NGHỊCH LÝ XÁC NHẬN THU NHẬP LAO ĐỘNG TỰ DO: ĐIỂM NGHẼN NÀO ĐANG CẢN TRỞ THANH KHOẢN NHÀ Ở XÃ HỘI?

1. Nới điều kiện thu nhập, áp lực thực thi vẫn hiện hữu

Căn cứ pháp lý về điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội (NOXH), bao gồm điều kiện về nhà ở và thu nhập, được quy định tại Điều 29 và Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan. Việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập hướng đến mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người lao động đô thị, đồng thời tăng cường cơ chế tự kê khai, cam kết và hậu kiểm.

Tuy nhiên, quá trình xác định thu nhập trong 12 tháng liền kề có thể phát sinh vướng mắc với người thường xuyên chuyển đổi giữa khu vực lao động chính thức và phi chính thức. Chẳng hạn, một người có 6 tháng làm tự do và 6 tháng làm việc tại doanh nghiệp có thể phải hoàn thiện hồ sơ theo các phương thức xác nhận khác nhau. Nếu việc phối hợp giữa các bên thiếu thống nhất, tiến độ xử lý hồ sơ và kế hoạch bán hàng của dự án đều có nguy cơ bị ảnh hưởng.

2. Những ngưỡng thu nhập quyết định điều kiện mua NOXH

Theo khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, mức trần thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận để xét điều kiện mua nhà ở xã hội là 25 triệu đồng đối với người độc thân, 35 triệu đồng đối với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên và 50 triệu đồng đối với tổng thu nhập của hai vợ chồng. Thu nhập được xác định trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.

Các ngưỡng này là căn cứ quan trọng để sàng lọc hồ sơ, nhưng đáp ứng điều kiện thu nhập không đồng nghĩa với việc hồ sơ tự động được chấp thuận. Người mua vẫn phải đáp ứng các điều kiện liên quan và hoàn thiện giấy tờ theo đúng trường hợp của mình.

3. Ranh giới xác nhận thu nhập giữa doanh nghiệp và Công an cấp xã

3.1. Công an cấp xã xác nhận thông tin gì?

Cơ chế xác nhận cần được phân biệt rõ giữa thông tin nhân thân, cư trú và trách nhiệm kê khai thu nhập. Công an cấp xã thực hiện xác nhận theo phạm vi được pháp luật quy định; công dân chịu trách nhiệm về tính trung thực của nội dung kê khai, cam kết thu nhập và có thể thuộc diện xác minh, hậu kiểm khi cần thiết.

Vì vậy, không nên đồng nhất việc xác nhận thông tin cư trú với việc chứng thực toàn bộ thu nhập bằng tiền của người lao động. Việc phân định đúng trách nhiệm giúp tránh yêu cầu cơ quan cơ sở thực hiện công việc ngoài thẩm quyền.

3.2. Hồ sơ có thu nhập hỗn hợp được xử lý ra sao?

Trong bài trả lời công dân ngày 22/7/2026, Báo Điện tử Chính phủ dẫn hướng dẫn của Bộ Xây dựng về trường hợp người lao động có thời gian thất nghiệp hoặc làm tự do xen kẽ với thời gian làm việc tại doanh nghiệp:

“Cơ quan công an cấp xã thực hiện xác nhận đối với khoảng thời gian người kê khai thất nghiệp/lao động tự do và cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc thực hiện xác nhận điều kiện về thu nhập trong khoảng thời gian người kê khai làm việc (tổng thời gian xác nhận là 12 tháng liền kề).”Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ, ngày 22/7/2026

Hướng dẫn này cho thấy hồ sơ được xem xét theo từng giai đoạn trong tổng thời gian 12 tháng liền kề, thay vì yêu cầu một cơ quan xác nhận toàn bộ quá trình. Chẳng hạn, với người có 6 tháng làm tự do và 6 tháng làm việc tại doanh nghiệp, việc hoàn thiện hồ sơ cần căn cứ vào tình trạng việc làm và yêu cầu xác nhận tương ứng với từng khoảng thời gian. Cần phân biệt rằng việc xác nhận giai đoạn làm tự do không đồng nghĩa với việc Công an cấp xã trực tiếp xác nhận chính xác số tiền thu nhập; người kê khai vẫn có trách nhiệm cung cấp thông tin và thực hiện nghĩa vụ kê khai, cam kết theo quy định.

Như vậy, vấn đề thực tiễn cần tập trung không phải là mặc định pháp luật hoàn toàn bỏ trống trường hợp thu nhập hỗn hợp, mà là tính thống nhất trong hướng dẫn, tiếp nhận hồ sơ và phối hợp xác minh giữa các cơ quan, nhằm hạn chế việc bổ sung giấy tờ nhiều lần hoặc kéo dài thời gian xét duyệt.

4. Hồ sơ chậm, thanh khoản dự án chịu tác động thế nào?

4.1. Tỷ lệ chuyển đổi khách hàng có thể suy giảm

Khách hàng có lịch sử công việc biến động là nhóm cần được quan tâm trong quá trình phát triển tệp người đăng ký mua NOXH. Khi hồ sơ cần bổ sung hoặc làm rõ thông tin thu nhập, thời gian hoàn thiện thủ tục từ khâu nộp hồ sơ đăng ký đến khi được xét duyệt và ký hợp đồng mua bán có thể kéo dài.

