Nghị quyết 98 đã mở ra hành lang pháp lý để TP.HCM thí điểm mô hình Phát triển Đô thị theo định hướng Giao thông công cộng (TOD), trong đó ngân sách TP.HCM được hưởng 100% nguồn thu từ khai thác quỹ đất vùng phụ cận các ga đường sắt đô thị và các nút giao kết nối với tuyến đường sắt đô thị để tái đầu tư hạ tầng đường sắt. Sự thay đổi từ việc cấp phép dự án đơn thuần sang cơ chế phân bổ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất không chỉ tác động đến nguồn thu ngân sách mà còn định hình lại toàn bộ cấu trúc chi phí, chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản trong thập kỷ tới.
Mục lục
1. Vì sao TOD đang trở thành tâm điểm tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM?
TP.HCM đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc không gian đô thị mạnh mẽ, lấy các nhà ga metro và đầu mối giao thông công cộng làm trọng tâm. Thay vì để giá trị gia tăng của đất đai (địa tô) do đầu tư hạ tầng mang lại rơi vào tay các tổ chức hoặc cá nhân riêng lẻ, khung pháp lý mới hướng tới việc điều tiết và thu hồi một phần giá trị này để tái đầu tư. Cùng với sự đồng bộ của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thị trường đang chuyển dịch từ pha phát triển mở rộng sang kiểm soát chiều sâu, đặt ra những tiêu chuẩn khắt khe hơn về năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư.
2. Những con số nào đang cho thấy quy mô của cuộc chơi TOD?
Hàng loạt quỹ đất TOD dọc tuyến Metro số 1, số 2 và các tuyến Vành đai đang được rà soát để đưa vào khai thác.
Theo dự thảo Nghị quyết đang được TP.HCM lấy ý kiến, 5 nhóm khoản thu và phí trong khu vực TOD đang được đề xuất gồm: thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm do điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, thu từ khai thác giá trị tăng thêm của đất, thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt, phí kết nối giao thông công cộng và phí cải thiện hạ tầng.
Các dự án có quy mô phát triển lớn, mật độ cao trong khu vực lõi TOD sẽ phải chú trọng đánh giá tác động giao thông (TIA), đặc biệt về khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng và kết nối giao thông.
3. Quyền phát triển và chỉ tiêu quy hoạch sẽ thay đổi cuộc chơi như thế nào?
Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất thí điểm cơ chế hạch toán giá trị gia tăng từ hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch, mô phỏng theo mô hình Chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) quốc tế. Theo hướng này, cơ quan quản lý có thể phân bổ thêm quyền khai thác mật độ xây dựng cho các khu vực lõi TOD, đồng thời điều tiết hoặc hạn chế mật độ tại những khu vực cần bảo tồn. TDR tại Việt Nam hiện vẫn mới dừng ở cấp độ nghiên cứu và đề xuất chính sách, chưa được luật hóa thành một loại tài sản thương mại có thể tự do định giá và chuyển nhượng. Song song đó, quan điểm quản lý nhà nước đang hướng tới việc ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và tăng cường sàng lọc năng lực của các chủ đầu tư.
4. Nhà phát triển dự án sẽ phải đối mặt với những thay đổi nào?
Thị trường và Nhu cầu: Lợi thế tuyệt đối về kết nối giao thông giúp các dự án TOD có khả năng hấp thụ rất cao, đặc biệt đối với phân khúc thương mại dịch vụ và căn hộ ở thực.
Quy hoạch và Hạ tầng: Quỹ đất quanh metro sẽ phải đối mặt với các quy định khắt khe về kết nối không gian ngầm, bãi đỗ xe và hệ thống cấp thoát nước để tránh quá tải hạ tầng cục bộ.
Tài chính và Chi phí: Việc áp dụng 5 khoản thu điều tiết sẽ làm tăng chi phí phát triển (compliance cost) và chi phí tiếp cận đất đai. Lợi nhuận của ngành bất động sản sẽ dần được chuẩn hóa, tiệm cận với biên lợi nhuận của ngành phát triển hạ tầng thay vì tỷ suất sinh lời đột biến từ việc tích trữ quỹ đất.
