ĐỀ XUẤT NGHIÊN CỨU CƠ CHẾ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN RIÊNG CHO BẤT ĐỘNG SẢN TÂM LINH

Bất động sản tâm linh đang hình thành nhiều mô hình

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bất động sản tâm linh là một phân khúc đặc thù, nằm ở giao thoa giữa nhu cầu an táng, yếu tố văn hóa - tín ngưỡng và quyền sử dụng đất.

Theo cách phân loại được đưa ra, thị trường hiện có thể chia thành ba nhóm chính.

Nhóm thứ nhất là mộ địa táng và khu mộ gia đình truyền thống. Đây vẫn là hình thức phổ biến, trong đó giá trị của khu mộ phụ thuộc nhiều vào vị trí, diện tích, phong tục và nhu cầu của từng gia đình. Tuy nhiên, việc quản lý và tổ chức cảnh quan tại một số khu vực vẫn chưa đồng bộ.

Nhóm thứ hai là nghĩa trang tập trung kết hợp nhiều hình thức an táng, chẳng hạn như hỏa táng và lưu giữ tro cốt. Mô hình này có ưu điểm tiết kiệm quỹ đất và phù hợp hơn với tốc độ đô thị hóa.

Nhóm thứ ba là công viên, hoa viên nghĩa trang. Các dự án dạng này thường kết hợp khu an táng với quy hoạch cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm và dịch vụ quản lý, chăm sóc trong dài hạn.

Khảo sát của VARS IRE cho thấy một số mô hình mới đã xuất hiện tại Việt Nam, song mức độ phát triển vẫn khác nhau giữa các địa phương.

Tại khu vực phía Bắc, một số dự án công viên nghĩa trang ở Tuyên Quang và Phú Thọ có quy mô từ vài chục đến hàng trăm ha. Giá một phần mộ đơn được ghi nhận khoảng 45-75 triệu đồng, trong khi khu mộ gia tộc có thể có giá từ 800 triệu đến 3 tỷ đồng.

Ở phía Nam, Đồng Nai là một trong những địa phương tập trung nhiều dự án hoa viên nghĩa trang quy mô lớn. Giá một phần mộ đơn dao động khoảng 98-180 triệu đồng, còn khu vực dành cho gia tộc có diện tích 100-300 m² có mức giá khoảng 1,3-5 tỷ đồng.

Người mua có được cấp giấy chứng nhận riêng?

Giá trị giao dịch có thể lên tới hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng, nhưng trong nhiều trường hợp, khách hàng chủ yếu ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng liên quan đến quyền quản lý, sử dụng khuôn viên.

Điều này dẫn đến một vấn đề được nhiều người quan tâm: người mua có được cấp giấy chứng nhận riêng cho phần mộ hoặc khuôn viên đã mua hay không, và tài sản này có thể được sử dụng để thế chấp tại ngân hàng hay không?

Luật sư Hoàng Ngọc, thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng đây vẫn là vấn đề còn nhiều điểm cần làm rõ.

Theo ông, việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận riêng cho từng khu mộ gặp khó khăn bởi phần lớn quỹ đất xây dựng nghĩa trang có nguồn gốc từ đất được Nhà nước cho thuê. Quyền của người mua đối với phần mộ hoặc khuôn viên nghĩa trang vì vậy có những đặc điểm khác với quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.

Do đó, trong điều kiện hiện nay, các khu mộ hoặc khuôn viên nghĩa trang về cơ bản khó được ngân hàng tiếp nhận làm tài sản bảo đảm theo cách tương tự bất động sản thông thường.

Trong nhiều giao dịch, khách hàng thực chất ký kết hoặc nhận chuyển nhượng hợp đồng với chủ đầu tư, đơn vị quản lý về việc quản lý và sử dụng một khu vực nhất định.

Đề xuất một loại giấy chứng nhận phù hợp với đặc thù

Để tăng mức độ bảo đảm cho người mua, luật sư Hoàng Ngọc đề xuất nghiên cứu một cơ chế giấy chứng nhận riêng đối với khuôn viên hoặc vị trí an táng.

