NGHỊ QUYẾT 171/2024/QH15: MỞ RỘNG CƠ HỘI TẠO LẬP QUỸ ĐẤT VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1. THÁO GỠ ĐIỂM NGHẼN TRONG TẠO LẬP QUỸ ĐẤT

Trong nhiều năm, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn khi muốn phát triển nhà ở thương mại trên các khu đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Dù một số khu đất nằm trong khu vực có định hướng phát triển đô thị, phù hợp về vị trí và tiềm năng khai thác, việc thiếu cơ chế pháp lý phù hợp khiến nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả.

Ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/04/2025 và được thực hiện trong 5 năm. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 01/04/2025 để quy định chi tiết thi hành cơ chế thí điểm.

Chính sách cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm thông qua việc nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất đang có quyền sử dụng, với các loại đất được quy định gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và đất ở cùng đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đây là thay đổi quan trọng trong phương thức tạo lập quỹ đất. Tuy nhiên, doanh nghiệp không được tự do nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển thành dự án nhà ở. Khu đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện về khu vực thực hiện, quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở, danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm và các quy định pháp luật liên quan.

2. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG QUA NHỮNG CON SỐ

Dữ liệu thị trường và triển khai chính sách cho thấy hai vấn đề cần quan tâm.

Thứ nhất, nguồn cung căn hộ và khả năng hấp thụ vẫn có khoảng cách.

• Nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong quý III/2026 đạt khoảng 1.900 căn.

• Tổng nguồn cung sơ cấp tại thời điểm báo cáo đạt khoảng 5.800 căn.

• Tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường trong quý III/2026 ở mức 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.

Cần phân biệt 1.900 căn là nguồn cung mở bán mới trong quý, còn 5.800 căn là tổng nguồn cung sơ cấp tại thời điểm báo cáo. Tỷ lệ hấp thụ 25% phản ánh toàn thị trường căn hộ, không phải tỷ lệ tiêu thụ riêng của 1.900 căn mở bán mới.

Những con số này cho thấy việc mở rộng nguồn cung cần đi cùng cơ cấu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu ở thực.

Thứ hai, việc có tên trong danh mục khu đất thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận đầu tư.

Tại buổi khảo sát ngày 15/10/2026, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết HĐND Thành phố đã thông qua danh mục 389 khu đất thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171; cùng thời điểm, có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là hai chỉ tiêu khác nhau, lần lượt phản ánh số khu đất và số dự án, không thể sử dụng trực tiếp để tính tỷ lệ chuyển đổi.

Sau đó, thông tin cập nhật từ HĐND TP.HCM cho biết Thành phố tiếp tục thông qua danh mục 147 khu đất, với tổng diện tích khoảng 854 ha, để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171. Việc thông qua danh mục vẫn là cơ sở để tiếp tục thực hiện cơ chế thí điểm, không thay thế các thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch có liên quan.

Ngoài ra, Nghị quyết 171 quy định tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm, bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở, theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 đã được phê duyệt.

3. NHỮNG THAY ĐỔI TRONG CƠ CHẾ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

Nghị quyết 171 mở rộng phạm vi tìm kiếm quỹ đất của doanh nghiệp. Thay vì chỉ tập trung vào những khu đất đã có sẵn đất ở, nhà phát triển dự án có thể nghiên cứu thêm các khu đất nông nghiệp, đất sản xuất nằm trong khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và đáp ứng điều kiện thí điểm.

Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn đất cũng đòi hỏi sự thẩm định chặt chẽ hơn. Giá mua thấp hoặc vị trí thuận lợi chưa đủ để xác định một khu đất có tiềm năng phát triển. Doanh nghiệp cần đánh giá đồng thời hiện trạng pháp lý, quy hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và khả năng được đưa vào danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

Năng lực hoàn thiện hồ sơ, tổ chức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và phối hợp với cơ quan quản lý địa phương vì vậy có thể trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

4. CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC ĐỐI VỚI NHÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Quy hoạch và hạ tầng: Khu đất cần phù hợp với định hướng phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất và chương trình phát triển nhà ở theo quy định. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần đánh giá khả năng kết nối giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước và tiện ích xã hội. Một khu đất phù hợp quy hoạch nhưng thiếu hạ tầng kết nối có thể phát sinh chi phí đầu tư lớn và gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm.

Pháp lý: Việc được đưa vào danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm không đồng nghĩa dự án đã hoàn tất thủ tục đầu tư hoặc đủ điều kiện triển khai. Doanh nghiệp vẫn phải thực hiện các thủ tục về quyền sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư theo trường hợp áp dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và xây dựng theo quy định.

