QUY HOẠCH TP.HCM TẦM NHÌN 100 NĂM: TÁI CẤU TRÚC KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ VÀ CƠ HỘI PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DÀI HẠN

1. Chuyển từ đô thị tập trung sang cấu trúc đa cực

Ngày 30/10/2026, HĐND TP.HCM thông qua Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm. Ngày 31/10/2026, UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch tại Quyết định số 7308/QĐ-UBND. Theo Kế hoạch 622/KH-UBND, hội nghị công bố quy hoạch dự kiến diễn ra ngày 16/11/2026.

Điểm đáng chú ý là TP.HCM không chỉ mở rộng địa giới mà còn định hướng tổ chức lại không gian phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm. Các khu vực được phân công chức năng kinh tế và đô thị chuyên biệt, tạo thành mạng lưới liên kết thay vì phụ thuộc chủ yếu vào khu vực lõi hiện hữu.

1.1. 5 cực động lực gồm:

• Sài Gòn – Chợ Lớn – Thủ Thiêm: Trung tâm dịch vụ tài chính quốc tế.

• Phía Đông: Đổi mới sáng tạo, khoa học – công nghệ và công nghiệp công nghệ cao.

• Phía Bắc: Công nghiệp, công nghệ cao và logistics.

• Phía Nam: Cảng biển, thương mại tự do, logistics quốc tế và công nghiệp năng lượng.

• Phía Tây: Đô thị, giáo dục và y tế.

1.2. 5 trung tâm vệ tinh gồm:

• Côn Đảo.

• Long Hải – Hồ Tràm.

• Hóc Môn – Củ Chi.

• Bàu Bàng.

• Tân Uyên – Bắc Tân Uyên.

Bên cạnh đó, quy hoạch xác định 5 hệ liên kết chiến lược và 10 vùng quản trị phát triển nhằm kết nối các cực kinh tế, tổ chức phân bố dân cư và đồng bộ hệ thống hạ tầng. Đây là cơ sở để Thành phố chuyển từ cấu trúc phát triển tập trung sang mạng lưới các trung tâm có chức năng riêng, liên kết thông qua giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

2. Quy mô và các chỉ tiêu phát triển đến năm 2050

Một số chỉ tiêu cho thấy quy mô và áp lực phát triển của TP.HCM trong dài hạn:

Lưu ý: Dân số dự báo phục vụ quy hoạch bao gồm dân số thường trú, tạm trú trên 6 tháng và dân số quy đổi, không đồng nghĩa với dân số thường trú.

Về kinh tế, Thành phố đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP bình quân tối thiểu 10%/năm đến năm 2030, quy mô GRDP khoảng 200–225 tỷ USD. Kinh tế số được định hướng chiếm 40% GRDP vào năm 2030 và 60% vào năm 2035. Đây là các mục tiêu phát triển, không phải kết quả kinh tế đã đạt được.

Trong kế hoạch cụ thể hóa quy hoạch, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề xuất tổ chức lập quy hoạch phân khu cho khoảng 33 khu vực đô thị, tổng diện tích 341.737 ha, tương đương 50,46% diện tích tự nhiên. Khu vực nông thôn khoảng 335.522 ha, chiếm 49,54%, dự kiến lập quy hoạch chung xã hoặc liên xã.

Cần lưu ý, đây là phương án đề xuất tại cuộc họp triển khai quy hoạch ngày 05/11/2026, không phải danh mục 33 khu vực đã được phê duyệt chính thức.

3. Ba định hướng tái cấu trúc không gian đô thị

Có ba thay đổi đáng chú ý trong định hướng phát triển TP.HCM.

Thứ nhất, phân bố lại các trung tâm kinh tế và dân cư.

Các cực động lực được định hướng phát triển theo chức năng riêng, từ tài chính, công nghệ cao, công nghiệp, logistics đến cảng biển, giáo dục và y tế. Điều này tạo cơ sở hình thành những thị trường bất động sản có đặc điểm khác nhau, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào khu vực trung tâm hiện hữu.

Thứ hai, giao thông trở thành yếu tố định hình không gian đô thị.

Thành phố xác định đường sắt đô thị, giao thông công cộng khối lượng lớn và mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng) là những thành phần quan trọng trong cấu trúc phát triển. Các hành lang như metro số 1, metro số 2, Vành đai 3, Vành đai 4 và những tuyến giao thông chiến lược được xem là cơ sở kết nối các khu vực phát triển.

Định hướng TOD ưu tiên tổ chức chức năng hỗn hợp quanh nhà ga và đầu mối giao thông, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng. Quy hoạch cũng đề xuất bố trí tiện ích thiết yếu trong phạm vi tiếp cận khoảng 10–15 phút đi bộ. Đây là định hướng tổ chức không gian, không phải cam kết rằng mọi dự án đều đáp ứng được khoảng cách này.

Thứ ba, phát triển hạ tầng đô thị đa tầng và khai thác không gian ngầm.

Quy hoạch định hướng phát triển hệ thống hạ tầng đô thị đa tầng, trong đó việc tổ chức không gian mặt đất và không gian ngầm cần được tính toán đồng bộ với giao thông công cộng và các đầu mối hạ tầng. Các khu vực nhà ga, bãi đỗ xe, trung tâm thương mại, không gian đi bộ và công trình kỹ thuật có thể được nghiên cứu kết nối phù hợp, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong dài hạn.

4. Cơ hội đi cùng yêu cầu pháp lý và năng lực triển khai

Đối với doanh nghiệp bất động sản, quy hoạch tổng thể tạo ra cơ sở định hướng đầu tư nhưng không đồng nghĩa các khu đất tự động thay đổi chức năng hoặc được tăng chỉ tiêu xây dựng.

