TP.HCM THU HƠN 60.000 TỶ ĐỒNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT: GÓC NHÌN TỪ PHÁP LÝ VÀ BÀI TOÁN PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

1. Nguồn thu từ đất trở thành cấu phần quan trọng của ngân sách

Trong 10 tháng đầu năm 2026, tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn TP.HCM ước đạt 767.238 tỷ đồng. Trong đó, thu tiền sử dụng đất đạt 60.077 tỷ đồng, tăng 20,9% so với cùng kỳ và bằng 66,8% dự toán HĐND Thành phố giao.

Theo thông tin từ Sở Tài chính, khoản thu tiền sử dụng đất tăng so với cùng kỳ do một số dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Một số doanh nghiệp có khoản nộp tiền sử dụng đất lớn trong 10 tháng năm 2026 gồm:

Ba doanh nghiệp đứng đầu đóng góp khoảng 30.562 tỷ đồng. Riêng sáu doanh nghiệp trên có tổng khoản nộp gần 39.000 tỷ đồng, cho thấy vai trò đáng kể của một số dự án quy mô lớn trong cơ cấu thu tiền sử dụng đất của thành phố.

Cần phân biệt khoản thu này với tiền thuê đất. Trong cùng kỳ, TP.HCM ghi nhận thu tiền thuê đất đạt 18.004 tỷ đồng. Đây là hai khoản thu ngân sách khác nhau, không nên gộp chung khi phân tích tiền sử dụng đất.

2. Đẩy nhanh xác định giá đất và khai thác nguồn lực Thủ Thiêm

Trong hai tháng cuối năm 2026, TP.HCM tiếp tục tập trung xử lý hồ sơ xác định giá đất cụ thể và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu ngân sách.

Theo thông tin được công bố tại hội nghị đánh giá tình hình kinh tế - xã hội ngày 05/11/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã trình hồ sơ xác định giá đất đối với 68 khu đất, tương ứng số thu dự kiến khoảng 45.000 tỷ đồng. Đồng thời, Sở đang hoàn thiện hồ sơ của 55 khu đất khác, với số thu dự kiến khoảng 27.000 tỷ đồng. Đây là các khoản dự kiến, chưa phải số ngân sách đã thực thu.

Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố dự kiến tổ chức hai đợt đấu giá:

• Đợt thứ nhất: Bốn lô đất, dự kiến đấu giá trực tuyến ngày 27/11/2026, với tổng giá khởi điểm khoảng 16.009,3 tỷ đồng.

• Đợt thứ hai: 3.790 căn hộ cùng năm lô đất ký hiệu R1–R5, dự kiến đấu giá trong tháng 12/2026, với tổng giá khởi điểm khoảng 18.253,8 tỷ đồng.

Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng kỳ vọng kết quả đấu giá riêng bốn lô đất có thể đạt 40.000–50.000 tỷ đồng. Đây là mức kỳ vọng được lãnh đạo cơ quan quản lý nêu ra, không phải giá trúng đấu giá hay khoản thu đã được xác lập.

Các mức giá khởi điểm và kỳ vọng đấu giá cần được phân biệt với số thu thực tế. Kết quả cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình tổ chức đấu giá và mức độ tham gia của nhà đầu tư.

3. Pháp lý và dòng tiền là hai yếu tố then chốt

Pháp lý đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư. Một dự án có vị trí tốt và tiềm năng thương mại nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ đất đai, quy hoạch hoặc nghĩa vụ tài chính vẫn có thể kéo dài thời gian triển khai. Vì vậy, năng lực kiểm soát pháp lý cần được đánh giá ngay từ giai đoạn nghiên cứu và lựa chọn quỹ đất.

Chi phí đất cần được tính toán cùng cấu trúc vốn. Tiền sử dụng đất là một cấu phần trong chi phí phát triển dự án. Khi nghĩa vụ tài chính được xác định, doanh nghiệp cần bố trí nguồn vốn phù hợp, đồng thời cân đối với chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, thi công và chi phí tài chính. Thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và kế hoạch đầu tư.

Đấu giá đất đòi hỏi đánh giá hiệu quả khai thác dài hạn. Giá khởi điểm hoặc giá trúng đấu giá chưa đủ để phản ánh hiệu quả đầu tư. Nhà đầu tư cần xem xét quy hoạch, chức năng sử dụng đất, tổng vốn triển khai, tiến độ thanh toán và khả năng khai thác thương mại.

Đối với 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm, việc đánh giá còn cần dựa trên hiện trạng pháp lý, chất lượng công trình, chi phí hoàn thiện và khả năng đưa tài sản vào sử dụng hoặc kinh doanh.

Ngoài ra, cần phân biệt nguồn thu ngân sách từ đất với sức hấp thụ của thị trường bất động sản. Việc doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính không đồng nghĩa dự án đã hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý, đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc sản phẩm chắc chắn được thị trường hấp thụ tốt.

4. Những vấn đề đặt ra trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai

Từ các dữ liệu trên, có thể rút ra ba vấn đề quan trọng đối với thị trường bất động sản TP.HCM.

Thứ nhất, tiến độ tháo gỡ pháp lý và xác định nghĩa vụ tài chính có ảnh hưởng đến khả năng chuyển hóa quỹ đất thành nguồn thu thực tế. Khoản đóng góp gần 39.000 tỷ đồng từ sáu doanh nghiệp cho thấy vai trò của các dự án quy mô lớn trong cơ cấu thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, nguồn thu từ đất có tính tập trung và phụ thuộc vào tiến độ từng dự án. Những khoản thu lớn phát sinh khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính không nhất thiết lặp lại với quy mô tương tự trong các kỳ tiếp theo. Vì vậy, không nên ngoại suy kết quả 10 tháng thành xu hướng tăng trưởng dài hạn.

Thứ ba, giá trị quỹ đất cần được đánh giá đồng thời với năng lực triển khai và khai thác. Đối với nhà phát triển dự án, lợi thế không chỉ nằm ở việc tiếp cận vị trí tốt mà còn ở khả năng hoàn thiện pháp lý, kiểm soát chi phí vốn, tổ chức đầu tư và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.

Kết luận

Khoản thu tiền sử dụng đất ước đạt 60.077 tỷ đồng trong 10 tháng năm 2026 cho thấy vai trò đáng kể của các dự án bất động sản đối với nguồn thu ngân sách TP.HCM. Tuy nhiên, giá trị quan trọng hơn nằm ở khả năng chuyển hóa quỹ đất và hồ sơ pháp lý thành nguồn lực kinh tế thực tế. Trong dài hạn, năng lực kiểm soát pháp lý, quản trị dòng tiền và khai thác hiệu quả tài sản sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả phát triển dự án.