CHÍNH SÁCH MIỄN TIỀN SỬ DỤNG KHÔNG GIAN NGẦM ĐẾN 15M TẠI TP.HCM TÁC ĐỘNG THẾ NÀO ĐẾN CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN?

1. Toàn cảnh chính sách phát triển không gian ngầm tại TP.HCM

Trong nhiều năm, phát triển không gian ngầm tại TP.HCM phải đối mặt với những thách thức về quy hoạch, phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính và hiệu quả khai thác thương mại. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình lập phương án đầu tư, thiết kế và đánh giá hiệu quả tài chính của các dự án phức hợp tại khu vực trung tâm.

Ngày 22/9/2026, HĐND TP.HCM thông qua Nghị quyết 58/2026/NQ-HĐND về một số chính sách quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm trên địa bàn Thành phố. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Theo thông tin công bố trên cổng thông tin HĐND TP.HCM, chính sách đề cập đến giới hạn độ sâu được miễn tiền sử dụng, cơ chế khai thác phần không gian sâu hơn, việc xử lý một số trường hợp chưa có quy hoạch và các biện pháp khuyến khích đầu tư. (Nguồn: HĐND TP.HCM).

Đáng chú ý, chính sách mới tạo cơ sở để nhà đầu tư đưa chi phí sử dụng không gian ngầm vào mô hình tài chính với các tham số cụ thể hơn. Đây có thể là yếu tố hỗ trợ phát triển các tổ hợp thương mại, bãi đỗ xe và công trình ngầm kết nối với giao thông công cộng, đặc biệt tại những khu vực có mật độ xây dựng cao và quỹ đất mặt đất hạn chế.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc xác lập cơ chế tài chính và quyền triển khai xây dựng. Giới hạn 15m là ngưỡng liên quan đến tiền sử dụng không gian ngầm, không đồng nghĩa mọi công trình đều mặc nhiên được phép xây dựng đến độ sâu này.

Theo Báo Đầu Tư Tài Chính, việc sử dụng không gian ngầm vẫn phải phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất và yêu cầu an toàn; trường hợp quy hoạch quy định độ sâu thấp hơn thì phải tuân thủ giới hạn đó. (Nguồn: Đầu Tư Tài Chính).

Những con số đáng chú ý

• 15m: Độ sâu tối đa được miễn tiền sử dụng không gian ngầm trong phạm vi thửa đất, theo điều kiện của nghị quyết và quy hoạch áp dụng.

• 01/10/2026: Ngày Nghị quyết 58/2026/NQ-HĐND có hiệu lực.

• 01/01/2027: Mốc chuyển tiếp quan trọng đối với các công trình đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng trước ngày này.

• 4 tầng ngầm: Quy mô được đề cập đối với cấu trúc ngầm của ga trung tâm Bến Thành thuộc tuyến Metro số 1, minh họa tiềm năng tổ chức không gian và kết nối đô thị dưới lòng đất.

Về mốc chuyển tiếp, cổng thông tin HĐND TP.HCM cho biết công trình đã được nghiệm thu, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2027 không phải nộp tiền sử dụng không gian ngầm theo nghị quyết. Vì vậy, chủ đầu tư cần kiểm tra đúng điều kiện pháp lý và hồ sơ nghiệm thu thay vì chỉ căn cứ vào tiến độ thi công. (Nguồn: HĐND TP.HCM).

2. Không gian ngầm đang thay đổi tư duy phát triển bất động sản như thế nào?

Thị trường bất động sản đang có cơ sở để chuyển dịch tư duy từ việc xem tầng hầm là hạng mục kỹ thuật phục vụ đỗ xe và vận hành công trình sang việc xem đây là một không gian có tiềm năng khai thác thương mại.

