TP.HCM THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI: CƠ HỘI TỪ QUỸ ĐẤT CÔNG, CẢI CÁCH QUY HOẠCH VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG

1. Chuyển từ mục tiêu số lượng sang tổ chức nguồn lực

Tại chương trình đối thoại Dân hỏi – Chính quyền trả lời ngày 08/11/2026, TP.HCM đã công bố nhiều định hướng nhằm thúc đẩy phát triển NƠXH và nhà ở cho thuê.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng, chỉ tiêu phát triển giai đoạn 2026–2030 là 181.257 căn, gồm 129.257 căn để bán, thuê mua và 52.000 căn cho thuê.

Để thực hiện mục tiêu này, Thành phố tập trung vào ba nhóm giải pháp: mở rộng quỹ đất, cải thiện quy trình quy hoạch và tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Đáng chú ý, Thành phố đã rà soát 191 khu đất với tổng diện tích khoảng 600,43 ha. Trong đó, 31 khu đất do Nhà nước quản lý có diện tích khoảng 69,6 ha, được xác định có tiềm năng phát triển khoảng 39.000 căn hộ. Thành phố đã báo cáo UBND TP.HCM để xem xét phương án lựa chọn chủ đầu tư theo quy định.

Đây là hướng tiếp cận đáng chú ý: thay vì để doanh nghiệp tự tìm kiếm và tạo lập toàn bộ quỹ đất, Nhà nước chủ động rà soát nguồn lực đất đai, từ đó xem xét phương án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

2. Những thay đổi đáng chú ý về quy hoạch, đất đai và tài chính

2.1. Quy hoạch: Kỳ vọng rút ngắn khoảng 4 tháng

Theo thông tin được công bố tại chương trình đối thoại, TP.HCM đang xem xét các giải pháp điều chỉnh quy trình chuẩn bị quy hoạch nhằm rút ngắn thời gian thực hiện. Một số nội dung được đề cập gồm việc nghiên cứu cơ chế lập quy hoạch chi tiết 1/500 và cập nhật các chỉ tiêu vào quy hoạch phân khu 1/2000 trong những trường hợp đáp ứng điều kiện.

Các giải pháp này được kỳ vọng có thể rút ngắn khoảng 4 tháng trong giai đoạn chuẩn bị quy hoạch, qua đó giảm thời gian chờ đợi và chi phí vốn phát sinh cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, phạm vi và điều kiện áp dụng cần căn cứ vào quy định, hướng dẫn cụ thể của cơ quan có thẩm quyền. Việc điều chỉnh quy trình quy hoạch không đồng nghĩa với miễn trừ các yêu cầu pháp lý về quy hoạch, dân số và hạ tầng.

2.2. 31 khu đất công – nguồn cung tiềm năng cho khoảng 39.000 căn hộ

Trong số 191 khu đất đã rà soát, 31 khu đất công với diện tích khoảng 69,6 ha đang được Thành phố xem xét phương án lựa chọn nhà đầu tư. Theo thông tin công bố, quỹ đất này có tiềm năng phát triển khoảng 39.000 căn hộ.

Bên cạnh đó, TP.HCM tiếp tục nghiên cứu chuyển đổi một số khu công nghiệp, nhà xưởng kém hiệu quả và các quỹ đất phù hợp nhằm mở rộng nguồn cung NƠXH. Định hướng quy hoạch quỹ đất dài hạn được đề cập ở quy mô khoảng 1.800 ha đến năm 2040.

Cần lưu ý, diện tích đất đã được rà soát hoặc nằm trong định hướng quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc đã hoàn tất thủ tục pháp lý và sẵn sàng triển khai dự án. Tiến độ thực tế còn phụ thuộc vào quy hoạch, thủ tục đất đai, lựa chọn nhà đầu tư và các điều kiện liên quan.

2.3. Tín dụng ưu đãi: Hỗ trợ cả người mua và chủ đầu tư

Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM hiện triển khai chương trình cho vay với hạn mức tối đa 900 triệu đồng/hồ sơ, thời hạn tối đa 20 năm và lãi suất 4,4%/năm. Tổng số tiền giải ngân được công bố ở mức khoảng 4.200 tỷ đồng, hỗ trợ hơn 7.200 lượt người vay.

Đối với doanh nghiệp, cơ chế hỗ trợ lãi suất thông qua HFIC hiện có mức vốn vay được hỗ trợ tối đa 200 tỷ đồng/dự án, thời gian hỗ trợ tối đa 7 năm. Thành phố đang tham mưu phương án nâng mức vốn vay được hỗ trợ lên 300 tỷ đồng/dự án và kéo dài thời gian hỗ trợ lên 10 năm.

Đây là phương án đang được nghiên cứu, xây dựng, chưa phải chính sách chính thức đã được ban hành. Do đó, doanh nghiệp cần phân biệt rõ cơ chế hiện hành với nội dung đang được đề xuất.

