THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ III/2026: SỨC MUA THỰC ĐỊNH HÌNH CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN

1. Thị trường vẫn có nhu cầu, nhưng sức mua phân hóa

Theo VARS IRE, nguồn cung nhà ở mới trong quý III/2026 đạt 31.844 sản phẩm, trong khi số giao dịch được ghi nhận là 12.520. Tỷ lệ hấp thụ 39,3% phản ánh mức tiêu thụ so với nguồn cung theo cách tính của báo cáo. Tuy nhiên, không thể đồng nhất toàn bộ sản phẩm chưa giao dịch trong kỳ với hàng tồn kho.

VARS nhận định các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực có lợi thế hơn về khả năng tiêu thụ so với nhóm sản phẩm thiên về đầu cơ.

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và sáu tháng đầu năm 2026 của Reatimes cũng đề cập sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và doanh nghiệp dưới tác động của pháp lý, chi phí phát triển và hành vi người mua.

Từ các dữ liệu và nhận định này, có thể thấy cần phân biệt nhu cầu tìm hiểu với sức mua thực tế. Khách hàng có thể quan tâm đến dự án nhưng chưa đáp ứng được điều kiện tài chính hoặc chưa tìm thấy sản phẩm phù hợp. Do đó, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản sẽ cải thiện nếu giá bán vượt khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu.

2. Nguồn cung lớn, cơ cấu sản phẩm cần được xem xét

Các số liệu dưới đây phản ánh quy mô nguồn cung nhà ở mới và mức độ hấp thụ trong quý III/2026.

Nguồn: VARS IRE; các tỷ trọng cơ cấu được CafeF dẫn từ VARS. Các số liệu phản ánh cơ cấu nguồn cung, không phải tỷ trọng giao dịch hay tỷ lệ hấp thụ riêng của từng nhóm sản phẩm.

Căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung được công bố. Vì vậy, việc đánh giá thị trường cần đi sâu hơn vào mức giá, diện tích, công năng và nhóm khách hàng mục tiêu của từng dự án.

Theo số liệu CafeF dẫn từ VARS, cơ cấu căn hộ mới theo các nhóm giá trong quý III/2026 gồm:

• Cận cao cấp, 70–100 triệu đồng/m²: 47,56%.

• Cao cấp, 100–200 triệu đồng/m²: 23,15%.

• Trung cấp, 25–70 triệu đồng/m²: 22,35%.

• Siêu cao cấp, trên 200 triệu đồng/m²: 6,94%.

Nguồn: CafeF dẫn số liệu VARS. Cần hiểu đây là cơ cấu theo nhóm giá trong phạm vi nguồn cung được báo cáo, không phải cơ cấu của toàn bộ căn hộ đang lưu hành trên thị trường.

Cơ cấu này đặt ra câu hỏi về khả năng chi trả của khách hàng. Tuy nhiên, chỉ riêng tỷ trọng căn hộ theo mức giá chưa đủ để kết luận toàn thị trường thiếu nhà ở vừa túi tiền; cần xem xét thêm thu nhập hộ gia đình, tổng giá trị căn hộ, chi phí tài chính và nguồn cung tại từng địa phương.

Tại Hà Nội, dữ liệu Batdongsan.com.vn được CafeF dẫn lại cho thấy trong quý III/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi giá rao bán nhà riêng nhìn chung đi ngang so với quý II. Từ đầu năm đến tháng 9/2026, giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, còn phân khúc sơ cấp giảm 9%.

Đây là số liệu về giá rao bán, không phải giá giao dịch hoàn tất và cũng không đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam. Các mức biến động này cần được xem xét cùng vị trí, chất lượng, tình trạng bàn giao và đặc điểm từng sản phẩm trước khi đưa ra đánh giá về mặt bằng giá.

3. Người mua thay đổi, sản phẩm cần thích ứng

Các nhận định được Reatimes dẫn từ VARS cho thấy xu hướng chú trọng hơn đến nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Đây là nhận định về xu hướng thị trường, không có nghĩa hành vi của mọi nhóm khách hàng đã thay đổi theo cùng một cách.

