TP.HCM có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó 355 công trình có diện tích khuôn viên dưới 1.000 m², nằm xen cài trong khu vực nội đô có hạ tầng chịu nhiều áp lực. Dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tạo thêm cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại, tiến độ tái thiết vẫn phụ thuộc vào khả năng cân đối hiệu quả đầu tư, tháo gỡ vướng mắc quy hoạch và đạt đồng thuận với cư dân.
Mục lục
1. Thực trạng cải tạo chung cư cũ TP.HCM đến năm 2035 ra sao?
Chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại TP.HCM đang hướng đến lộ trình năm 2035, với trọng tâm là bảo đảm an toàn công trình và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nội đô. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp giữa hoàn thiện pháp lý, phân cấp quản lý và giải quyết tình trạng xuống cấp của các tòa nhà.
Phần lớn chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 hoặc trong giai đoạn 1975–1994. Sau nhiều năm sử dụng, tình trạng thiếu bảo trì, cơi nới và lấn chiếm có thể làm gia tăng rủi ro đối với kết cấu, hệ thống kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy (PCCC). Một số công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, cần được di dời và xây dựng lại để bảo đảm an toàn.
Nghịch lý là dù nhiều chung cư nằm tại các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 4 và Quận 5, nơi có giá trị thương mại cao, việc thu hút vốn tư nhân vẫn gặp khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở thủ tục quy hoạch, khả năng bố trí tái định cư trên quỹ đất nhỏ và quá trình thỏa thuận bồi thường với cư dân.
2. Những số liệu nào phản ánh quy mô và thách thức tái thiết?
Các số liệu dưới đây cho thấy quy mô chương trình cải tạo và những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến phương án đầu tư.
Nhóm chỉ số | Số liệu ghi nhận thực tế | Ý nghĩa đối với phát triển dự án |
Quy mô quỹ nhà trước 1975 | 474 chung cư (tập trung nhiều tại Quận 5 với 206 chung cư). | Nguồn cung quỹ đất nội đô tiềm năng nhưng phân tán. |
Đặc điểm hình học & Quy mô | 467/474 chung cư cao từ 8 tầng trở xuống; 355/474 chung cư có khuôn viên đất dưới 1.000 m². | Rào cản lớn nhất về mật độ xây dựng, khoảng lùi và biên lợi nhuận khi lập phương án kiến trúc. |
Nhóm chung cư 1975–1994 | Trải rộng tại Quận 1, 3, 4, 5, 7, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Có 52 chung cư dưới 8 tầng và 33 chung cư diện tích dưới 1.000 m². | Tồn tại hình thức sở hữu đan xen phức tạp giữa nhiều cơ quan quản lý và hộ dân. |
Hiện trạng nhóm nguy hiểm (Cấp D) | 16 chung cư (tổng cộng 1.194 hộ dân). Đã di dời 684 hộ: hoàn tất di dời 9 chung cư (534 hộ, đã tháo dỡ 7 chung cư); di dời dở dang 3 chung cư (150/386 hộ); chưa di dời 4 chung cư. | Tốc độ giải phóng mặt bằng và tái khởi công xây mới vẫn có độ trễ lớn so với yêu cầu khẩn cấp. |
Hệ số diện tích tái định cư | Căn hộ tái định cư mới có diện tích tối thiểu bằng 1–2 lần căn hộ cũ (đối với tầng 1) và 1–1,5 lần (đối với tầng 2 trở lên). | Gia tăng trực tiếp tỷ lệ diện tích sàn (GFA) phải hoàn trả, thu hẹp diện tích thương mại của chủ đầu tư. |
Lộ trình mục tiêu 2030 – 2035 | Năm 2025: Lập kế hoạch triển khai 31 dự án. Đến 2030: Hoàn tất chuẩn bị đầu tư nhóm trước 1975 & 1975–1994; xây mới xong 16 chung cư cấp D. Đến 2035: Hoàn tất cải tạo, xây lại toàn bộ chung cư trước 1975 và các chung cư cấp D/hết niên hạn giai đoạn 1975–1994. | Xác lập khung thời gian pháp lý dài hạn để doanh nghiệp hoạch định chu kỳ dòng tiền. |
Các dữ liệu trên cho thấy quỹ nhà cần cải tạo có quy mô lớn nhưng phân tán. Đặc biệt, các khu đất nhỏ khiến việc bố trí tái định cư, đáp ứng chỉ tiêu quy hoạch và tạo diện tích thương mại đủ thu hồi vốn trở thành thách thức đối với nhà đầu tư.
3. Cơ chế pháp lý và quản lý dự án đã thay đổi như thế nào?
So với giai đoạn 2016–2020, khi TP.HCM hoàn thành sửa chữa 132/474 chung cư, tương đương khoảng 29%, cách tiếp cận trong giai đoạn 2025–2026 hướng đến tăng cường chuẩn bị đầu tư và tháo gỡ vướng mắc thực thi.