Theo Nghị định 75/2025/NĐ-CP, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có 15 ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn đăng ký để rà soát, đánh giá điều kiện và lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình UBND cấp tỉnh. Sau khi HĐND cấp tỉnh ký ban hành nghị quyết thông qua danh mục, UBND cấp tỉnh công bố danh mục trong 3 ngày làm việc. Việc ban hành thông báo chấp thuận cho tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm và thông báo các trường hợp không đáp ứng yêu cầu được thực hiện trong 5 ngày làm việc kể từ ngày công bố danh mục. Đây là thời hạn của từng công đoạn, không phải thời gian hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý của dự án.

Tài chính và tiến độ: Thời gian chờ hoàn thiện pháp lý có thể làm tăng chi phí vốn, lãi vay, chi phí quản lý và chi phí cơ hội. Vì vậy, doanh nghiệp cần xây dựng các kịch bản tài chính theo tiến độ thực hiện và nghĩa vụ tài chính đất đai, thay vì chỉ tính toán dựa trên giá nhận chuyển nhượng ban đầu.

Nhu cầu và khả năng hấp thụ: Mở rộng quỹ đất không đồng nghĩa tự động tạo ra nhà ở vừa túi tiền. Giá bán vẫn phụ thuộc vào chi phí đất, hạ tầng, xây dựng, tài chính và cơ cấu sản phẩm. Nhà phát triển cần xác định đúng phân khúc khách hàng, nhu cầu ở thực và khả năng thanh toán tại từng khu vực.

5. NHỮNG GÓC NHÌN CHIẾN LƯỢC TỪ NGHỊ QUYẾT 171

5.1. Giá trị quỹ đất phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng hoàn thiện pháp lý.

Doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy mua đất theo giá và vị trí sang đánh giá khả năng chuyển hóa thành dự án thực tế.

5.2. Danh mục khu đất thí điểm là dữ liệu quan trọng trong chiến lược đầu tư.

Việc theo dõi danh mục tại từng tỉnh, đối chiếu với quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở giúp doanh nghiệp chủ động nhận diện cơ hội.

5.3. Mở rộng nguồn cung chưa chắc làm giảm giá nhà.

Hiệu quả chính sách còn phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính, chi phí đầu tư và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

5.4. Hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khai thác của quỹ đất.

Những khu đất có khả năng kết nối với khu dân cư, trung tâm việc làm và hệ thống giao thông có thể có lợi thế hơn trong việc hình thành nhu cầu ở thực.

5.5. Năng lực pháp lý và hợp tác đầu tư có thể trở thành lợi thế cạnh tranh.

Cơ chế mới tạo thêm cơ sở để doanh nghiệp nghiên cứu hợp tác với chủ sử dụng đất, thực hiện M&A và phát triển dự án, nhưng mỗi phương án phải đáp ứng đúng điều kiện pháp luật.

6. TỪ SỞ HỮU ĐẤT ĐẾN NĂNG LỰC PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Trong giai đoạn tới, doanh nghiệp cần thay đổi cách quản trị quỹ đất. Không nên chỉ đánh giá danh mục đầu tư bằng tổng diện tích đang kiểm soát, mà cần phân loại theo trạng thái pháp lý: đã kiểm soát quyền sử dụng đất, đang nghiên cứu điều kiện thí điểm, đã có trong danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đủ điều kiện triển khai xây dựng.

Đồng thời, doanh nghiệp cần theo dõi các chỉ số như diện tích đất được đưa vào danh mục, số dự án được chấp thuận, thời gian hoàn thiện thủ tục, nghĩa vụ tài chính đất đai, tổng vốn đầu tư và khả năng hấp thụ sản phẩm.

Nghị quyết 171 có thời hạn thí điểm 5 năm kể từ ngày 01/04/2025. Doanh nghiệp cần chủ động về tiến độ, đồng thời lưu ý quy định cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư tiếp tục triển khai đến khi kết thúc sau khi Nghị quyết hết hiệu lực.

KẾT LUẬN

Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra cơ hội mới trong việc tạo lập quỹ đất và phát triển nhà ở thương mại, nhưng không loại bỏ các điều kiện pháp lý, quy hoạch và tài chính của dự án. Đối với nhà phát triển bất động sản, lợi thế không chỉ nằm ở khả năng tiếp cận đất đai mà còn ở năng lực thẩm định, hoàn thiện pháp lý, kiểm soát chi phí và tổ chức triển khai. Trong dài hạn, doanh nghiệp có khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dự án thực chất, đáp ứng nhu cầu thị trường sẽ có nền tảng cạnh tranh bền vững hơn.