HỆ SỐ K VÀ BÀI TOÁN GIÁ ĐẤT: ÁP LỰC CHI PHÍ TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN NHÀ Ở

1. Chi phí đất tác động đến toàn bộ bài toán đầu tư

Hệ số K được sử dụng kết hợp với bảng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trong các trường hợp pháp luật quy định. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số và có thể điều chỉnh, bổ sung theo quy định.

Tuy nhiên, cần phân biệt cơ chế đang được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 với những phương án, kiến nghị đang được thảo luận trong quá trình sửa đổi pháp luật đất đai. Theo ước tính của VARS khi phân tích cơ chế được đề xuất, tiền sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng 2–2,6 lần so với cách tính trước đây. Đây là ước tính đối với một số trường hợp cụ thể, không phải mức tăng thực tế đã được áp dụng đồng loạt cho các dự án trên thị trường. Dù vậy, con số này cho thấy nghĩa vụ tài chính về đất cần được đánh giá kỹ ngay từ giai đoạn nghiên cứu đầu tư.

Áp lực này xuất hiện trong bối cảnh thị trường có sự chênh lệch giữa nguồn cung và sức mua. Nửa đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lượng sản phẩm giao dịch đạt khoảng 26.100, giảm 62% so với sáu tháng cuối năm 2025 và giảm khoảng 12% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ bình quân khoảng 20–30%.

Điều đáng chú ý là nguồn cung tăng nhưng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Theo số liệu được VARS ghi nhận, giá sơ cấp căn hộ bình quân tại TP.HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m². Điều này cho thấy vấn đề của thị trường không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm mà còn ở cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của người mua.

2. Các chỉ dấu về chi phí đất và thị trường

Một số dữ liệu phản ánh rõ hơn áp lực chi phí đất và tình hình thị trường:

• 2–2,6 lần: Mức tăng tiền sử dụng đất ước tính tại một số dự án theo phân tích của VARS về cơ chế được đề xuất.

• 22 địa phương: Số địa phương được VARS-IRE rà soát thông tin về hệ số K năm 2026.

• Khoảng 1/3: Tỷ lệ địa phương trong nhóm khảo sát áp dụng hệ số K bằng 1.

• 1,45 và 1,7: Các hệ số quy hoạch được đề cập tương ứng tại Hà Nội và TP.HCM.

• 30–40%: Tỷ trọng chi phí đất đai trong tổng chi phí phát triển dự án theo nhận định của VARS.

• 103 triệu đồng/m²: Giá sơ cấp căn hộ bình quân tại TP.HCM được ghi nhận trong nửa đầu năm 2026.

• 20–30%: Tỷ lệ hấp thụ bình quân của thị trường trong nửa đầu năm 2026.

Cần lưu ý, các hệ số quy hoạch 1,45 và 1,7 không đồng nghĩa với hệ số K cuối cùng áp dụng cho từng khu đất. Đây là các hệ số thành phần được đề cập trong phân tích, không thể sử dụng thay thế cho hệ số điều chỉnh giá đất của từng địa phương hoặc từng trường hợp cụ thể.

Tương tự, tỷ trọng chi phí đất 30–40% chỉ là mức tham khảo trong tổng chi phí phát triển dự án, không phải định mức cố định cho mọi dự án. Tỷ trọng thực tế có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí, quy mô, mật độ xây dựng, phương án phát triển và cơ cấu sản phẩm.

3. Tác động của biến động giá đất đến thị trường

Trước hết, chi phí đất đang trở thành yếu tố cần được kiểm soát ngay từ giai đoạn nghiên cứu đầu tư. Giá nhận chuyển nhượng thấp chưa chắc đồng nghĩa với dự án có hiệu quả nếu nghĩa vụ tài chính về đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và thời gian hoàn thiện pháp lý lớn.