Trước đây, giới hạn về hệ số sử dụng đất trên mặt đất khiến khả năng gia tăng diện tích sàn thương mại (GLA) tại nhiều dự án trung tâm bị hạn chế. Trong bối cảnh đó, không gian ngầm có thể trở thành phương án bổ sung diện tích kinh doanh, bố trí tiện ích và tổ chức các hoạt động dịch vụ mà không phải mở rộng diện tích xây dựng trên mặt đất.

Theo VTC News, ngày 10/10/2026, chính sách mới cho phép sử dụng không gian ngầm đến độ sâu tối đa 15m mà không phải nộp tiền sử dụng không gian ngầm, trong phạm vi và điều kiện được quy định. Đây là một cơ sở để doanh nghiệp tính toán lại phương án thiết kế và phân bổ công năng tầng hầm.

Về mặt chiến lược, các khu bán lẻ, ẩm thực, giải trí và tiện ích dịch vụ ngầm có thể được cân nhắc tại những vị trí sở hữu lưu lượng người đi bộ lớn, đặc biệt là khu vực gần các nhà ga metro. Tuy nhiên, khả năng chuyển đổi tầng hầm thành diện tích thương mại còn phụ thuộc vào điều kiện tiếp cận, thông gió, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy, tổ chức giao thông và nhu cầu thực tế của thị trường.

3. Tác động của chính sách đến hiệu quả đầu tư dự án

1. Tối ưu cấu trúc tổng mức đầu tư (CAPEX)

Chi phí đất đai thường là một cấu phần quan trọng trong tổng mức đầu tư của các dự án tại khu vực trung tâm. Việc được miễn tiền sử dụng không gian ngầm trong phạm vi đủ điều kiện có thể giúp chủ đầu tư giảm một phần nghĩa vụ tài chính, qua đó cải thiện hiệu quả phân bổ vốn.

Tuy nhiên, khoản tiết kiệm này không đồng nghĩa tổng chi phí xây dựng sẽ giảm tương ứng. Các hạng mục đào đất, gia cố tường vây, chống thấm, xử lý nước ngầm và bảo đảm an toàn công trình vẫn có thể chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí xây dựng tầng hầm.

Theo Báo Đầu Tư Tài Chính, nghĩa vụ tài chính đối với phần không gian ngầm vượt ngưỡng miễn được xác định theo các căn cứ như diện tích sàn, đơn giá thuê đất, độ sâu và thời gian sử dụng, trừ những trường hợp được miễn, giảm theo quy định.

Vì vậy, khi lập phương án đầu tư, doanh nghiệp cần tách biệt khoản tiết kiệm từ chính sách với chi phí xây dựng thực tế, đồng thời đánh giá tác động của cả hai yếu tố đến tổng mức đầu tư và thời gian hoàn vốn.

2. Tối ưu thiết kế và quy hoạch tầng hầm

Độ sâu 15m có thể tương đương khoảng 3–4 tầng hầm trong một số phương án thiết kế thông thường. Đây là cơ sở tham khảo để đơn vị tư vấn nghiên cứu phương án bố trí công năng và tối ưu cao độ tầng hầm.

Tuy nhiên, số tầng thực tế phụ thuộc vào chiều cao thông thủy, chiều dày kết cấu sàn, hệ thống kỹ thuật, điều kiện địa chất và các yêu cầu an toàn. Do đó, không nên mặc định mọi khu đất đều có thể bố trí 3–4 tầng hầm trong giới hạn này.

Đối với các dự án phức hợp, phương án thiết kế cần cân bằng giữa diện tích đỗ xe, khu vực kỹ thuật, tiện ích và diện tích có thể khai thác thương mại. Việc tăng diện tích sàn ngầm chỉ có ý nghĩa khi hiệu quả sử dụng và doanh thu kỳ vọng đủ bù đắp chi phí đầu tư, vận hành.

3. Cải thiện khả năng hấp thụ và dòng tiền

Bất động sản bán lẻ ngầm có đặc điểm vận hành khác với không gian thương mại trên mặt đất. Chi phí điều hòa, thông gió, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy và bảo trì có thể tạo thêm áp lực lên dòng tiền của dự án.