Đối với chủ đầu tư, nhiều hồ sơ cùng chậm hoàn thiện sẽ ảnh hưởng đến tiến độ tổng hợp danh sách khách hàng và các bước tiếp theo trong quy trình bán hàng. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hồ sơ chưa hoàn thiện và khách hàng không đủ điều kiện mua nhà, bởi hai trường hợp đòi hỏi cách xử lý khác nhau.

4.2. Biên lợi nhuận giới hạn làm tăng áp lực quay vòng vốn

Với cơ chế khống chế lợi nhuận định mức của dự án NOXH tối đa 10%, khả năng kiểm soát chi phí và tốc độ thu hồi vốn có ý nghĩa quan trọng đối với hiệu quả tài chính của chủ đầu tư. Nếu việc hoàn thiện hồ sơ người mua kéo dài, tiến độ thẩm tra danh sách và thời điểm ký hợp đồng, thu tiền theo kế hoạch có thể bị ảnh hưởng.

Tác động thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ xây dựng, phương án huy động vốn, lịch thanh toán và sức mua. Dù vậy, với các dự án phụ thuộc vào dòng tiền qua từng đợt mở bán, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ là một yếu tố đáng chú ý trong quản trị thanh khoản.

4.3. Cân bằng giữa tuân thủ và tốc độ xử lý

Nếu chủ đầu tư chấp nhận hồ sơ thiếu căn cứ hoặc diễn giải quy định quá linh hoạt, dự án có thể đối mặt với rủi ro tuân thủ khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra danh sách người thụ hưởng. Ngược lại, việc áp dụng máy móc hoặc không cập nhật hướng dẫn mới có thể khiến hồ sơ của những khách hàng đủ điều kiện bị kéo dài không cần thiết.

Bài toán không nằm ở việc nới lỏng hay siết chặt xét duyệt, mà ở việc chuẩn hóa tiêu chí, xác định đúng trách nhiệm xác nhận và áp dụng quy trình nhất quán.

5. Ba vấn đề nhà phát triển dự án cần lưu ý

Thứ nhất, phân định rõ trách nhiệm xác nhận. Công an cấp xã thực hiện xác nhận trong phạm vi pháp luật quy định; doanh nghiệp xác nhận thông tin thuộc giai đoạn người lao động làm việc tại đơn vị; công dân chịu trách nhiệm về nội dung kê khai, cam kết theo quy định.

Thứ hai, không mặc định người lao động phải có bảng lương liên tục đủ 12 tháng. Chu kỳ 12 tháng là khoảng thời gian dùng để xác định điều kiện thu nhập, không đồng nghĩa với yêu cầu mọi khách hàng phải làm việc tại một doanh nghiệp trong suốt thời gian đó. Hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã đề cập cơ chế xác nhận theo từng giai đoạn đối với trường hợp thu nhập hỗn hợp.

Thứ ba, chú trọng tính thống nhất trong thực thi. Hướng dẫn nghiệp vụ rõ ràng, biểu mẫu phù hợp và quy trình tiếp nhận nhất quán có thể giảm số lần bổ sung giấy tờ. Đây là yếu tố cần được đánh giá từ thực tế xử lý hồ sơ tại địa phương, thay vì mặc định rằng mọi vướng mắc đều xuất phát từ khoảng trống pháp luật.

6. Số hóa dữ liệu và chủ động sàng lọc khách hàng

Về dài hạn, kết nối dữ liệu định danh với dữ liệu thuế thu nhập cá nhân và bảo hiểm xã hội có thể hỗ trợ đối soát thông tin, giảm phụ thuộc vào giấy tờ rời rạc và hạn chế việc người dân phải cung cấp lại cùng một dữ liệu cho nhiều cơ quan. Tuy nhiên, dữ liệu thuế và bảo hiểm xã hội không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ thu nhập của lao động tự do. Vì vậy, số hóa cần đi cùng cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm và bảo vệ dữ liệu cá nhân.

Trong giai đoạn hiện nay, chủ đầu tư có thể chủ động sàng lọc hồ sơ ngay từ khâu tư vấn, phân nhóm khách hàng theo lịch sử làm việc, hướng dẫn chuẩn bị tài liệu tương ứng với từng giai đoạn trong 12 tháng và theo dõi thời gian xử lý tại từng bước. Với trường hợp chưa rõ cách áp dụng, việc gửi văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn nghiệp vụ sẽ giúp giảm rủi ro khi triển khai trên diện rộng.

Kết luận

Nới trần thu nhập là bước mở rộng cơ hội tiếp cận NOXH, nhưng hiệu quả chính sách còn phụ thuộc vào khả năng chuyển nhu cầu thành hồ sơ hợp lệ và giao dịch thực tế. Với nhóm lao động có thu nhập hỗn hợp, pháp luật đã có hướng dẫn xác nhận theo từng giai đoạn; vấn đề đặt ra là bảo đảm quy trình được áp dụng thống nhất và đúng thẩm quyền. Đối với chủ đầu tư, chuẩn hóa hồ sơ, chủ động phối hợp và quản trị tốt tiến độ xét duyệt là những yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro chậm bán hàng, bảo vệ dòng tiền và duy trì thanh khoản dự án.