Bên cạnh đó, áp lực chi phí không chỉ đến từ đất đai. Giá vật liệu, nhân công, lãi suất và chi phí vốn cũng ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư. Khi nhiều yếu tố cùng tăng, dư địa điều chỉnh giảm giá bán của chủ đầu tư có thể bị thu hẹp.

Ở chiều ngược lại, sức mua thị trường chưa đủ mạnh để doanh nghiệp mặc định chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang khách hàng. Vì vậy, giá bán cần được cân đối với thu nhập, nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ của từng phân khúc.

4. Chiến lược thích ứng của nhà phát triển dự án

4.1. Quỹ đất và pháp lý:

Doanh nghiệp cần đánh giá quỹ đất dựa trên tổng chi phí để phát triển thành sản phẩm thương mại, bao gồm giá nhận chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính về đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi phí hoàn thiện pháp lý. Tính minh bạch, khả năng dự báo và tính ổn định của cơ chế xác định giá đất cũng là những yếu tố quan trọng để kiểm soát rủi ro đầu tư.

4.2. Tài chính và tiến độ:

Nghĩa vụ tài chính về đất tăng có thể làm tăng tổng mức đầu tư, nhu cầu vốn và chi phí lãi vay. Nếu thủ tục kéo dài, dòng vốn bị chiếm dụng lâu hơn, trong khi tốc độ bán hàng chậm có thể làm gia tăng áp lực dòng tiền. Doanh nghiệp cần xây dựng nhiều kịch bản tài chính, đánh giá điểm hòa vốn và khả năng thu hồi vốn thay vì chỉ dựa vào doanh thu kỳ vọng.

4.3. Quy hoạch và sản phẩm:

Khi chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn, việc tối ưu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và diện tích thương phẩm trở nên quan trọng. Tuy nhiên, tối ưu hiệu quả không đồng nghĩa với tăng mật độ bằng mọi giá. Phương án phát triển cần bảo đảm yêu cầu quy hoạch, chất lượng không gian sống, hạ tầng và tiện ích.

4.4. Khả năng hấp thụ:

Giá bán phải gắn với sức mua thực tế. Một dự án có tổng mức đầu tư lớn nhưng cơ cấu sản phẩm không phù hợp với khả năng chi trả có thể gặp khó khăn trong tiêu thụ. Do đó, nghiên cứu khách hàng mục tiêu, diện tích căn hộ và mức giá ngay từ giai đoạn tiền khả thi là yêu cầu cần thiết.

5. Định hướng phát triển trong bối cảnh chi phí đất gia tăng

Từ các dữ liệu trên, có thể nhận diện ba xu hướng đáng chú ý.

Thứ nhất, lợi thế cạnh tranh sẽ dần chuyển từ khả năng sở hữu quỹ đất sang năng lực phát triển quỹ đất hiệu quả. Một khu đất chỉ thực sự có giá trị khi có pháp lý rõ ràng, quy hoạch phù hợp và khả năng tạo ra dòng tiền.

Thứ hai, doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy tối đa hóa giá bán sang tối ưu tổng thể hiệu quả đầu tư. Cơ cấu sản phẩm, chi phí xây dựng, tiến độ và khả năng hấp thụ cần được tính toán đồng bộ.

Thứ ba, quản trị dòng tiền sẽ ngày càng quan trọng. Các chỉ số như nghĩa vụ tài chính về đất, tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, tỷ lệ hấp thụ và thời gian thu hồi vốn cần được theo dõi xuyên suốt vòng đời dự án.

Kết luận

Hệ số K không chỉ là vấn đề điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về đất đai mà còn tác động đến cấu trúc chi phí và hiệu quả phát triển dự án nhà ở. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng và thanh khoản chưa thực sự phục hồi, doanh nghiệp khó có thể chỉ dựa vào việc điều chỉnh giá bán để bảo đảm lợi nhuận. Về dài hạn, năng lực kiểm soát pháp lý, tối ưu quy hoạch, quản trị tài chính và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ là những yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh của nhà phát triển bất động sản.