỏe tài chính doanh nghiệp chịu tác động rõ hơn

Những khó khăn về thanh khoản đang diễn ra trong bối cảnh số lượng doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường gia tăng.

Theo Cục Thống kê thuộc Bộ Tài chính, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, cao hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Bình quân mỗi tháng có khoảng 243 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này giải thể.

Ở phía cầu, chi phí vay mua nhà phổ biến khoảng 12–16% mỗi năm cũng khiến quyết định xuống tiền của người mua trở nên thận trọng hơn. Giá nhà cao trong khi triển vọng sinh lời chưa rõ ràng làm tâm lý chờ đợi kéo dài, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước trong kỳ giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu từ Dat Xanh Services cũng cho thấy lượng hấp thụ trong nửa đầu năm giảm 62% so với nửa cuối năm 2025, khiến tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ còn khoảng 20–30%.

Bài toán khó giữa kích cầu và bảo toàn lợi nhuận

Để cải thiện thanh khoản, các chủ đầu tư có xu hướng gia tăng chính sách hỗ trợ khách hàng, chẳng hạn hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán hoặc đưa ra các chương trình ưu đãi khác.

Tuy nhiên, đây không phải giải pháp dễ áp dụng đối với tất cả doanh nghiệp.

Với những chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, việc tăng ưu đãi có thể tiếp tục thu hẹp biên lợi nhuận và tạo thêm áp lực lên dòng tiền. Nhưng nếu giảm mức hỗ trợ, tốc độ bán hàng có thể chậm hơn, đồng nghĩa với việc thời gian thu hồi vốn tiếp tục kéo dài.

Doanh nghiệp vì thế phải cân đối giữa hai mục tiêu: duy trì khả năng bán hàng và bảo vệ nguồn tiền cần thiết để vận hành dự án.

Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu áp lực lớn hơn

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định sức mua yếu đang làm rõ hơn sự khác biệt về khả năng chống chịu giữa các doanh nghiệp.

Đối với chủ đầu tư, giao dịch chậm đồng nghĩa với việc doanh thu và dòng tiền về chậm hơn, trong khi các khoản chi cho đất đai, xây dựng, nhân sự và lãi vay vẫn tiếp tục phát sinh. Doanh nghiệp sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao sẽ chịu tác động mạnh hơn nếu thời gian bán hàng kéo dài.

Theo ông Thắng, khả năng xoay xở của một số doanh nghiệp hiện cũng hạn chế hơn so với các giai đoạn trước. Nhiều đơn vị đã phải bán tài sản hoặc chuyển nhượng dự án để xử lý các vấn đề tài chính phát sinh từ những năm trước, khiến nguồn lực dự phòng không còn dồi dào.

Trong khi đó, việc kiểm soát tín dụng khiến khả năng huy động thêm vốn cho các dự án mới hoặc đang triển khai trở nên khó khăn hơn.

Tín dụng phân hóa, doanh nghiệp phải tự củng cố nguồn lực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng lãi suất tăng cùng với việc một số ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp.

Theo ông, có trường hợp chi phí vay của doanh nghiệp được điều chỉnh lên mức 19–20% mỗi năm, khiến gánh nặng tài chính tăng đáng kể.

Vấn đề không chỉ nằm ở mặt bằng lãi suất mà còn liên quan đến khả năng phân bổ tín dụng. Nếu việc kiểm soát vốn quá chặt, ngay cả những doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện triển khai và có khả năng tạo nguồn cung cho thị trường cũng có thể gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn.

VCBS cũng đánh giá khả năng tiếp cận tín dụng của lĩnh vực bất động sản trong năm nay kém thuận lợi hơn. Dù tín dụng vẫn tăng, việc kiểm soát được thực hiện chặt chẽ hơn trong bối cảnh rủi ro nợ xấu gia tăng.

Nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, sử dụng đòn bẩy cao hoặc sở hữu dự án có khả năng thanh khoản thấp được dự báo sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc tái cấp vốn.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và dòng tín dụng được phân bổ thận trọng hơn, chiến lược của doanh nghiệp bất động sản đang có sự thay đổi rõ rệt.

Thay vì ưu tiên mở rộng quỹ đất và phát triển nhiều dự án cùng lúc, không ít doanh nghiệp chuyển sang chiến lược phòng thủ: kiểm soát chi phí, tập trung hoàn thiện dự án có khả năng tạo dòng tiền, rút ngắn thời gian thu hồi vốn và hạn chế các khoản đầu tư chưa cấp thiết.

Những doanh nghiệp có lượng tiền mặt tốt, mức nợ thấp và dự án đủ điều kiện triển khai vẫn có thể duy trì vị thế để chờ thị trường phục hồi hoặc tận dụng cơ hội khi các đối thủ thu hẹp hoạt động.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay và dòng tiền bán hàng sẽ chịu sức ép lớn hơn khi thanh khoản thị trường chưa cải thiện.

Trong giai đoạn vốn trở nên đắt đỏ và tín dụng có sự phân hóa, quá trình sàng lọc trên thị trường bất động sản có thể tiếp tục diễn ra mạnh hơn. Với những doanh nghiệp thiếu nguồn lực, hợp tác đầu tư, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp quy mô có thể trở thành những lựa chọn cần thiết để duy trì khả năng hoạt động và bảo toàn dòng tiền.