Pháp lý và Rủi ro: Năng lực vốn chủ sở hữu và khả năng thu xếp dòng tiền độc lập trở thành yếu tố sống còn. Các cơ chế xử lý, thu hồi đất hoặc chấm dứt hoạt động đối với những dự án chậm triển khai, vi phạm quy định hoặc không đủ năng lực thực hiện cho thấy áp lực mất quyền kiểm soát dự án là rất lớn nếu doanh nghiệp ôm đất nhưng không đủ khả năng triển khai.
5. Đâu là những vấn đề đáng quan tâm nhất trong bài toán khai thác địa tô TOD?
Nuôi dưỡng nguồn thu thay vì vắt kiệt: Dữ liệu từ các bài phân tích (Dân Trí, Tuổi Trẻ) chỉ ra rằng giá trị cốt lõi của TOD là ươm mầm nguồn thu dài hạn thông qua khai thác thương mại, dịch vụ. Nếu các khoản phí điều tiết địa tô bị đẩy lên quá cao ngay từ khâu đầu tư ban đầu, giá thành sản phẩm sẽ vượt quá khả năng chi trả của người dân, làm phá sản mục tiêu an sinh và kéo giảm lưu lượng hành khách sử dụng giao thông công cộng.
Sự hình thành thị trường giao dịch chỉ tiêu quy hoạch (TDR): Nếu cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển (Transfer of Development Rights – TDR) được nghiên cứu, thí điểm trong tương lai, đây có thể là tiền đề hình thành một cơ chế điều tiết và phân bổ lại quyền phát triển giữa các khu vực. Các nhà phát triển có năng lực tính toán dòng tiền tốt có thể tận dụng cơ chế này để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, trong đó phần quyền phát triển được điều chỉnh hoặc phân bổ lại theo quy hoạch có thể tạo thêm dư địa phát triển cho các khu vực lõi TOD.
Kỷ nguyên của tính minh bạch và sự giám sát: Không gian vận động chính sách theo hướng nới lỏng tiêu chuẩn đang hẹp lại. Việc lấy ý kiến luật qua nền tảng định danh VNeID cho thấy các quy định sẽ ngày càng phản ánh sát nhu cầu ở thực và hạn chế sự can thiệp của các nhóm lợi ích thiểu số.
6. Trong dài hạn, TOD sẽ phân hóa các doanh nghiệp bất động sản như thế nào?
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ của giá trị thực và năng lực thực thi. Mô hình TOD sẽ phân hóa rõ rệt các doanh nghiệp trong ngành. Lợi thế trong thập kỷ tới sẽ thuộc về các nhà phát triển có bộ máy quản trị rủi ro chuyên nghiệp, cấu trúc tài chính minh bạch và năng lực kiến tạo các khu phức hợp đa chức năng. Đồng thời, khả năng quản lý dòng tiền, kiểm soát tiến độ pháp lý và triển khai dự án theo đúng quy hoạch sẽ ngày càng trở thành yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của các nhà phát triển.
Kết luận: TOD sẽ định hình lại chiến lược phát triển dự án như thế nào?
Bài toán TOD và khai thác địa tô quanh các nhà ga metro tại TP.HCM không chỉ là một chính sách quy hoạch hạ tầng mà là một cuộc rèn luyện thể lực khắc nghiệt đối với các nhà phát triển dự án. Việc thích ứng với cấu trúc chi phí mới và cơ chế điều tiết giá trị gia tăng đòi hỏi các chủ đầu tư phải từ bỏ tư duy tích lũy quỹ đất thụ động. Sức sống của các dự án trong tương lai sẽ được đo lường bằng khả năng tạo ra dòng tiền bền vững và kiến tạo không gian sống thực chất gắn liền với hệ sinh thái giao thông công cộng.
Chia sẻ:
Lê Triều
TBP Marketing