Hoàn thiện khung pháp lý: Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về trình tự thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ chế bồi thường, tái định cư và lựa chọn chủ đầu tư. Đây là cơ sở quan trọng để xử lý các trường hợp có phần diện tích thuộc sở hữu Nhà nước và những vấn đề liên quan đến quyền lợi của các bên.
Tăng vai trò của ngân sách nhà nước: TP.HCM định hướng sử dụng ngân sách cho các công việc chuẩn bị đầu tư như kiểm định chất lượng công trình, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và xây dựng kế hoạch cải tạo đối với các chung cư chưa có chủ đầu tư. Cách làm này có thể giảm một phần chi phí và rủi ro ban đầu cho doanh nghiệp.
Đẩy mạnh phân cấp quản lý: Thành phố hướng đến phân cấp cho cấp cơ sở trong việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo thẩm quyền và phối hợp xử lý vướng mắc tại từng dự án. Mục tiêu là rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và tăng tính chủ động trong triển khai.
Nghiên cứu chính sách ưu đãi bổ sung: Bên cạnh các cơ chế hỗ trợ theo quy định hiện hành, TP.HCM đang hướng đến xây dựng chính sách địa phương nhằm tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và hỗ trợ người dân tham gia chương trình.
Dù vậy, hiệu quả của các thay đổi trên phụ thuộc vào quá trình thực thi. Mỗi dự án vẫn cần được xem xét cụ thể về quy hoạch, pháp lý sở hữu, phương án tái định cư và khả năng cân đối tài chính.
4. Nhà phát triển dự án cần giải những bài toán nào để bảo đảm hiệu quả đầu tư?
Cải tạo chung cư cũ có cấu trúc đầu tư phức tạp hơn phát triển dự án trên quỹ đất sạch (greenfield). Doanh nghiệp phải giải quyết đồng thời bài toán quy hoạch, vốn, giải phóng mặt bằng và khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Quy hoạch và hiệu quả sử dụng đất: Cơ chế thu hút nhà đầu tư có thể bao gồm miễn tiền sử dụng đất và xem xét tăng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc theo quy định. Tuy nhiên, các dự án nằm trong khu vực nội đô phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng, mật độ xây dựng, chiều cao và quy mô dân số. Với 74,8% chung cư trước năm 1975 có diện tích dưới 1.000 m², phương án xây dựng riêng lẻ có thể khó cân đối diện tích tái định cư và diện tích thương mại.
Cấu trúc chi phí và tài chính: Doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn cho bồi thường, tái định cư, hỗ trợ tạm cư và thi công. Nếu giải phóng mặt bằng hoặc hoàn thiện thủ tục kéo dài, chi phí lãi vay, quản lý và các khoản phát sinh sẽ tăng, gây áp lực lên tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). Mức hỗ trợ thuê nhà từng được ghi nhận có thể dao động từ 5 đến 15 triệu đồng/hộ/tháng tùy số nhân khẩu, nhưng cần xác định theo chính sách áp dụng tại từng trường hợp.
Pháp lý và giải phóng mặt bằng: Tình trạng sở hữu, tranh chấp thừa kế, chuyển nhượng giấy tay và khác biệt về kỳ vọng bồi thường có thể khiến quá trình di dời kéo dài. Với những hộ có căn hộ nhỏ, tiền bồi thường có thể không đủ mua nhà mới tại khu vực trung tâm; trong khi chuyển đến nơi tái định cư xa hơn có thể ảnh hưởng đến việc làm, học tập và sinh hoạt.
Nhu cầu và khả năng hấp thụ: Vị trí tại các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5 và Bình Thạnh là lợi thế về nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê. Tuy nhiên, giá trị vị trí chỉ tạo ra hiệu quả đầu tư khi phương án quy hoạch, sản phẩm và nghĩa vụ tái định cư được tính toán khả thi. Các lựa chọn về nhận căn hộ hoặc nhận tiền cần thực hiện theo quy định và phương án được phê duyệt.
5. Những nút thắt nào đang quyết định tiến độ tái thiết chung cư cũ?
5.1. Di dời và tháo dỡ chưa đồng nghĩa với có thể xây mới
Ngay cả khi cư dân đã di dời và công trình được tháo dỡ, dự án vẫn có thể bị đình trệ do thủ tục quy hoạch, thẩm định đầu tư hoặc điều chỉnh tiến độ.
Tại Cư xá Thanh Đa, các lô IV và VI đã được tháo dỡ nhưng việc triển khai xây mới còn gặp vướng mắc. Tương tự, dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám cũng được đề cập trong các phản ánh về khó khăn thủ tục dù doanh nghiệp đã chủ động thỏa thuận với cư dân.
Những trường hợp này cho thấy tiến độ dự án không chỉ phụ thuộc vào giải phóng mặt bằng mà còn cần sự đồng bộ giữa quy hoạch và thủ tục đầu tư.
Nguồn: Trung tâm Báo chí TP.HCM, Báo Đấu thầu.
