NGUỒN CUNG NHÀ Ở TĂNG NHƯNG KHẢ NĂNG MUA NHÀ VẪN LÀ BÀI TOÁN KHÓ

Nguồn cung nhiều hơn nhưng chưa chắc phù hợp

Với khoảng 1 tỷ đồng tích lũy, một cặp vợ chồng tại TP HCM từng dự kiến vay thêm khoảng 2 tỷ đồng để mua căn hộ có giá khoảng 3 tỷ đồng. Việc nhiều dự án liên tục được giới thiệu ra thị trường khiến họ kỳ vọng cơ hội sở hữu nhà sẽ rộng mở hơn.

Tuy nhiên, sau thời gian tìm kiếm, các căn hộ có vị trí thuận tiện cho công việc phần lớn có giá 4-6 tỷ đồng. Những lựa chọn quanh mức 3-3,5 tỷ đồng thường nằm xa hơn, đồng nghĩa với thời gian di chuyển dài hơn.

Nếu vay 2-2,5 tỷ đồng trong 15 năm, với lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 10%/năm rồi chuyển sang thả nổi, chi phí trả nợ hàng tháng có thể lên tới khoảng 27 triệu đồng. Khoản thanh toán này chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập của gia đình và còn có khả năng tăng khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Cuối cùng, thay vì mua nhà, gia đình lựa chọn tiếp tục thuê để giảm áp lực tài chính.

Đây không phải trường hợp cá biệt. Thực tế cho thấy, lượng sản phẩm được đưa ra thị trường tăng nhưng phần lớn chưa thực sự khớp với nhu cầu về vị trí, mức giá và khả năng vay của nhóm khách hàng mua để ở.

Nguồn cung tăng nhưng sức hấp thụ giảm

Số liệu từ Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy trong 6 tháng đầu năm, khoảng 37.300 sản phẩm nhà ở mới được mở bán trên cả nước, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Tuy nhiên, lượng sản phẩm được hấp thụ chỉ khoảng 26.100, giảm 12%, đưa tỷ lệ hấp thụ bình quân xuống khoảng 20-30%.

Diễn biến này phản ánh một nghịch lý đáng chú ý: nguồn hàng đã được cải thiện nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân chưa tăng tương ứng.

Một nguyên nhân quan trọng nằm ở sự phân bổ nguồn cung. Các dự án mới có xu hướng phát triển ra khu vực ngoài lõi đô thị, nơi quỹ đất và chi phí phát triển thuận lợi hơn. Tuy nhiên, đây chưa hẳn là những nơi phù hợp với nhu cầu của người mua, đặc biệt là nhóm đang làm việc tại khu vực trung tâm.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý II, TP HCM sau sáp nhập ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng khoảng 20%. Đáng chú ý, gần 80% nguồn cung đến từ khu vực Bình Dương trước đây.

Điều này cho thấy bài toán không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được đưa ra thị trường mà còn ở vị trí và mức độ phù hợp của nguồn cung với nhu cầu thực tế.

Giá bán cao vẫn là rào cản lớn

Ngay cả khi chấp nhận di chuyển xa hơn, người mua vẫn chưa chắc tìm được sản phẩm thực sự vừa túi tiền.

Theo các chuyên gia, giá sơ cấp cao xuất phát từ việc nhiều khoản chi phí đầu vào đồng loạt tăng. Chi phí nhân công hiện cao hơn khoảng 30-50% so với hai năm trước, trong khi vật liệu xây dựng và chi phí vốn cũng tăng.

Đối với doanh nghiệp, một dự án có thể mất khoảng 4-5 năm từ giai đoạn tạo lập quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý đến khi sản phẩm được đưa ra thị trường. Trong suốt quá trình này, chi phí tài chính tiếp tục tích lũy, bên cạnh các khoản dành cho phát triển dự án, marketing, môi giới và chính sách bán hàng.

Khi tổng chi phí đầu vào tăng, giá bán cuối cùng khó giảm mạnh, ngay cả với những dự án được phát triển ở khu vực xa trung tâm.

Mặt bằng giá phản ánh khá rõ xu hướng này. Giá sơ cấp bình quân được ghi nhận khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 16% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m², tăng tới 26%.

Phân khúc vừa túi tiền ngày càng khan hiếm

Tại khu vực TP HCM cũ, sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của số đông càng rõ rệt.

Theo Savills TP HCM, trong nửa đầu năm, thị trường chỉ có khoảng 3.700 căn hộ mới từ 7 dự án. Các sản phẩm đưa ra thị trường đều có giá trên 90 triệu đồng/m², trong đó khoảng 80% vượt mức 120 triệu đồng/m².