Yếu tố quan trọng trong giai đoạn tiếp theo là tiến độ lập quy hoạch phân khu và quy hoạch hạ tầng chuyên ngành. Theo thông tin về cuộc họp triển khai Quy hoạch tổng thể ngày 05/11/2026, Thành phố đặt thời hạn hoàn thành hồ sơ và cập nhật bản đồ quy hoạch chậm nhất ngày 31/12/2026. Thành phố đồng thời phấn đấu hoàn thành các quy hoạch chuyên ngành trước ngày 30/6/2027. Đây là các mốc kế hoạch triển khai, không phải thời điểm các quy hoạch đã hoàn tất.

Trong khi đó, Kế hoạch 622/KH-UBND ngày 10/11/2026 liên quan đến việc tổ chức hội nghị công bố và công khai hồ sơ, dữ liệu quy hoạch. Vì vậy, không nên dẫn Kế hoạch 622 như căn cứ trực tiếp cho các mốc hoàn thành hồ sơ, bản đồ và quy hoạch chuyên ngành nêu trên.

Các nội dung cần triển khai gồm quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chung xã và liên xã, không gian ngầm, giao thông đường bộ, đường sắt, cấp thoát nước và năng lượng.

Đối với doanh nghiệp đang sở hữu hoặc nghiên cứu quỹ đất, cần chủ động rà soát:

• Ranh giới dự án và chức năng sử dụng đất.

• Chỉ tiêu mật độ xây dựng, tầng cao và hệ số sử dụng đất.

• Khả năng kết nối với hạ tầng giao thông.

• Ảnh hưởng của các công trình hạ tầng đến ranh giới dự án.

• Khả năng điều chỉnh phương án thiết kế và phân kỳ đầu tư.

Về tài chính, định hướng huy động nguồn lực xã hội hóa kết hợp ngân sách nhà nước và các hình thức hợp tác đầu tư có thể tạo thêm nguồn lực cho công trình quy mô lớn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần phân biệt giữa định hướng huy động vốn và nguồn vốn đã được bố trí thực tế. Tiến độ hạ tầng, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đất đai và chi phí vốn vẫn là những yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư.

5. Những tác động đáng chú ý đến chiến lược đầu tư bất động sản

5.1. Quy hoạch phân khu sẽ quyết định khả năng cụ thể hóa cơ hội đầu tư.

Quy hoạch tổng thể xác định định hướng phát triển, nhưng quy hoạch phân khu mới là bước quan trọng để làm rõ chức năng đất, tổ chức không gian và các chỉ tiêu xây dựng. Doanh nghiệp cần theo dõi sát tiến độ triển khai trong giai đoạn 2026–2027.

5.2. Khả năng kết nối sẽ ngày càng quan trọng trong định giá bất động sản.

Một khu đất có vị trí thuận lợi trên bản đồ chưa chắc có khả năng khai thác tốt nếu thiếu kết nối thực tế với trung tâm việc làm, giao thông công cộng và dịch vụ thiết yếu.

5.3. Năm trung tâm vệ tinh cần được phát triển theo nhu cầu riêng.

Hóc Môn – Củ Chi, Bàu Bàng và Tân Uyên – Bắc Tân Uyên có thể phát triển theo các chức năng đô thị, công nghiệp và logistics. Trong khi đó, Long Hải – Hồ Tràm và Côn Đảo có đặc thù về du lịch và kinh tế biển. Doanh nghiệp cần lựa chọn sản phẩm phù hợp với hệ sinh thái kinh tế của từng khu vực, tránh phát triển đồng nhất.

5.4. TOD cần được xem xét ngay từ giai đoạn nghiên cứu dự án.

Khả năng kết nối với metro, các tuyến giao thông chiến lược và tiện ích công cộng có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, phương án thiết kế và khả năng khai thác thương mại.

5.5. Năng lực triển khai sẽ quan trọng hơn kỳ vọng đón quy hoạch.

Quy hoạch quy mô lớn đòi hỏi nguồn vốn, tiến độ giải phóng mặt bằng và sự phối hợp giữa nhiều cơ quan. Doanh nghiệp cần theo dõi danh mục đầu tư công, kế hoạch vốn và tiến độ triển khai thực tế, thay vì chỉ dựa vào các tuyến hạ tầng được thể hiện trong định hướng.

6. Định hình giá trị bất động sản trong chu kỳ phát triển mới

Quy hoạch TP.HCM tầm nhìn 100 năm đặt ra yêu cầu thay đổi cách tiếp cận trong phát triển bất động sản. Giá trị quỹ đất không chỉ phụ thuộc vào vị trí và diện tích mà còn gắn với chức năng kinh tế, khả năng kết nối, pháp lý và nhu cầu khai thác.

Đối với các khu vực vệ tinh, sự hình thành việc làm, trường học, bệnh viện, thương mại và dịch vụ sẽ quyết định khả năng thu hút dân cư thực tế. Đối với nhà phát triển dự án, năng lực kiểm soát pháp lý, chi phí vốn, tiến độ hạ tầng và phân kỳ đầu tư sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

Kết luận

Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm là nền tảng cho quá trình tái cấu trúc không gian kinh tế và đô thị trên quy mô vùng. Mô hình 5 cực động lực, 5 trung tâm vệ tinh mở ra cơ sở mới để doanh nghiệp đánh giá quỹ đất và chiến lược phát triển dự án. Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể chuyển hóa thành giá trị thực khi được hỗ trợ bởi quy hoạch cấp dưới, hạ tầng đồng bộ, pháp lý rõ ràng và nhu cầu thị trường. Trong giai đoạn tới, lợi thế sẽ thuộc về những nhà phát triển có khả năng nhìn dài hạn nhưng triển khai dự án dựa trên dữ liệu và điều kiện thực tế.