Đối với nhà ở, các yếu tố cần xem xét gồm tổng chi phí sở hữu, kết nối giao thông, tiện ích và khả năng tiếp cận việc làm. Với bất động sản thương mại, hiệu quả khai thác cần được đánh giá thông qua nhu cầu thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và dòng tiền dự kiến.

Áp lực thanh khoản cũng được phản ánh trong hoạt động môi giới. Theo Tạp chí Kinh tế Tài chính, số liệu khảo sát trong nhóm hội viên VARS cho thấy 65% doanh nghiệp môi giới được khảo sát có thời gian nhận phí kéo dài 6–12 tháng; khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý. Bài viết cũng đề cập ba doanh nghiệp có doanh thu bán niên tăng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm.

Các số liệu này cần được hiểu trong phạm vi khảo sát và các doanh nghiệp được đề cập, không mặc nhiên đại diện cho toàn bộ ngành môi giới. Dù vậy, chúng cho thấy doanh thu không đồng nghĩa với tiền đã thu. Chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới cần theo dõi tiến độ thanh toán, khoản phải thu và vốn lưu động, thay vì chỉ đánh giá hiệu quả dựa trên số sản phẩm bán được hoặc doanh thu ghi nhận.

4. Nhà phát triển dự án cần điều chỉnh điều gì?

4.1. Nghiên cứu thị trường và cơ cấu sản phẩm

Nhà phát triển dự án cần xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu, khả năng chi trả, nguồn cung cạnh tranh và tỷ lệ chuyển đổi từ quan tâm sang giao dịch. Kết quả nghiên cứu nên được phản ánh vào diện tích, công năng, giá bán và chính sách thanh toán, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc xu hướng chung của thị trường.

4.2. Quy hoạch và hạ tầng

Không nên định giá dự án chỉ dựa trên kỳ vọng hạ tầng trong tương lai. Cần đánh giá khả năng kết nối hiện tại, tiến độ các công trình liên quan và khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ. Những lợi ích phụ thuộc vào hạ tầng tương lai nên được đánh giá theo các kịch bản tiến độ khác nhau.

4.3. Pháp lý và tiến độ

Tình trạng pháp lý ảnh hưởng đến thời điểm triển khai, điều kiện kinh doanh và khả năng thu tiền. Vì vậy, kế hoạch pháp lý cần được theo dõi song song với tiến độ thiết kế, xây dựng và bán hàng nhằm hạn chế nguy cơ phát sinh chi phí do chậm trễ.

Các đánh giá cụ thể về điều kiện pháp lý phải dựa trên hồ sơ và văn bản áp dụng cho từng dự án; không thể suy ra tình trạng pháp lý chỉ từ thông tin thị trường hoặc quảng bá bán hàng.

4.4. Tài chính và chi phí

Doanh nghiệp cần kiểm tra khả năng duy trì dòng tiền trong trường hợp tốc độ bán hàng thấp hơn kế hoạch hoặc chi phí vốn tăng. Việc tối ưu tổng chi phí phát triển cần đi cùng yêu cầu về chất lượng, an toàn và tính đồng bộ của dự án.

Với dự án triển khai theo giai đoạn, cần cân đối tốc độ đầu tư với khả năng hấp thụ dự kiến, đồng thời bảo đảm tuân thủ quy hoạch và điều kiện pháp lý. Đây là định hướng quản trị rủi ro, không phải bảo đảm rằng việc chia giai đoạn sẽ luôn nâng cao hiệu quả đầu tư.

5. Năm tín hiệu cần theo dõi

5.1. Lượng quan tâm chưa đồng nghĩa với giao dịch thực tế.

CafeF ghi nhận lượng khách tìm hiểu, tư vấn và xem nhà vẫn hiện hữu, trong khi tỷ lệ hấp thụ nhà ở mới trong quý III/2026 đạt 39,3% theo VARS IRE. Doanh nghiệp cần theo dõi tỷ lệ chuyển đổi qua từng giai đoạn bán hàng, từ liên hệ ban đầu đến đặt cọc và hoàn tất giao dịch.