Nếu chính sách giúp giảm nghĩa vụ tài chính ban đầu, chủ đầu tư có thể có thêm dư địa để điều chỉnh cơ cấu vốn, chính sách giá thuê và chiến lược thu hút khách thuê. Đây là yếu tố có thể hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác trong dài hạn.

Dù vậy, việc giảm chi phí đầu tư không tự động bảo đảm khả năng hấp thụ. Không gian bán lẻ ngầm vẫn cần có lối tiếp cận thuận tiện, khả năng nhận diện tốt, lưu lượng khách phù hợp và cơ cấu ngành hàng đáp ứng nhu cầu thực tế.

4. Ba vấn đề chiến lược nhà phát triển dự án cần quan tâm

1. Mốc 15m có phải là điểm tối ưu về kỹ thuật và tài chính?

Con số 15m không chỉ có ý nghĩa đối với việc xác định nghĩa vụ tài chính mà còn là một thông số cần được đưa vào quá trình nghiên cứu phương án thiết kế.

Trong thi công ngầm, khi độ sâu tăng lên, chi phí đào đất, gia cố tường vây, chống thấm và kiểm soát nước ngầm có thể tăng đáng kể. Tuy nhiên, mức tăng phụ thuộc vào đặc điểm địa chất, giải pháp kết cấu, công nghệ thi công và quy mô từng công trình.

Vì vậy, chưa có cơ sở để khẳng định tầng hầm thứ tư là điểm hòa vốn kỹ thuật của đa số dự án thương mại. Mốc tối ưu cần được xác định bằng mô hình chi phí và doanh thu riêng cho từng dự án.

Đối với nhà phát triển, bài toán quan trọng là xác định số tầng hầm và công năng phù hợp, thay vì chỉ tập trung khai thác tối đa độ sâu được miễn tiền sử dụng.

2. Tiến độ triển khai và mốc chuyển tiếp ngày 01/01/2027

Mốc ngày 01/01/2027 có thể ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai của các dự án đang xây dựng hoặc chuẩn bị đưa công trình ngầm vào khai thác.

Theo thông tin được công bố trên cổng thông tin HĐND TP.HCM, điều khoản chuyển tiếp quy định việc miễn tiền sử dụng không gian ngầm đối với công trình đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng trước thời điểm này. Các dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận trước ngày nghị quyết có hiệu lực cũng cần được xem xét theo điều kiện chuyển tiếp tương ứng.

Với các dự án đang triển khai, doanh nghiệp cần rà soát lại biểu đồ tiến độ (Gantt chart), tình trạng pháp lý, khả năng hoàn thành nghiệm thu và các điều kiện đưa công trình vào khai thác.

Điều quan trọng là không nên xem việc đẩy nhanh thi công như điều kiện duy nhất để được hưởng chính sách. Chủ đầu tư cần đối chiếu toàn văn nghị quyết và hồ sơ pháp lý của dự án trước khi quyết định điều chỉnh tiến độ.

3. Giá trị cộng hưởng của mô hình TOD

Chính sách phát triển không gian ngầm có thể tạo thêm cơ hội cho các dự án nằm gần tuyến Metro số 1 và khu vực nhà ga Bến Thành, nơi có tiềm năng kết nối giao thông công cộng với các tổ hợp thương mại và dịch vụ.

Mối liên hệ giữa không gian ngầm và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được thể hiện trong hệ thống chính sách phát triển đô thị của TP.HCM. Cụ thể, Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND, được HĐND Thành phố thông qua ngày 22/09/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/10/2026, quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến và vị trí công trình trên tuyến đường sắt địa phương; quy hoạch khu vực TOD; đồng thời quy định các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian trong khu vực TOD. Các quy định này tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát triển đô thị gắn với hạ tầng đường sắt và giao thông công cộng. (Nguồn: danh mục nghị quyết HĐND TP.HCM).

