GẦN 5.000 DỰ ÁN MẮC KẸT, 3,5 TRIỆU TỶ ĐỒNG CHỜ KHƠI THÔNG: DÒNG TIỀN CÓ TRỞ LẠI?

Hơn 4.800 dự án mắc kẹt: Quy mô của bài toán tái khơi thông nguồn lực

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản đối mặt với tình trạng hàng loạt dự án rơi vào trạng thái "đắp chiếu". Căn nguyên chính đến từ sự chồng chéo và thay đổi liên tục của hệ thống pháp luật qua các thời kỳ liên quan đến đất đai, đầu tư, quy hoạch, tài chính và PPP. Việc xác định căn cứ pháp lý để tháo gỡ gặp rủi ro rất cao, khiến cả chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý địa phương đều bế tắc.

Tuy nhiên, sự ra đời của Ban Chỉ đạo giải quyết vướng mắc (Ban Chỉ đạo 751) cùng việc đẩy nhanh hiệu lực của 3 đạo luật trụ cột (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) cho thấy hệ thống quản lý đang chuyển từ "ghi nhận vướng mắc" sang "xử lý dứt điểm". Thị trường đang bước vào một pha chuyển dịch từ phát triển mở rộng sang kiểm soát chiều sâu.

Từ dữ liệu tồn đọng đến cơ chế xử lý: Cuộc chuyển dịch trong tư duy quản lý

Sự thay đổi đáng chú ý nằm ở tư duy và phương thức giải quyết vấn đề của các cơ quan chức năng. Thay vì xử lý từng vướng mắc riêng lẻ, các cơ quan có thẩm quyền đang hướng tới việc rà soát, hệ thống hóa những khó khăn, bất cập để đề xuất Quốc hội và Bộ Chính trị xem xét các cơ chế, chính sách đặc thù theo thẩm quyền. Việc ứng dụng nền tảng VNeID để lấy ý kiến người dân đối với các dự thảo văn bản cũng cho thấy nỗ lực đẩy mạnh chuyển đổi số trong quá trình xây dựng chính sách, góp phần mở rộng đối tượng tham gia, nâng cao tính công khai, minh bạch và phản ánh sát hơn nhu cầu, nguyện vọng thực tế của người dân.

Tâm lý "trông chờ, đùn đẩy trách nhiệm lên cấp trên" đang bị triệt tiêu, buộc các cơ quan quản lý chuyên ngành và địa phương phải trực tiếp ban hành hướng dẫn hoặc đề xuất cơ chế xử lý dứt điểm.

Những số liệu được ghi nhận trên Hệ thống 751 cho thấy quy mô và mức độ phức tạp của quá trình xử lý:

• 4.846 dự án: Số lượng dự án gặp khó khăn, vướng mắc trên toàn quốc được ghi nhận trên Hệ thống 751 tính đến cuối tháng 9/2026.

• 208.882 ha: Tổng diện tích đất bị ảnh hưởng và kẹt lại bởi các dự án tồn đọng kéo dài.

• Gần 3,5 triệu tỷ đồng: Tổng mức đầu tư của các dự án đang bị "đóng băng", chưa thể chuyển hóa thành giá trị thực tế cho xã hội.

• 06 nhóm vướng mắc: Các dự án đã được phân loại thành 6 nhóm cụ thể trên Hệ thống 751 để thuận tiện cho việc đề xuất cơ chế xử lý.

• 03 địa phương và 03 bộ, ngành được Chính phủ biểu dương: Theo thông tin tại Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Chính phủ biểu dương TP. Huế, TP. Đà Nẵng, tỉnh Thanh Hóa cùng Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Y tế vì đã chủ động, quyết liệt triển khai nhiệm vụ, không đùn đẩy, né tránh trách nhiệm và đạt kết quả tích cực trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Pháp lý được khơi thông, nhưng năng lực tài chính mới quyết định khả năng về đích

Quy hoạch và pháp lý: Chi phí tuân thủ pháp luật (compliance cost) và chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp được dự báo có thể biến động theo hướng gia tăng trong bối cảnh các quy định về đất đai, đầu tư và phát triển dự án tiếp tục được hoàn thiện. Tuy nhiên, mức độ tác động sẽ phụ thuộc vào cơ chế định giá đất, phương thức tiếp cận quỹ đất và hiệu quả cải cách thủ tục hành chính. Trước những thay đổi này, các chủ đầu tư có thể cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, ưu tiên các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ổn định, đồng thời cân nhắc thận trọng hơn đối với các sản phẩm bất động sản cao cấp phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu tư và đầu cơ.

