Việc điều chỉnh dự án để tăng thêm tầng hầm không đơn thuần là thay đổi thiết kế xây dựng mà còn có thể liên quan đến quy hoạch, pháp lý và nghĩa vụ tài chính đất đai. Từ tình huống thực tế tại Hà Nội đến chính sách quản lý không gian ngầm mới của TP.HCM, có thể thấy phần không gian dưới lòng đất cần được tính toán ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, không chỉ về công năng khai thác mà còn về điều kiện pháp lý, chi phí và hiệu quả vận hành dài hạn.
Mục lục
1. Không gian ngầm cần được xem xét theo mục đích và chế độ sử dụng riêng
Một tình huống tại Hà Nội đặt ra vấn đề đáng chú ý: chủ đầu tư dự án nhà ở trên khu đất hơn 4.000 m², ban đầu được phê duyệt quy hoạch 20 tầng nổi và 1 tầng hầm, có nhu cầu điều chỉnh thành 20 tầng nổi và 2 tầng hầm để đáp ứng nhu cầu đỗ xe và bố trí kỹ thuật.
Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2021. Do đó, doanh nghiệp đặt câu hỏi liệu việc bổ sung một tầng hầm có làm phát sinh nghĩa vụ tài chính và phải nộp thêm tiền sử dụng đất hay không.
Theo nội dung trả lời của Thuế thành phố Hà Nội đăng trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ ngày 12/11/2026, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm xác định các thông tin như vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, thời điểm tính tiền và giá đất trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế căn cứ thông tin được chuyển đến để tính tiền theo quy định.
Đáng lưu ý, Thuế thành phố Hà Nội cho biết nội dung đề nghị xác định căn cứ pháp lý và phương pháp tính khoản tiền phải nộp thêm đối với tầng hầm bổ sung không thuộc thẩm quyền giải đáp của cơ quan thuế. Vì vậy, chưa thể kết luận từ tình huống này rằng việc tăng tầng hầm chắc chắn phát sinh hoặc không phát sinh tiền sử dụng đất bổ sung.
Về cơ sở pháp lý, Điều 98 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm phải có dự án đầu tư hoặc hạng mục dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định. Đồng thời, loại đất xây dựng công trình ngầm được xác định theo mục đích sử dụng, không phụ thuộc vào loại đất trên mặt đất.
Quy định này cho thấy phần không gian ngầm cần được xem xét theo mục đích, công năng và hồ sơ pháp lý tương ứng; không thể mặc nhiên áp dụng toàn bộ cách xác định nghĩa vụ tài chính của phần đất bề mặt cho mọi trường hợp tầng hầm.
2. Các mốc giới hạn và hệ số tài chính theo chính sách không gian ngầm TP.HCM
Ngày 22/09/2026, HĐND TP.HCM ban hành Nghị quyết 58/2026/NQ-HĐND, có hiệu lực từ ngày 01/10/2026, quy định một số chính sách quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm trên địa bàn thành phố.
Một số quy định đáng chú ý về tiền sử dụng không gian ngầm:
Độ sâu phần không gian ngầm | Chính sách |
Trong giới hạn tối đa 15 m | Không phải trả tiền sử dụng không gian ngầm nếu đáp ứng điều kiện |
Phần sâu hơn giới hạn miễn tiền đến 30 m | Hệ số thu 0,3 |
Phần sâu hơn 30 m đến 50 m | Hệ số thu 0,15 |
Phần sâu hơn 50 m | Miễn tiền sử dụng không gian ngầm |
Mức giới hạn không phải trả tiền tối đa là 15 m. Trường hợp quy hoạch không gian ngầm xác định giới hạn thấp hơn 15 m thì áp dụng theo giới hạn trong quy hoạch. Việc sử dụng không gian trong phạm vi này vẫn phải phù hợp quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, không thuộc khu vực cấm xây dựng công trình ngầm và không xâm phạm phạm vi bảo vệ công trình hiện hữu.
Các hệ số 0,3 và 0,15 là hệ số tính tiền theo khoảng độ sâu, không phải thuế suất trực tiếp trên giá trị dự án. Theo Điều 13, số tiền phải nộp còn được xác định trên cơ sở diện tích sàn tính tiền, đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm, hệ số độ sâu, hệ số miễn giảm và thời gian tính tiền.
