NGHỊ QUYẾT 353/NQ-CP TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG VÀ CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2026

1. Áp lực từ tồn kho và chất lượng tín dụng

Nghị quyết 353/NQ-CP giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phương báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11/2026 về tổng thể tình hình thị trường bất động sản. Nội dung rà soát tập trung vào nguồn cung, thanh khoản, giá cả, giao dịch và lượng tồn kho theo từng phân khúc, địa bàn; đồng thời đánh giá cung – cầu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại các địa phương.

Đối với Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ yêu cầu tăng cường thanh tra, giám sát hoạt động cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhất là tín dụng kinh doanh bất động sản; theo dõi dư nợ, khả năng trả nợ đến hạn của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp đang cơ cấu lại nợ; tập trung xử lý nợ xấu và hạn chế phát sinh nợ xấu mới. Nghị quyết cũng yêu cầu xử lý tình trạng sân sau, sở hữu chéo, sở hữu ngầm, thao túng và chi phối hoạt động ngân hàng theo quy định pháp luật.

Các chỉ số thị trường cho thấy áp lực đang tập trung ở khả năng hấp thụ sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, gồm 80.269 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền. Riêng quý III đạt khoảng 92.004 giao dịch, giảm 8% so với quý trước. Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 giao dịch, giảm 14%; đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.

Ở chiều ngược lại, lượng tồn kho tại các dự án trong quý III đạt khoảng 51.950 căn/nền, theo số liệu báo cáo của 27/34 địa phương. Trong đó, tồn kho đất nền tăng 75,3% so với quý II. Đây là số liệu tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo, chưa phản ánh đầy đủ vốn đầu tư dở dang tại các dự án và những khó khăn trong giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Đáng chú ý, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 8/2026 đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Quy mô tín dụng lớn trong bối cảnh giao dịch suy giảm đặt ra yêu cầu theo dõi chặt chẽ chất lượng khoản vay, khả năng trả nợ và mức độ an toàn của dòng vốn trong lĩnh vực bất động sản.

2. Toàn cảnh thị trường bất động sản qua những con số

Lưu ý: Số liệu tồn kho 51.950 căn/nền được tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương, phản ánh lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo. Ngoài ba nhóm sản phẩm trong bảng, báo cáo còn ghi nhận khoảng 1.046 căn tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú; không cộng gộp vào con số 51.950 căn/nền nêu trên.

Đối với nhà ở xã hội, chương trình tín dụng ưu đãi theo Nghị quyết 33/NQ-CP đã mở rộng quy mô từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với 11 ngân hàng thương mại tham gia. Đến ngày 31/08/2026, tổng số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng; doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, gồm 15.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng cho người mua nhà.

Riêng nhóm người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội có doanh số giải ngân khoảng 577 tỷ đồng, trong khi dư nợ đạt khoảng 531 tỷ đồng. Hai chỉ tiêu này cần được phân biệt: doanh số giải ngân phản ánh lượng vốn đã giải ngân trong kỳ, còn dư nợ là số vốn còn đang được ghi nhận tại thời điểm báo cáo.

Khoảng cách giữa quy mô chương trình, số tiền cam kết và kết quả giải ngân cho thấy việc mở rộng nguồn vốn tín dụng chưa đồng nghĩa người mua và doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn tương ứng. Khả năng đáp ứng điều kiện vay, nguồn cung dự án đủ điều kiện và khả năng chi trả của người mua vẫn là những yếu tố cần được quan tâm.

Nguồn số liệu: Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và thông tin công bố về tình hình thực hiện chương trình tín dụng nhà ở xã hội.

3. Những chuyển động mới trong chính sách điều hành

Có ba điểm đáng chú ý trong định hướng quản lý thị trường.

Thứ nhất, tăng cường đánh giá thị trường theo từng phân khúc và địa phương. Bộ Xây dựng được giao rà soát nguồn cung, thanh khoản, giá cả, giao dịch và tồn kho; đồng thời đánh giá cung – cầu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại từng địa phương. Cách tiếp cận này giúp nhận diện rõ hơn sự khác biệt giữa nhu cầu thực tế và nguồn cung ở từng khu vực.

Thứ hai, tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng song song với hỗ trợ các lĩnh vực ưu tiên. Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu theo dõi dư nợ, khả năng trả nợ đến hạn và tình hình cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp bất động sản; tập trung xử lý nợ xấu và hạn chế phát sinh nợ xấu mới. Đồng thời, chính sách vẫn định hướng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn và thúc đẩy tín dụng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Thứ ba, tăng cường minh bạch quan hệ sở hữu và quản trị ngân hàng. Yêu cầu xử lý tình trạng sân sau, sở hữu chéo, sở hữu ngầm và thao túng, chi phối hoạt động ngân hàng đặt ra yêu cầu cao hơn về quản trị, kiểm soát giao dịch với các bên liên quan và minh bạch cấu trúc sở hữu.