Tài chính và dòng tiền: Mô hình tay không bắt giặc hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Việc tháo gỡ pháp lý không đồng nghĩa với việc giải cứu tài chính. Doanh nghiệp phải có nguồn vốn chủ sở hữu vững chắc và khả năng thu xếp vốn độc lập từ các tổ chức tín dụng.

Tiến độ triển khai: Quá trình rà soát dự án trên Hệ thống 751 yêu cầu phải cập nhật chính xác nghĩa vụ tài chính và nguyên nhân vướng mắc. Việc khai báo minh bạch này sẽ thúc đẩy các dự án đủ điều kiện sớm được phê duyệt bước tiếp theo, rút ngắn thời gian nằm chờ vô thời hạn như trước đây.

Rủi ro tài sản: Việc nghiên cứu các cơ chế tháo gỡ khó khăn cho những dự án bất động sản tồn đọng, bao gồm chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội khi đáp ứng điều kiện pháp luật, đồng thời tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập dự án (M&A), đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về năng lực tài chính và khả năng triển khai của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp không đủ nguồn lực hoặc chậm hoàn thiện pháp lý có thể đối mặt với áp lực tái cơ cấu, chuyển nhượng dự án hoặc xử lý quỹ đất tồn đọng, thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản trong thời gian dài để chờ thị trường phục hồi.

Ba tín hiệu định hình lại cuộc chơi trên thị trường bất động sản

Phân cấp mạnh mẽ để phá băng pháp lý. Việc Chính phủ công khai biểu dương các địa phương (Huế, Đà Nẵng, Thanh Hóa) cho thấy xu hướng phân quyền đang diễn ra sâu rộng. Dưới góc độ đầu tư, những địa phương có bộ máy linh hoạt, am hiểu luật và quyết liệt gỡ khó sẽ trở thành "vùng trũng" thu hút dòng vốn M&A và phát triển dự án trong chu kỳ mới.

Dữ liệu hóa tình trạng dự án để minh bạch thị trường. Việc số hóa thông tin chi tiết của hơn 4.800 dự án lên Hệ thống 751 (bao gồm tình hình triển khai, căn cứ pháp lý, nguyên nhân vướng) sẽ tạo ra một bức tranh vĩ mô rõ nét. Dữ liệu này giúp loại bỏ sự tù mù về pháp lý, giúp các nhà đầu tư tổ chức dễ dàng đo lường rủi ro trước khi quyết định rót vốn tái cấu trúc các dự án cũ.

Cơ chế "mua lại dự án" – Phép thử của năng lực. Cơ chế Nhà nước mua lại dự án đắp chiếu mang tính hai mặt: vĩ mô thì giải phóng nợ xấu cho nền kinh tế, nhưng vi mô thì đây là một chế tài gián tiếp thanh lọc các chủ đầu tư tích trữ quỹ đất nhưng cạn kiệt năng lực giải ngân.

Chu kỳ mới sẽ sàng lọc nhà phát triển bằng tiêu chí nào?

Chiến dịch tháo gỡ gần 5.000 dự án tồn đọng cùng với sự đồng bộ của bộ ba luật mới sẽ thiết lập một chu kỳ bất động sản của giá trị thực và năng lực thực thi. Các nhà phát triển sẽ không thể cạnh tranh bằng việc tận dụng khe hở chính sách, tỷ suất sinh lời của ngành sẽ dần chuẩn hóa, tiệm cận với biên lợi nhuận của một ngành phát triển hạ tầng thông thường. Lợi thế cạnh tranh dài hạn sẽ thuộc về các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính minh bạch, năng lực phát triển sản phẩm bám sát nhu cầu và bộ máy quản trị pháp lý chuyên nghiệp.

KẾT LUẬN

Quá trình rà soát, đề xuất cơ chế đặc thù cho hàng ngàn dự án tồn đọng đang phát đi thông điệp mạnh mẽ về một kỷ nguyên thị trường bị giám sát khắt khe. Thành bại của các doanh nghiệp bất động sản trong thập kỷ tới không chỉ nằm ở việc sở hữu bao nhiêu hecta đất, mà được quyết định bởi khả năng thích ứng với khung pháp lý mới, tính minh bạch về dòng tiền và năng lực đưa không gian sống thực chất vào khai thác.