Trong khi đó, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn nhiều trên thị trường. Việc các dự án dịch chuyển ra xa trung tâm cũng chưa tạo ra mức giảm giá tương ứng, đặc biệt tại những khu vực mà hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích công cộng chưa phát triển đồng bộ.

Vì vậy, người mua phải đối mặt với hai lựa chọn: chấp nhận mức giá cao để có vị trí thuận tiện hoặc tìm sản phẩm rẻ hơn nhưng phải đánh đổi bằng khoảng cách và thời gian di chuyển.

Lãi suất làm giảm thêm khả năng tiếp cận

Nếu giá nhà là rào cản đầu tiên, chi phí vay vốn đang trở thành yếu tố khiến bài toán mua nhà khó hơn.

Theo Savills, lãi suất vay mua nhà bình quân khoảng 13%/năm, cao hơn khoảng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Khi giá bất động sản đã ở mức cao, việc lãi suất tăng khiến tổng chi phí sở hữu nhà trở nên nặng nề hơn.

Mặt bằng lãi suất hiện nay cũng khác đáng kể so với một năm trước. Nếu trước đây người mua có thể tiếp cận khoản vay với lãi suất khoảng 6,5-6,8%/năm và được cố định trong hai năm, hiện mức lãi suất tương tự có thể ở khoảng 10,5-11% và chỉ được ưu đãi trong năm đầu. Sau đó, khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-14%/năm.

Chẳng hạn, với căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, người mua vay 70%, tương đương 2,1 tỷ đồng trong 20 năm. Ở mức lãi suất 9%/năm, tổng khoản thanh toán hàng tháng khoảng 19 triệu đồng. Nếu lãi suất tăng lên 13%, số tiền này có thể tiến gần 25 triệu đồng.

Nếu áp dụng nguyên tắc chi phí trả nợ không vượt quá 40% thu nhập, một gia đình có khoản vay như trên cần mức thu nhập ổn định trên 60 triệu đồng mỗi tháng. Đây vẫn là ngưỡng tương đối cao đối với nhiều người làm công ăn lương tại các đô thị lớn.

Giá giảm nhẹ chưa đủ để giải quyết bài toán

Ngay cả khi thị trường xuất hiện những đợt giảm giá vài phần trăm, khả năng mua nhà của người dân cũng chưa chắc được cải thiện đáng kể.

Với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, mức giảm 5% tương đương 150 triệu đồng. Tuy nhiên, người mua vẫn cần chuẩn bị một khoản vốn tự có lớn, đồng thời phải duy trì khả năng trả nợ trong nhiều năm.

Áp lực này cũng có thể tác động ngược trở lại thị trường thứ cấp. Phần lớn các khoản vay mua nhà chỉ có thời gian ưu đãi từ 6-18 tháng trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Khi những khoản vay được ký trong giai đoạn 2024-2025 lần lượt bước vào thời kỳ lãi suất mới, chi phí trả nợ tăng có thể khiến một bộ phận chủ nhà cân nhắc bán tài sản.

Nguồn cung thứ cấp vì vậy có khả năng gia tăng trong khi sức mua chưa phục hồi tương ứng.

Nguồn cung cần đi cùng khả năng chi trả

Thị trường cũng chịu ảnh hưởng từ cơ cấu người mua. Theo số liệu DKRA, khoảng 70-75% người mua thuộc nhóm đầu tư, trong đó khoảng 80% sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khi lãi suất tăng lên mức 10-14%, nhóm khách hàng này có xu hướng thận trọng hơn, bởi chi phí vốn cao làm giảm hiệu quả đầu tư và gia tăng rủi ro dòng tiền.

Trong 6-12 tháng tới, nguồn cung mới được dự báo vẫn tiếp tục được các chủ đầu tư đưa ra theo kế hoạch. Tuy nhiên, nếu giá bán, cơ cấu sản phẩm và chi phí vay không có sự thay đổi đáng kể, thị trường có thể đối mặt với tình trạng nguồn hàng tăng nhưng tốc độ hấp thụ vẫn chậm.

Vấn đề của thị trường hiện nay vì thế không đơn thuần là “có bao nhiêu căn nhà được bán ra”, mà quan trọng hơn là “có bao nhiêu sản phẩm thực sự phù hợp với thu nhập và khả năng vay của người có nhu cầu ở thực”.

Một thị trường nhà ở chỉ có thể phục hồi bền vững khi nguồn cung được cân bằng tốt hơn với khả năng chi trả của người dân, cả về giá bán, vị trí, diện tích lẫn chi phí tài chính trong suốt thời gian sở hữu