Nghị quyết cũng quy định không tính vào diện tích sàn làm căn cứ tính tiền đối với sàn dốc, đường dẫn và làn xe chỉ phục vụ phương tiện ra vào hoặc lưu thông trong công trình; móng, cọc, neo, tường vây, kết cấu chịu lực, kết cấu chống đỡ và hệ thống kỹ thuật bắt buộc nhưng không tạo lập diện tích sàn hoặc không gian có công năng sử dụng.
Đối với công trình trực tiếp phục vụ văn hóa, nghệ thuật, thể dục, thể thao, giáo dục, y tế, trợ giúp xã hội, nghiên cứu khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo, Nghị quyết quy định giảm 50% tiền sử dụng không gian ngầm đối với diện tích đủ điều kiện. Phần diện tích không thuộc trường hợp miễn, giảm vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đáng chú ý, dự án bãi đỗ xe ngầm độc lập được bố trí diện tích sàn dịch vụ hỗ trợ hoạt động trông, giữ xe tối đa 25% tổng diện tích sàn xây dựng; ngoài ra, có thể bố trí thêm diện tích sàn thương mại, dịch vụ khác tối đa 20% tổng diện tích sàn để hỗ trợ khai thác, vận hành. Hai loại diện tích phải được xác định riêng theo công năng và thiết kế được phê duyệt; việc khai thác không được làm thay đổi chức năng chính là bãi đỗ xe hoặc làm giảm công suất trông, giữ xe theo quy hoạch và dự án được duyệt.
Một điểm cần lưu ý là quy định chuyển tiếp tại Điều 17: công trình hoặc phần công trình đã được nghiệm thu, đưa vào khai thác, sử dụng trước ngày 01/01/2027 không phải nộp tiền sử dụng không gian ngầm theo Nghị quyết 58. Đối với công trình được nghiệm thu đưa vào khai thác từ ngày 01/01/2027 trở đi, tiền sử dụng không gian ngầm được tính từ ngày bắt đầu khai thác, sử dụng theo quy định.
3. Xu hướng mới trong quy hoạch và khai thác không gian ngầm
Có ba điểm đáng chú ý.
Thứ nhất, không gian ngầm không còn đơn thuần là phần phụ trợ của công trình.
Ngoài chức năng đỗ xe và bố trí kỹ thuật, không gian ngầm có thể phục vụ hạ tầng đô thị, giao thông kết nối, lối đi công cộng và các công năng khác theo quy hoạch, dự án được phê duyệt. Vì vậy, việc bổ sung tầng hầm cần được xem xét đồng bộ với quy hoạch, dự án đầu tư và thủ tục xây dựng.
Thứ hai, nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào mục đích sử dụng và hồ sơ pháp lý.
Không thể kết luận mọi trường hợp tăng tầng hầm đều tự động phát sinh tiền sử dụng đất bổ sung. Cần phân biệt diện tích phục vụ cư dân, diện tích kỹ thuật, bãi đỗ xe ngầm độc lập và diện tích thương mại, dịch vụ. Từng trường hợp có thể chịu cách xác định nghĩa vụ tài chính khác nhau theo quy định áp dụng.
Thứ ba, chính sách địa phương có thể tạo ra khác biệt về hiệu quả đầu tư.
Nghị quyết 58/2026/NQ-HĐND cho thấy TP.HCM đã cụ thể hóa cơ chế khai thác không gian ngầm thông qua chính sách miễn, giảm và cách tính tiền theo độ sâu, công năng. Tuy nhiên, đây là chính sách áp dụng trên địa bàn TP.HCM, không thể mặc nhiên áp dụng cho dự án tại Hà Nội hoặc địa phương khác.
4. Tầng hầm là một cấu phần đầu tư cần tính toán từ đầu
Việc tăng thêm tầng hầm có thể cải thiện khả năng đáp ứng nhu cầu đỗ xe và mở rộng công năng sử dụng, đặc biệt tại những khu vực đô thị có mật độ dân cư cao và quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên, lợi ích này cần được đánh giá cùng chi phí đầu tư và khả năng khai thác thực tế.