3. Cơ hội đi cùng yêu cầu năng lực triển khai

Điểm đáng chú ý là TP.HCM không chỉ tập trung vào NƠXH để bán mà còn đặt mục tiêu phát triển 52.000 căn nhà cho thuê trong giai đoạn 2026–2030.

Đây là phân khúc có đặc điểm tài chính khác biệt. Nhà ở để bán có thể thu hồi vốn theo tiến độ thanh toán của khách hàng, trong khi mô hình nhà cho thuê thường đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn và thời gian thu hồi vốn dài hơn. Hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chi phí vận hành và khả năng quản lý tài sản sau khi hoàn thành.

Tại chương trình đối thoại, vấn đề cơ chế hỗ trợ về vốn, pháp lý và chính sách cho mô hình nhà ở cho thuê cũng được doanh nghiệp quan tâm, trong đó có doanh nghiệp Lê Thành. Đây là những nội dung cần được xem xét khi xây dựng phương án đầu tư cho phân khúc này.

Từ góc độ triển khai, doanh nghiệp cần chú trọng ba vấn đề:

• Quy hoạch và pháp lý: Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý khu đất, chỉ tiêu quy hoạch, mật độ dân số và khả năng đáp ứng hạ tầng. Việc rút ngắn quy trình quy hoạch chỉ phát huy hiệu quả khi hồ sơ dự án đáp ứng điều kiện áp dụng.

• Tài chính và dòng tiền: Xây dựng phương án vốn thận trọng, phân biệt rõ vốn chủ sở hữu, vốn vay thương mại và vốn vay được hỗ trợ lãi suất. Đối với nhà cho thuê, cần tính đến tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chi phí vận hành và thời gian hoàn vốn.

• Vị trí và nhu cầu thực: Ưu tiên khả năng kết nối với khu công nghiệp, trung tâm logistics, nhà ga metro và các khu vực tập trung việc làm. Giá đất thấp chưa chắc tạo ra lợi thế nếu vị trí thiếu kết nối hoặc không phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.

4. Những vấn đề doanh nghiệp cần theo dõi

Từ các định hướng và dữ liệu được công bố, có thể nhận diện ba xu hướng đáng chú ý.

Thứ nhất, quỹ đất công đang trở thành một nguồn đầu vào quan trọng trong chiến lược phát triển NƠXH. Doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và kinh nghiệm triển khai cần chủ động nghiên cứu danh mục 31 khu đất, phương thức lựa chọn nhà đầu tư và các điều kiện tham gia. Tuy nhiên, cần theo dõi tiến độ công bố thông tin và thủ tục cụ thể của từng khu đất thay vì mặc định toàn bộ quỹ đất đã sẵn sàng triển khai.

Thứ hai, nhà ở cho thuê đang được đặt trong một định hướng phát triển dài hạn hơn. Mục tiêu 52.000 căn cho thuê của Thành phố cùng chương trình hướng tới 128.000 căn nhà ở công nhân của Liên đoàn Lao động TP.HCM cho thấy nhu cầu phát triển loại hình này cần được tiếp cận ở quy mô lớn hơn. Tuy nhiên, 128.000 căn là mục tiêu hợp tác, không phải số căn đã hoàn thành hoặc đã được phê duyệt đầu tư.

Thứ ba, hiệu quả chính sách cần được đánh giá thông qua khả năng triển khai thực tế. Một khu đất chỉ có thể trở thành cơ hội đầu tư khi đáp ứng các điều kiện về pháp lý, quy hoạch, nguồn vốn và nhu cầu thị trường. Tương tự, chính sách hỗ trợ lãi suất chỉ phát huy tác dụng khi doanh nghiệp đáp ứng điều kiện tiếp cận vốn và thời gian hỗ trợ phù hợp với tiến độ dự án.

5. Năng lực phát triển dự án sẽ quyết định lợi thế cạnh tranh

Trong giai đoạn tới, thị trường NƠXH TP.HCM có thể hướng tới mô hình phát triển chuyên nghiệp hơn, với sự tham gia của doanh nghiệp phát triển dự án, tổ chức tài chính và đơn vị quản lý vận hành.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, lợi thế sẽ không chỉ nằm ở khả năng tiếp cận quỹ đất mà còn ở năng lực tổ chức toàn bộ chuỗi đầu tư: từ nghiên cứu vị trí, quy hoạch, pháp lý, thu xếp vốn đến thi công và vận hành.

Đặc biệt, mô hình nhà ở cho thuê đòi hỏi tư duy đầu tư dài hạn, bởi hiệu quả dự án phụ thuộc vào dòng tiền khai thác và chất lượng quản lý sau khi công trình hoàn thành.

Kết luận

Các định hướng mới của TP.HCM đang mở ra cơ hội cho doanh nghiệp phát triển NƠXH, đặc biệt ở nhóm dự án sử dụng đất công và nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể chuyển thành giá trị thực khi các điều kiện về đất đai, pháp lý, quy hoạch, vốn và nhu cầu được giải quyết đồng bộ. Trong dài hạn, năng lực triển khai và khả năng vận hành bền vững sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định vị thế của doanh nghiệp trong phân khúc này.