Sau thời gian tăng mạnh, giá bất động sản tại một số phân khúc đang có dấu hiệu chững lại. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội và TP HCM đã giảm so với quý trước, trong khi đất nền cũng điều chỉnh khoảng 2-3%.
Mục lục
Giá căn hộ thứ cấp giảm tại các đô thị lớn
Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cho thấy, mặt bằng giá căn hộ chung cư chuyển nhượng trên cả nước đã bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng nhanh.
Tại Hà Nội, giá căn hộ thứ cấp bình quân đạt khoảng 123 triệu đồng/m², thấp hơn gần 3,9% so với quý I. Tại TP HCM, mức giá bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², giảm khoảng 3,6%.
Tuy nhiên, mức điều chỉnh chưa làm thay đổi đáng kể mặt bằng giá tại các đô thị lớn. Một số dự án tại Hà Nội vẫn được chào bán trong khoảng 80-140 triệu đồng/m². Tại khu vực nội thành TP HCM, giá chào bán phổ biến khoảng 70-120 triệu đồng/m².
Dữ liệu từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, DKRA và Avison Young cũng cho thấy giá căn hộ trên thị trường chuyển nhượng đã giảm khoảng 5-8% so với vùng đỉnh.
Đất nền cũng chịu áp lực giảm giá
Không chỉ căn hộ, phân khúc đất nền cũng ghi nhận sự điều chỉnh trong quý II.
Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền trên thị trường thứ cấp toàn quốc giảm khoảng 2-3% so với quý trước. Giá rao bán bình quân còn khoảng 40 triệu đồng/m², giảm khoảng 2,5%.
Tại TP HCM, giá đất nền giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Ở một số dự án, mức giảm phổ biến khoảng 3-6%, tập trung nhiều hơn ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc thuộc nhóm chịu áp lực thanh khoản.
Một số báo cáo thị trường khác ghi nhận mức giảm của đất nền trên thị trường chuyển nhượng khoảng 8-10% so với thời điểm giá đạt đỉnh. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức khá thấp, dưới 30% đối với căn hộ và khoảng 4-7% với đất nền.
Những diễn biến này cho thấy người mua đang thận trọng hơn, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị cao và phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Thanh khoản suy yếu tạo áp lực lên mặt bằng giá
Theo Bộ Xây dựng, sự điều chỉnh giá hiện nay diễn ra trong bối cảnh thanh khoản giảm, chi phí vốn ở mức cao và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý trước và thấp hơn 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.
Đất nền chiếm phần lớn lượng giao dịch với 73.438 giao dịch, giảm 32,6% so với quý I và hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Đối với chung cư và nhà ở riêng lẻ, tổng số giao dịch đạt 26.567 căn, giảm gần 14% so với quý trước.
Thanh khoản suy giảm khiến khả năng tăng giá trong ngắn hạn chịu nhiều sức ép hơn, đặc biệt tại những khu vực có mặt bằng giá đã tăng nhanh trong các năm trước.
Chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
Một yếu tố khác đang tác động đáng kể đến sức cầu là chi phí vay vốn.
Bộ Xây dựng cho biết lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng có thể tăng lên 13-15%, thậm chí 15-16%/năm.
Mức lãi suất này khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ, đồng thời làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong bối cảnh đó, những bất động sản có giá trị vừa phải, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế có xu hướng được ưu tiên hơn so với các sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.
Thị trường hướng đến trạng thái cân bằng
Bộ Xây dựng đánh giá thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi nhưng diễn biến giữa các phân khúc và khu vực chưa đồng đều. Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có mức giá phù hợp còn hạn chế, trong khi một số dự án vẫn gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Bên cạnh đó, chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nguồn vốn tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà.
Việc giá căn hộ và đất nền điều chỉnh trong quý II có thể được xem là một bước chuyển sau giai đoạn tăng nóng. Thay vì chạy theo mặt bằng giá cao, thị trường đang dần đề cao hơn các yếu tố về pháp lý, chất lượng hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực.
Trong thời gian tới, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục chọn lọc kỹ hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua.