TP.HCM SIẾT QUẢN LÝ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN: TÁC ĐỘNG ĐẾN CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

1. Từ số hóa báo cáo đến quản trị dữ liệu thị trường

Trong năm 2026, TP.HCM từng bước triển khai hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng tập trung, chuẩn hóa và tăng khả năng kết nối giữa cơ quan quản lý với doanh nghiệp.

Đầu tháng 3/2026, thành phố đã tạo lập và bàn giao hơn 600 tài khoản cho các cơ quan, chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đây là bước đầu giúp các đơn vị tiếp cận hệ thống và thực hiện việc cung cấp thông tin. Con số này phản ánh số tài khoản được bàn giao tại thời điểm đó, không đồng nghĩa với số doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ báo cáo.

Đến tháng 10/2026, Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản thiết lập tài khoản gắn với định danh điện tử để thực hiện báo cáo, công khai thông tin dự án. Người được doanh nghiệp đăng ký sử dụng tài khoản đăng nhập hệ thống thông qua VNeID theo mã định danh đã đăng ký. Yêu cầu này hướng đến việc tăng khả năng xác thực chủ thể cung cấp thông tin và hỗ trợ đối chiếu dữ liệu.

Đáng chú ý, ngày 04/11/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 95/2026/QĐ-UBND, dự kiến có hiệu lực từ ngày 15/11/2026. Văn bản quy định cơ chế phối hợp xây dựng, chia sẻ và cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.

Như vậy, tiến trình triển khai đang đi từ xây dựng hạ tầng truy cập, định danh chủ thể cung cấp thông tin đến thiết lập trách nhiệm cập nhật và chia sẻ dữ liệu.

2. Các mốc triển khai và quy định cần lưu ý

Một số thông tin quan trọng cần lưu ý:

• Hơn 600 tài khoản: Được tạo lập và bàn giao trong giai đoạn đầu tháng 3/2026. Đây là số tài khoản truy cập của nhiều nhóm đối tượng, không phải số doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ báo cáo.

• Ngày 15/11/2026: Thời điểm Quyết định 95/2026/QĐ-UBND dự kiến có hiệu lực.

• Cập nhật theo thời gian thực: Áp dụng đối với nhóm thông tin, dữ liệu thuộc diện quy định tại Điều 30 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, khi phát sinh biến động.

• Cung cấp dữ liệu định kỳ quý: Đối với nhóm dữ liệu phục vụ tổng hợp, công bố thông tin định kỳ, thời hạn cung cấp là trước ngày 10 của tháng đầu tiên trong quý tiếp theo theo quy định.

Các nhóm thông tin liên quan đến thị trường bao gồm tình trạng pháp lý, quy mô và tiến độ dự án, số lượng sản phẩm đã bán, diện tích, giá trị giao dịch và hàng tồn kho. Tuy nhiên, cần đối chiếu từng trường dữ liệu với quy định và biểu mẫu tương ứng để xác định chính xác phạm vi, đối tượng và thời hạn cung cấp.

Điểm cần lưu ý là không phải mọi trường dữ liệu đều phải cập nhật tức thời. Cơ chế thực hiện phụ thuộc vào từng nhóm thông tin và quy định tương ứng tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP cùng Quyết định 95/2026/QĐ-UBND.

3. Từ cập nhật thông tin đến quản lý dữ liệu theo thời gian thực

Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp phải kết hợp hai cơ chế cung cấp thông tin: cập nhật theo thời gian thực khi phát sinh biến động đối với nhóm dữ liệu thuộc diện áp dụng và cung cấp định kỳ quý đối với các nhóm dữ liệu tương ứng.

Bên cạnh đó, thông tin dự án ngày càng gắn với yêu cầu xác thực và khả năng đối chiếu hồ sơ pháp lý. Các tài liệu có thể liên quan gồm quyết định giao đất, hồ sơ quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tùy theo loại dự án và yêu cầu áp dụng.

Trách nhiệm quản lý dữ liệu cũng đòi hỏi sự phân công rõ ràng trong nội bộ doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật có trách nhiệm bố trí nhân sự thực hiện việc nhập dữ liệu, đồng thời tổ chức kiểm tra, phê duyệt và bảo đảm thông tin cung cấp chính xác, trung thực, kịp thời theo quy định.

Điều này đòi hỏi sự phối hợp giữa các bộ phận pháp lý, phát triển dự án, kinh doanh, tài chính và quản lý vận hành thay vì giao toàn bộ công việc cho bộ phận hành chính.

4. Chủ đầu tư trước yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu dự án

4.1. Thứ nhất, chuẩn hóa quản lý pháp lý.

Doanh nghiệp cần quản lý hồ sơ theo từng giai đoạn phát triển dự án, từ thủ tục đất đai, quy hoạch, giấy phép xây dựng đến điều kiện kinh doanh. Mỗi tài liệu cần được kiểm soát về ngày ban hành, cơ quan ban hành, phạm vi áp dụng và tình trạng hiệu lực. Điều này giúp hạn chế việc sử dụng hồ sơ cũ hoặc công bố thông tin không thống nhất.

4.2. Thứ hai, kết nối dữ liệu bán hàng với dòng tiền.

Số lượng sản phẩm đã bán, giá trị giao dịch và hàng tồn kho là những chỉ tiêu quan trọng nhưng không đồng nghĩa với doanh thu đã ghi nhận hay tiền thực tế đã thu. Chủ đầu tư cần đối chiếu dữ liệu giao dịch với hợp đồng, lịch thanh toán, công nợ và hệ thống kế toán để đánh giá chính xác tình hình tài chính dự án.

4.3. Thứ ba, kiểm soát tiến độ triển khai.

Tiến độ pháp lý, thiết kế, thi công, giải ngân và kinh doanh cần được theo dõi riêng nhưng có liên kết. Một dự án có tiến độ xây dựng tốt chưa chắc đã hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Việc chuẩn hóa dữ liệu giúp doanh nghiệp nhận diện sớm những điểm chưa đồng bộ và chủ động điều chỉnh kế hoạch.

4.4. Thứ tư, đánh giá đúng khả năng hấp thụ.

Dữ liệu giao dịch cần được phân tích cùng giá bán thực tế, tỷ lệ chuyển từ đặt chỗ sang ký hợp đồng, tiến độ thanh toán, tỷ lệ hủy giao dịch và công nợ phải thu. Đây là các chỉ tiêu quản trị nội bộ giúp đánh giá nhu cầu thị trường, hiệu quả bán hàng và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào số lượng sản phẩm đã giao dịch.

5. Những tác động đáng chú ý đối với thị trường bất động sản

Từ những thay đổi về cơ chế cung cấp thông tin, có thể rút ra năm nhận định:

5.1. Độ bao phủ dữ liệu là yếu tố quyết định.

Hơn 600 tài khoản được bàn giao phản ánh bước đầu triển khai, chưa chứng minh dữ liệu đã bao phủ toàn bộ thị trường. Chất lượng hệ thống phụ thuộc vào mức độ tham gia và tính chính xác của thông tin do các đơn vị cung cấp.

5.2. Mã định danh giúp tăng khả năng liên kết dữ liệu.

Tuy nhiên, giá trị quản trị của mã định danh phụ thuộc vào khả năng liên kết chính xác giữa thông tin dự án, sản phẩm, hồ sơ pháp lý và dữ liệu giao dịch. Đây cũng là yêu cầu doanh nghiệp cần chú trọng trong quá trình chuẩn hóa dữ liệu nội bộ.

5.3. Minh bạch thông tin hỗ trợ đánh giá rủi ro dự án.

Hồ sơ pháp lý có khả năng truy xuất và đối chiếu thuận tiện hơn sẽ tạo thêm cơ sở cho người mua, ngân hàng và đối tác thẩm định. Tuy nhiên, dữ liệu công khai không thay thế việc thẩm định pháp lý độc lập.

5.4. Giao dịch không đồng nghĩa với dòng tiền.

Số lượng sản phẩm đã bán và giá trị giao dịch cần được đối chiếu với tiền thực thu, công nợ và nghĩa vụ thanh toán để phản ánh đúng sức khỏe tài chính dự án.

5.5. Quản trị dữ liệu trở thành năng lực nội tại của doanh nghiệp.

Việc phân công người tạo lập, kiểm tra, phê duyệt và chịu trách nhiệm về dữ liệu sẽ giúp giảm sai lệch giữa các phòng ban, đồng thời nâng cao khả năng tuân thủ.

6. Dữ liệu số và định hướng phát triển bền vững của thị trường

Về dài hạn, hệ thống dữ liệu bất động sản có thể tạo ra thay đổi ở cả ba cấp độ.

Đối với cơ quan quản lý, dữ liệu chuẩn hóa hỗ trợ theo dõi nguồn cung, tiến độ và tình trạng pháp lý dự án. Đối với doanh nghiệp, đây là động lực để tích hợp quản lý pháp lý, thi công, kinh doanh và tài chính trên cùng một hệ thống thông tin. Đối với thị trường, khả năng đối chiếu dữ liệu tốt hơn có thể góp phần giảm bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào độ đầy đủ, tính chính xác và khả năng kiểm chứng dữ liệu. Nhà phát triển dự án cần theo dõi tỷ lệ cập nhật đúng hạn, mức độ thống nhất giữa dữ liệu công khai và hồ sơ gốc, khả năng liên kết mã định danh và việc xử lý sai lệch thông tin.

Kết luận

Việc TP.HCM tăng cường quản lý dữ liệu bất động sản không đơn thuần là thay đổi thủ tục báo cáo mà còn đặt ra yêu cầu mới về năng lực quản trị dự án. Đối với chủ đầu tư, chuẩn hóa dữ liệu pháp lý, tiến độ, sản phẩm và dòng tiền sẽ ngày càng quan trọng trong quá trình triển khai và kinh doanh. Về dài hạn, doanh nghiệp có hệ thống dữ liệu minh bạch, nhất quán và có khả năng kiểm chứng sẽ có nền tảng quản trị tốt hơn trong một thị trường ngày càng chú trọng chất lượng thông tin.