CHẬM XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, DOANH NGHIỆP CÓ THỂ MẤT NHIỀU NĂM KHAI THÁC DỰ ÁN

Được giao đất nhưng chưa thể triển khai dự án

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại khu Đông TP HCM cho biết, hơn một thập kỷ trước, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất với thời hạn 50 năm để phát triển dự án thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, dự án đến nay vẫn chưa thể triển khai đầy đủ do thủ tục xác định đơn giá thuê đất chưa được hoàn tất.

Theo doanh nghiệp, khi giá đất chưa được xác định, chủ đầu tư chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để tiếp tục các bước pháp lý và đầu tư tiếp theo. Trong khi đó, thời hạn thuê đất vẫn được tính, dẫn đến khoảng thời gian dành cho việc khai thác dự án trên thực tế ngày càng ngắn lại.

Không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ, thời gian chờ đợi còn tạo thêm áp lực tài chính. Trong nhiều năm dự án chưa thể tạo doanh thu, doanh nghiệp vẫn phải duy trì bộ máy, quản lý tài sản, thực hiện các công việc liên quan và chịu chi phí vốn.

Khi thủ tục được hoàn tất, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh lại toàn bộ phương án tài chính do thời gian khai thác còn lại không còn như kế hoạch ban đầu.

Khoảng cách giữa thời hạn thuê đất và thời gian khai thác thực tế

Một trong những vấn đề được doanh nghiệp phản ánh liên quan đến cách xác định thời hạn sử dụng đất và thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất đối với nhiều dự án đầu tư thường không quá 50 năm; trong một số trường hợp có thể lên tới 70 năm. Thời hạn này được tính từ thời điểm có quyết định cho thuê đất.

Trong khi đó, đối với những dự án phải thực hiện xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, doanh nghiệp phải chờ quá trình định giá hoàn tất trước khi có thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và triển khai các bước tiếp theo.

Pháp luật quy định thời gian ban hành quyết định giá đất là 180 ngày kể từ thời điểm định giá. Tuy nhiên, trên thực tế, tại một số dự án, quá trình xác định, thẩm định và phê duyệt giá đất có thể kéo dài đáng kể.

Hệ quả là thời gian thuê đất đã bắt đầu được tính, trong khi dự án chưa thể vận hành hoặc khai thác theo phương án đầu tư.

Doanh nghiệp có thể chỉ còn 30-40 năm khai thác

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng đây là một trong những nguyên nhân khiến một số doanh nghiệp được thuê đất 50 năm nhưng khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và có đủ điều kiện triển khai dự án thì thời gian khai thác thực tế chỉ còn khoảng 30-40 năm.

Trong khi đó, các nghĩa vụ tài chính và yêu cầu liên quan vẫn phải được thực hiện theo quy định đối với thời hạn thuê đất được giao.

Theo ông Châu, một nguyên nhân đáng chú ý trước đây là quy trình xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư tương đối phức tạp. Việc này có thể kéo dài thời gian thu thập dữ liệu, xây dựng phương án, thẩm định và phê duyệt kết quả định giá.

Chi phí vốn tiếp tục tăng trong thời gian chờ đợi

Từ góc độ tài chính, chuyên gia Trương Quốc Thắng cho rằng việc chậm xác định giá đất không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ mà còn làm gia tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Để chuẩn bị và triển khai dự án, chủ đầu tư thường phải sử dụng nguồn vốn tự có hoặc huy động từ các tổ chức tín dụng. Khi dự án chưa thể triển khai và chưa tạo ra doanh thu, chi phí lãi vay vẫn tiếp tục phát sinh.

Bên cạnh đó là các khoản chi cho quản lý, duy trì bộ máy, bảo vệ và quản lý tài sản cùng nhiều chi phí liên quan khác.

Những khoản chi này có thể nằm ngoài dự toán ban đầu và làm thay đổi đáng kể hiệu quả tài chính của dự án. Khi tổng chi phí tăng, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh phương án đầu tư, trong đó giá bán hoặc giá cho thuê có khả năng trở thành một trong những yếu tố được cân nhắc để bù đắp chi phí.

Về dài hạn, nếu tình trạng này xảy ra trên diện rộng, chi phí phát triển dự án tăng có thể tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá bất động sản.

Một số dự án đã trải qua nhiều năm chờ xác định giá

Tình trạng chậm hoàn tất thủ tục giá đất từng được ghi nhận tại một số dự án ở TP HCM.

Chẳng hạn, một dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm được giao đất từ năm 2017 nhưng phải đến năm 2025 mới được quyết định giá đất. Khoảng thời gian chờ đợi khiến kế hoạch triển khai dự án bị kéo dài, đồng thời doanh nghiệp phải tiếp tục gánh các chi phí liên quan.

Một trường hợp khác là IFC One Saigon, trước đây được biết đến với tên Saigon One Tower. Khi dự án được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đưa ra đấu giá, thời hạn sử dụng đất còn khoảng 39 năm thay vì đủ 50 năm.

Thời gian khai thác còn lại ngắn hơn so với thời hạn ban đầu có thể tác động trực tiếp đến giá trị thương mại và phương án tài chính của dự án.

Đề xuất giảm số trường hợp phải xác định giá đất cụ thể

Trước những vướng mắc trên, các chuyên gia cho rằng việc cải thiện quy trình xác định giá đất là yếu tố quan trọng để rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

Theo định hướng được đề cập trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, việc mở rộng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể giúp giảm số lượng trường hợp phải thực hiện xác định giá đất cụ thể.

Trong thời gian chờ các quy định mới, một số ý kiến kiến nghị TP HCM sớm rà soát, điều chỉnh Quyết định 45 theo hướng phù hợp với Nghị quyết 254 của Quốc hội, qua đó rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Mục tiêu là giúp doanh nghiệp sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tạo điều kiện để dự án chuyển sang các bước triển khai tiếp theo thay vì kéo dài thời gian chờ đợi.

Có nên tính lại thời gian khai thác đối với dự án bị chậm vì thủ tục?

Một đề xuất khác được đặt ra là đối với những dự án đã hoàn thiện hồ sơ nhưng bị đình trệ do quá trình xử lý thuộc về cơ quan quản lý nhà nước, cần nghiên cứu cơ chế phù hợp để không tính khoảng thời gian chậm trễ do thủ tục vào thời hạn hoạt động của dự án.

Nếu được áp dụng hợp lý, cơ chế này có thể giúp doanh nghiệp duy trì thời gian khai thác tương xứng với phương án đầu tư ban đầu, đồng thời hạn chế những chi phí phát sinh không xuất phát từ năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Xét rộng hơn, việc rút ngắn thời gian xác định giá đất không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn cho từng dự án mà còn góp phần cải thiện hiệu quả sử dụng đất, giảm chi phí vốn và tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định hơn cho thị trường bất động sản.