Theo hướng này, giấy chứng nhận cần xác định cụ thể phạm vi quyền của người mua đối với tài sản. Nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật, người dân có thể được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp.

Việc xác lập rõ quyền tài sản cũng có thể giúp các giao dịch trên thị trường minh bạch hơn, đồng thời tạo cơ sở để người mua đánh giá đầy đủ giá trị và khả năng khai thác của sản phẩm trước khi giao dịch.

Về dài hạn, chuyên gia cũng đề xuất nghiên cứu khả năng kết nối thông tin về quyền quản lý, sử dụng khuôn viên an táng với các hệ thống định danh điện tử như VNeID. Nếu được triển khai phù hợp, việc số hóa dữ liệu có thể hỗ trợ quản lý, xác thực thông tin và hạn chế tranh chấp trong quá trình giao dịch.

Bà Phạm Thị Miền cũng cho rằng cơ quan quản lý cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế cấp giấy chứng nhận và quyền chuyển nhượng đối với loại hình này nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Luật Đất đai đã có cơ sở, nhưng cần triển khai đồng bộ

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết Điều 143 Luật Đất đai 2024 đã quy định về việc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất.

Theo ông, nếu một dự án nghĩa trang đã được phê duyệt quy hoạch và được phân chia cụ thể đến từng khu, từng thửa thì về nguyên tắc có thể xem xét cấp giấy chứng nhận. Quyền sử dụng đất được xác lập lâu dài hay có thời hạn sẽ phụ thuộc vào loại đất và hình thức triển khai dự án công viên nghĩa trang.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân chia và hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận riêng cho từng thửa tại các dự án vẫn chưa được thực hiện đầy đủ.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, ông Kiên cho rằng nhu cầu thị trường hiện nay chưa đủ lớn để mô hình này được triển khai rộng rãi ở tất cả các dự án.

Cần minh bạch cả giá đất, hạ tầng và dịch vụ

Theo ông Kiên, sản phẩm bất động sản tâm linh không chỉ bao gồm phần đất mà còn có hạ tầng, dịch vụ quản lý, vận hành và duy tu. Vì vậy, việc hình thành những đơn vị chuyên nghiệp chịu trách nhiệm quản lý và cung cấp dịch vụ trong dài hạn cũng là một yêu cầu cần được tính đến.

Mô hình này có thể được nghiên cứu theo hướng tương tự các loại hình bất động sản có dịch vụ vận hành đi kèm, trong đó trách nhiệm của đơn vị quản lý cần được xác định rõ ràng.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế tạo lập quỹ đất, đồng thời công khai và chuẩn hóa cách xác định giá.

Khi đưa sản phẩm ra thị trường, doanh nghiệp cần minh bạch từng cấu phần trong giá bán, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí hạ tầng và chi phí dịch vụ.

Do đặc thù của bất động sản tâm linh là nhu cầu sử dụng và quản lý có thể kéo dài trong nhiều năm, trách nhiệm của chủ đầu tư không nên chỉ dừng ở thời điểm hoàn tất giao dịch. Những cam kết về quản lý, chăm sóc, duy tu và chất lượng dịch vụ dài hạn cũng cần được xác lập rõ với khách hàng.

Hoàn thiện hành lang pháp lý để thị trường phát triển bền vững

Sự phát triển của các mô hình công viên và hoa viên nghĩa trang cho thấy nhu cầu đối với bất động sản tâm linh đang có những thay đổi nhất định. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định, việc xác định rõ quyền của người mua, cơ chế cấp giấy chứng nhận, khả năng chuyển nhượng và trách nhiệm quản lý sau giao dịch vẫn là những vấn đề cần tiếp tục được hoàn thiện.

Một hành lang pháp lý rõ ràng không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển các mô hình dịch vụ chuyên nghiệp, minh bạch và phù hợp hơn với nhu cầu đô thị trong dài hạn.