Đối với các dự án bất động sản, khả năng kết nối trực tiếp với nhà ga hoặc mạng lưới đi bộ ngầm có thể giúp tăng khả năng tiếp cận, hỗ trợ lưu lượng khách và mở rộng phạm vi khai thác thương mại. Tuy nhiên, việc kết nối công trình với hạ tầng metro cần đáp ứng yêu cầu quy hoạch, kỹ thuật, an toàn và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Do đó, giá trị cộng hưởng của TOD không chỉ nằm ở vị trí gần nhà ga mà còn ở chất lượng kết nối thực tế, phương án tổ chức dòng người và khả năng chuyển hóa lưu lượng khách thành nhu cầu tiêu dùng.

5. Triển vọng dài hạn: Hình thành hệ sinh thái đô thị ngầm tại TP.HCM

Về dài hạn, chính sách quản lý không gian ngầm có thể góp phần chuyển dịch cấu trúc phát triển đô thị từ mô hình chủ yếu mở rộng theo chiều ngang sang mô hình đa tầng, tận dụng hiệu quả hơn quỹ đất tại các khu vực có mật độ xây dựng cao.

Trong thập kỷ tới, các mạng lưới không gian ngầm kết nối giữa tòa nhà, trung tâm thương mại, bãi đỗ xe và nhà ga giao thông công cộng có thể trở thành một hướng phát triển đáng chú ý tại khu trung tâm thương mại và tài chính (CBD).

Theo bài phân tích ngày 9/10/2026 trên cổng thông tin HĐND TP.HCM, Nghị quyết 58/2026/NQ-HĐND hướng đến việc quản lý không gian ngầm như một nguồn lực phát triển đô thị, đồng thời đặt ra yêu cầu về kỷ cương quy hoạch, an toàn và lợi ích công cộng. (Nguồn: HĐND TP.HCM).

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của nhà phát triển dự án sẽ không chỉ nằm ở khả năng sở hữu quỹ đất trung tâm mà còn ở năng lực quản trị dự án, thiết kế công trình ngầm, kiểm soát chi phí và tổ chức khai thác thương mại.

Tuy nhiên, để hình thành một hệ sinh thái không gian ngầm liên thông, TP.HCM vẫn cần sự phối hợp về quy hoạch, hạ tầng, quyền khai thác, tiêu chuẩn an toàn và cơ chế hợp tác giữa các chủ đầu tư. Đây là quá trình phát triển dài hạn, không thể chỉ dựa vào một chính sách miễn tiền sử dụng.

Kết luận: Cơ hội đầu tư đi cùng yêu cầu kiểm soát rủi ro

Chính sách miễn tiền sử dụng không gian ngầm đến độ sâu 15m tại TP.HCM là một tín hiệu tích cực đối với việc khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị, đặc biệt tại những khu vực trung tâm có nhu cầu cao về thương mại, dịch vụ và hạ tầng giao thông công cộng.

Cơ chế này có thể giúp giảm một phần nghĩa vụ tài chính, tạo thêm dư địa tối ưu diện tích tầng hầm và khuyến khích nghiên cứu các mô hình khai thác không gian ngầm gắn với TOD. Việc sử dụng không gian dưới lòng đất cần được xem xét trong phạm vi ranh giới thửa đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan; chính sách miễn tiền sử dụng không gian ngầm được áp dụng theo điều kiện cụ thể của nghị quyết. Mức độ hưởng lợi thực tế còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của dự án, chi phí thi công, hiệu quả vận hành và khả năng tạo doanh thu.

Để chuyển lợi thế chính sách thành hiệu quả đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện đồng thời ba nhiệm vụ: xác minh chính xác điều kiện áp dụng, tối ưu thiết kế và kiểm soát tổng mức đầu tư, đồng thời xây dựng phương án khai thác thương mại dựa trên nhu cầu thị trường thực tế.

Đây mới là cơ sở để đánh giá liệu không gian ngầm có thể trở thành một động lực tạo giá trị bền vững cho các dự án bất động sản tại TP.HCM hay không.