Về quy hoạch và kỹ thuật: Tăng tầng hầm có thể ảnh hưởng đến giải pháp móng, tường vây, chống thấm, thoát nước, thông gió, phòng cháy chữa cháy và an toàn công trình lân cận.
Về pháp lý: Cần rà soát sự phù hợp với quy hoạch, dự án đầu tư, hồ sơ đất đai và các thủ tục điều chỉnh có liên quan.
Về tài chính: Ngoài chi phí xây dựng, cần tính đến chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính về đất đai và chi phí vận hành dài hạn.
Về thị trường: Khả năng đáp ứng nhu cầu đỗ xe có thể cải thiện chất lượng sản phẩm và trải nghiệm cư dân, nhưng không đồng nghĩa diện tích hầm tăng thêm luôn tạo ra doanh thu tương ứng.
Đối với nhà phát triển dự án, cần xác định rõ diện tích đỗ xe phục vụ nội bộ, diện tích kỹ thuật và diện tích thương mại, dịch vụ ngay từ giai đoạn thiết kế. Việc phân định công năng từ đầu là cơ sở để rà soát pháp lý, tính toán nghĩa vụ tài chính và xây dựng phương án khai thác phù hợp.
5. Lưu ý pháp lý khi điều chỉnh thiết kế và bổ sung tầng hầm
Từ việc đối chiếu quy định pháp luật và chính sách mới, có ba điểm cần quan tâm.
Một là, tăng tầng hầm không đồng nghĩa tự động phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính phải được xác định theo mục đích sử dụng, diện tích, hồ sơ được phê duyệt và quy định áp dụng. Doanh nghiệp không nên tự kết luận chỉ dựa trên việc dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó.
Hai là, không phải cứ nằm trong độ sâu 15 m tại TP.HCM là được tự do xây dựng. Việc sử dụng lòng đất vẫn phải phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng đất, ranh giới thửa đất, điều kiện khu vực và yêu cầu an toàn. Đối với phần không gian vượt giới hạn miễn tiền, Nghị quyết còn quy định các điều kiện về khảo sát, giải pháp kỹ thuật, không chồng lấn công trình ngầm hiện hữu và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.
Ba là, cần phân định đúng thẩm quyền và loại nghĩa vụ tài chính. Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cơ quan có chức năng quản lý đất đai xác định các thông tin thuộc trách nhiệm của mình; cơ quan thuế căn cứ hồ sơ và phiếu chuyển thông tin để tính, thông báo các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Riêng tiền sử dụng không gian ngầm tại TP.HCM được xác định theo cơ chế riêng của Nghị quyết 58.
Đây là những nội dung doanh nghiệp cần rà soát khi điều chỉnh thiết kế, tăng diện tích tầng hầm hoặc bổ sung công năng khai thác dưới mặt đất.
6. Không gian ngầm sẽ trở thành biến số trong bài toán giá trị đất
Trong bối cảnh quỹ đất đô thị chịu áp lực sử dụng ngày càng lớn, khai thác không gian ngầm có thể mở rộng khả năng bố trí bãi đỗ xe, hạ tầng kỹ thuật, giao thông kết nối và dịch vụ đô thị.
Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư không chỉ phụ thuộc vào diện tích có thể xây dựng mà còn nằm ở vị trí, điều kiện địa chất, khả năng kết nối hạ tầng, nhu cầu sử dụng và chi phí xây dựng, vận hành.
Đối với các dự án quy mô lớn, Victory Group cho rằng cần đưa nghiên cứu không gian ngầm vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đồng thời đánh giá song song ba yếu tố: tính khả thi pháp lý, hiệu quả tài chính và nhu cầu khai thác thực tế.
Không gian ngầm không đơn thuần là phần diện tích xây dựng bổ sung, mà là một cấu phần có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và hiệu quả vận hành của dự án bất động sản. Việc hiểu đúng quy định và tính toán từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư hạn chế rủi ro điều chỉnh, kiểm soát chi phí và nâng cao hiệu quả đầu tư dài hạn.
Chia sẻ:
Lê Triều
TBP Marketing