5.2. Quỹ đất dưới 1.000 m² hạn chế hiệu quả đầu tư
Với 355/474 chung cư trước năm 1975 và 33 chung cư giai đoạn 1975–1994 có diện tích dưới 1.000 m², mô hình đầu tư đơn lẻ gặp nhiều hạn chế. Nhà đầu tư phải cân đối diện tích tái định cư, khoảng lùi, mật độ xây dựng và phần diện tích có thể kinh doanh.
Theo các phương án được báo chí đề cập, diện tích căn hộ tái định cư có thể được xác định theo hệ số so với căn hộ cũ, tùy vị trí tầng. Nghĩa vụ này làm tăng diện tích phải hoàn trả, trong khi khả năng tăng quy mô công trình còn phụ thuộc vào quy hoạch.
Vì vậy, nghiên cứu chỉnh trang theo cụm hoặc hợp khối các khu đất có thể là hướng cần xem xét, trên cơ sở phù hợp quy hoạch và điều kiện thực tế.
Nguồn: Báo Tiền Phong, Znews.
5.3. An toàn công trình và PCCC tạo áp lực phải xử lý sớm
Chung cư xuống cấp nghiêm trọng đặt ra yêu cầu cấp thiết về di dời và bảo đảm an toàn. Tuy nhiên, quá trình thực hiện cần đồng thời giải quyết quyền lợi cư dân và tuân thủ trình tự pháp luật.
Trường hợp chung cư Vĩnh Hội tại Quận 4 cho thấy việc vận động di dời có thể kéo dài dù công trình đã được kiểm định nguy hiểm. Vì vậy, cơ quan chức năng cần kết hợp đánh giá an toàn, truyền thông, đối thoại và thực hiện các biện pháp theo quy định đối với trường hợp không chấp hành.
Nguồn: Trung tâm Báo chí TP.HCM, Báo Tuổi Trẻ.
5.4. Nhà nước tham gia nhiều hơn vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Trước đây, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí ban đầu và rủi ro kéo dài khi tự thực hiện nhiều công việc chuẩn bị dự án, đồng thời thương lượng với các hộ dân.
Việc thành phố định hướng sử dụng ngân sách cho kiểm định, lập quy hoạch và xây dựng kế hoạch cải tạo có thể giúp giảm một phần rủi ro trước khi lựa chọn chủ đầu tư. Nếu quy hoạch và thông tin dự án được chuẩn bị rõ ràng, doanh nghiệp sẽ có cơ sở tốt hơn để đánh giá hiệu quả đầu tư.
Tuy nhiên, giải pháp này không loại bỏ hoàn toàn rủi ro tài chính, bồi thường hay thủ tục ở giai đoạn triển khai.
Nguồn: VietnamFinance, CafeLand.
6. Xu hướng nào sẽ định hình thị trường tái thiết chung cư cũ giai đoạn 2025–2035?
Trong giai đoạn 2025–2035, thị trường có thể tập trung vào ba hướng phát triển chính:
Tăng cường quy hoạch theo cụm: Với số lượng lớn chung cư có diện tích nhỏ, phương án chỉnh trang theo cụm hoặc ô phố có thể giúp cải thiện khả năng tổ chức không gian và bố trí tái định cư. Nhà phát triển có năng lực quy hoạch tổng thể sẽ có lợi thế khi tham gia các dự án phù hợp.
Đề cao năng lực tài chính: Do phải chuẩn bị vốn cho bồi thường, tạm cư và xây dựng trước khi có thể khai thác phần diện tích thương mại, doanh nghiệp cần nguồn vốn đủ dài hạn và kế hoạch dòng tiền chặt chẽ. Năng lực tài chính thực chất sẽ là yếu tố quan trọng khi lựa chọn chủ đầu tư.
Chuyên nghiệp hóa quản trị pháp lý và cộng đồng: Rà soát quyền sở hữu, minh bạch phương án bồi thường và duy trì đối thoại với cư dân từ sớm có thể giảm tranh chấp, hạn chế chậm tiến độ. Các hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) liên quan đến tài sản chung cư cũ cũng cần được đánh giá trên cơ sở pháp lý và khả năng triển khai thực tế.
KẾT LUẬN
Cải tạo 474 chung cư cũ trước năm 1975 cùng các công trình thuộc giai đoạn 1975–1994 là nhiệm vụ quan trọng trong quá trình tái thiết đô thị TP.HCM. Dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tạo thêm cơ sở pháp lý, tiến độ vẫn chịu tác động từ quy mô khu đất, chỉ tiêu quy hoạch, chi phí tái định cư, thủ tục đầu tư và sự đồng thuận của cư dân.
Để hướng đến mục tiêu năm 2035, thành phố cần tiếp tục hoàn thiện quy hoạch, chuẩn bị dự án và phối hợp giải quyết quyền lợi người dân. Về phía doanh nghiệp, khả năng cân đối vốn, kiểm soát rủi ro pháp lý và xây dựng phương án tái định cư khả thi sẽ quyết định tính bền vững của các dự án cải tạo chung cư cũ.
Chia sẻ:
Lê Triều
TBP Marketing