Song song với kiểm soát rủi ro, chính sách tín dụng nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai, trong đó có chương trình hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.

4. Tác động đến định hướng phát triển dự án

Đối với nhà phát triển dự án, những thay đổi trong môi trường quản lý và tín dụng đặt ra yêu cầu rà soát chặt chẽ hơn trong quá trình nghiên cứu, đầu tư và vận hành.

4.1. Thị trường và sản phẩm

Ưu tiên phân tích nhu cầu ở thực, khả năng chi trả và tốc độ hấp thụ theo từng phân khúc, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

4.2. Pháp lý và tiến độ

Dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện triển khai và tiến độ kiểm soát được có thể thuận lợi hơn trong quá trình tiếp cận vốn, đồng thời giảm nguy cơ phát sinh chi phí do chậm tiến độ.

4.3. Tài chính và dòng tiền

Rà soát tỷ trọng vốn vay, lịch trả nợ, chi phí vốn và dòng tiền thực thu từ bán hàng. Doanh thu ghi nhận hoặc giá trị hợp đồng ký kết không đồng nghĩa với số tiền thực tế đã thu về.

4.4. Quản trị doanh nghiệp

Minh bạch cấu trúc sở hữu, nguồn vốn góp, giao dịch nội bộ và nghĩa vụ tài chính giữa các pháp nhân.

4.5. Nhà ở xã hội

Đánh giá đồng thời quỹ đất, pháp lý, chi phí đầu tư, giá bán và khả năng vay vốn của người mua. Việc mở rộng chương trình tín dụng không đồng nghĩa sức mua sẽ tự động tăng tương ứng.

5. Những ưu tiên chiến lược dành cho nhà phát triển dự án

Từ các dữ liệu thị trường và định hướng quản lý, có thể rút ra năm vấn đề đáng chú ý:

5.1. Thiếu vốn không phải vấn đề duy nhất

Tồn kho tại các dự án tăng trong khi giao dịch giảm cho thấy khả năng hấp thụ sản phẩm cần được ưu tiên đánh giá trong quyết định đầu tư.

5.2. Rủi ro bất động sản có liên hệ chặt chẽ với hệ thống ngân hàng

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,23 triệu tỷ đồng khiến chất lượng dòng tiền và khả năng trả nợ của doanh nghiệp trở thành những yếu tố cần theo dõi sát.

5.3. Minh bạch sở hữu là yêu cầu ngày càng quan trọng

Cấu trúc vốn, quan hệ giữa các pháp nhân và giao dịch với bên liên quan cần được kiểm soát rõ ràng.

5.4. Nhà ở xã hội còn khoảng cách giữa quy mô chương trình và kết quả giải ngân

Doanh số giải ngân 577 tỷ đồng cho người dưới 35 tuổi cho thấy cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn trong việc kết nối nguồn cung đủ điều kiện với người có nhu cầu và khả năng vay vốn.

5.5. Phát triển dự án cần gắn với nhu cầu từng địa phương

Quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, nguồn cung và khả năng chi trả cần được xem xét đồng bộ ngay từ giai đoạn nghiên cứu đầu tư.

6. Triển vọng thị trường trong giai đoạn tới

Trong dài hạn, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn đề cao chất lượng phát triển hơn là mở rộng quy mô đầu tư. Năng lực tài chính thực chất, pháp lý minh bạch, khả năng kiểm soát chi phí và tạo dòng tiền là những yếu tố quan trọng đối với nhà phát triển dự án.

Doanh nghiệp cần cân nhắc chuyển từ tư duy tích lũy quỹ đất và mở rộng danh mục sang lựa chọn dự án có khả năng triển khai, phù hợp nhu cầu và có phương án tài chính khả thi. Đồng thời, việc theo dõi giao dịch thực, tỷ lệ hấp thụ, tồn kho, tiến độ pháp lý, dư nợ và nghĩa vụ trả nợ cần trở thành hoạt động quản trị thường xuyên.

Kết luận

Nghị quyết 353/NQ-CP thể hiện định hướng tăng cường giám sát tín dụng bất động sản, kiểm soát nợ xấu, minh bạch hoạt động ngân hàng và đánh giá sát hơn cung – cầu trên thị trường nhà ở. Đối với nhà phát triển dự án, lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới không chỉ nằm ở quỹ đất hay quy mô vốn, mà còn ở năng lực hoàn thiện pháp lý, tổ chức triển khai và quản trị dòng tiền. Về dài hạn, những dự án đáp ứng nhu cầu thực, có cấu trúc tài chính lành mạnh và khả năng triển khai rõ ràng có cơ sở thuận lợi hơn để phát triển bền vững.