5.2. Giá rao bán điều chỉnh, nhưng cần phân biệt với giá giao dịch.

Tại Hà Nội, giá rao bán chung cư thứ cấp được dẫn lại là giảm 15% từ đầu năm đến tháng 9/2026. Chỉ số này không có nghĩa mọi căn hộ thứ cấp đều giảm 15%. Khi đánh giá khả năng cạnh tranh, chủ đầu tư cần so sánh dự án mới với các sản phẩm tương đồng, bao gồm cả nhà đã hoàn thiện và có thể đưa vào sử dụng ngay.

5.3. Tồn kho và quy mô vốn đầu tư cần được phân tích riêng.

CafeF dẫn số liệu về 2.221 dự án với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng và gần 52.000 sản phẩm tồn kho được báo cáo. Theo thông tin được dẫn lại, số liệu tồn kho được tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương, nên không nên mặc định đây là kết quả kiểm kê đầy đủ toàn thị trường.

Tổng quy mô vốn đầu tư không đồng nghĩa với vốn đã giải ngân, vốn bị mắc kẹt hay giá trị hàng tồn kho. Khi đánh giá rủi ro, doanh nghiệp cần phân biệt các khoản đầu tư đã thực hiện, công trình dở dang, sản phẩm chưa bán và khoản phải thu.

5.4. Doanh thu tăng chưa chắc dòng tiền đã cải thiện.

Số liệu về thời gian nhận phí của doanh nghiệp môi giới cho thấy khoản phải thu và thời gian thanh toán có thể tạo áp lực thanh khoản trong chuỗi hoạt động bất động sản. Chủ đầu tư cần kiểm soát tiến độ thu tiền, nghĩa vụ thanh toán và nhu cầu vốn lưu động, đồng thời phân biệt doanh thu ghi nhận với dòng tiền thực thu.

5.5. Dự báo phục hồi không đồng nghĩa mọi dự án đều hưởng lợi.

CafeLand dẫn dự báo của VARS rằng giao dịch nhà ở quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi so với quý trước. Đây là dự báo, không phải kết quả đã được xác nhận. Mức phục hồi thực tế còn phụ thuộc vào sức mua, giá bán, khả năng tiếp cận vốn và cơ cấu nguồn cung của từng thị trường địa phương.

6. Dài hạn: Lấy khả năng hấp thụ làm cơ sở đầu tư

Các dữ liệu và nhận định trên gợi ý ba hướng điều chỉnh đối với doanh nghiệp bất động sản:

• Gắn nghiên cứu thị trường với quyết định đầu tư: Kiểm chứng nhu cầu và khả năng chi trả trước khi chốt cơ cấu sản phẩm, giá bán và kế hoạch triển khai.

• Đánh giá tài sản theo giá trị sử dụng: Xem xét khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, khai thác thương mại và tạo dòng tiền phù hợp với từng loại hình.

• Tăng cường quản trị dòng tiền: Theo dõi tỷ lệ hấp thụ, tiến độ thu tiền, chi phí vốn, khoản phải thu và tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Theo Reatimes, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong sáu tháng đầu năm 2026 tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký tăng 71%. Đây là số liệu về đăng ký doanh nghiệp và vốn đăng ký, không đồng nghĩa với mức tăng tương ứng của vốn đầu tư thực tế đã giải ngân. Để đánh giá đầy đủ hơn, cần đối chiếu với dữ liệu gốc của cơ quan thống kê và các chỉ tiêu về hoạt động thực tế của doanh nghiệp.

Vì vậy, không thể chỉ dựa vào số lượng doanh nghiệp thành lập mới hoặc quy mô nguồn cung để đánh giá sức khỏe thị trường. Khả năng triển khai đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu và thu hồi vốn là những tiêu chí cần được xem xét đồng thời.

Kết luận

Thị trường bất động sản quý III/2026 vẫn ghi nhận nhu cầu, nhưng khả năng chuyển nhu cầu thành giao dịch có sự phân hóa. Với nhà phát triển dự án, trọng tâm cần đặt vào sản phẩm phù hợp với sức mua, pháp lý rõ ràng, hạ tầng khả thi và dòng tiền được kiểm soát.

Trong dài hạn, quy mô dự án không phải tiêu chí duy nhất để đánh giá hiệu quả đầu tư. Khả năng hấp thụ, tiến độ triển khai và hiệu quả sử dụng vốn cũng cần được xem xét ngay từ giai đoạn nghiên cứu và chuẩn bị dự án.