QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ THỜI HẠN CHUNG CƯ CÓ THỂ MỞ RỘNG CƠ HỘI TIẾP CẬN NHÀ Ở

Cần phân biệt thời hạn công trình và quyền sở hữu căn hộ

Theo phương án được đưa ra trong dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, thời gian công trình được đưa vào sử dụng và kết quả kiểm định chất lượng.

Khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn đáp ứng các yêu cầu về an toàn, việc tiếp tục sử dụng có thể được xem xét theo quy định. Ngược lại, nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình không còn đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, phương án cải tạo hoặc xây dựng lại sẽ được triển khai.

Một số đại biểu cho rằng cần làm rõ cách sử dụng thuật ngữ "chung cư có thời hạn" trong dự luật. Theo ý kiến này, thời gian một tòa nhà có thể bảo đảm an toàn không nên được hiểu đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu tài sản của người mua căn hộ.

Đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng căn hộ là tài sản có giá trị lớn đối với nhiều gia đình và được hình thành từ quá trình tích lũy trong thời gian dài. Vì vậy, việc công trình phải cải tạo hoặc tháo dỡ khi không còn bảo đảm an toàn không đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu bị chấm dứt.

Cách quy định cần tạo sự phân biệt rõ ràng giữa tuổi thọ, mức độ an toàn của công trình và quyền tài sản đối với căn hộ.

Có thể hình thành thêm phân khúc căn hộ phù hợp với khả năng tài chính

Ở một góc nhìn khác, đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng nếu chính sách xác định rõ thời hạn sử dụng, thị trường có thể xuất hiện thêm một phân khúc căn hộ với mức giá phù hợp hơn.

Theo ông, người mua không nhất thiết phải đặt mục tiêu sở hữu một căn hộ trong thời gian không giới hạn. Với một số nhóm khách hàng, việc lựa chọn căn hộ có thời hạn sử dụng xác định có thể giúp giảm số tiền cần bỏ ra ban đầu.

Chẳng hạn, thay vì phải chi một khoản tiền lớn để sở hữu căn hộ theo cách tiếp cận truyền thống, một số người có thể lựa chọn căn hộ có thời hạn với mức giá thấp hơn, phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng thực tế.

Đây có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc đối với người trẻ, người có thu nhập trung bình hoặc những người ưu tiên nhu cầu ở trước thay vì mục tiêu tích lũy tài sản dài hạn.

Bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn cần cơ chế phù hợp

Việc xây dựng lại các chung cư xuống cấp hiện vẫn đặt ra nhiều vấn đề, đặc biệt trong việc thống nhất giữa các chủ sở hữu căn hộ và huy động nguồn lực cho quá trình cải tạo.

Đối với những công trình đã được sử dụng trong thời gian dài, nhu cầu cải tạo hoặc xây dựng lại có thể ngày càng rõ rệt. Tuy nhiên, khả năng đóng góp tài chính của cư dân không giống nhau, khiến việc triển khai phương án xây dựng lại có thể gặp khó khăn.

Theo các đề xuất đang được xem xét, đối với một số chung cư, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng phần đất gắn với công trình và tham gia đóng góp kinh phí để cải tạo hoặc xây dựng lại.

Trong trường hợp không lựa chọn phương án đóng góp xây dựng lại, chủ căn hộ có thể được xem xét bồi thường giá trị quyền sử dụng đất gắn với chung cư. Giá trị này được xác định dựa trên phần quyền sử dụng đất tương ứng tại thời điểm công trình được tháo dỡ.

Cần bảo đảm cả quyền tài sản và chỗ ở

Một vấn đề được đặt ra là giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ tại nhiều chung cư có thể không lớn. Điều này có thể khiến một bộ phận cư dân gặp khó khăn nếu chỉ nhận bồi thường mà phải tự tìm nơi ở mới.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng chính sách cần đồng thời bảo đảm quyền tài sản và quyền có chỗ ở của người dân.

Theo hướng này, bên cạnh các phương án bồi thường, chính sách nhà ở cũng cần bổ sung các giải pháp hỗ trợ như nhà ở xã hội, nhà cho thuê hoặc nhà ở thuê mua. Những cơ chế này sẽ đặc biệt cần thiết đối với các hộ gia đình không đủ khả năng đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư.

Việc thiết kế một mạng lưới hỗ trợ phù hợp cũng giúp hạn chế nguy cơ người dân mất khả năng duy trì chỗ ở khi công trình cũ phải cải tạo hoặc xây dựng lại.

Chính sách cần cân bằng giữa an toàn và khả năng tiếp cận nhà ở

Quy định về thời hạn sử dụng chung cư không chỉ liên quan đến tuổi thọ công trình mà còn tác động đến giá trị tài sản, khả năng tiếp cận nhà ở và quá trình cải tạo đô thị.

Vì vậy, khi hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi, việc xác định rõ các khái niệm, quyền của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng sẽ có ý nghĩa quan trọng.

Một chính sách phù hợp cần đồng thời đạt được ba mục tiêu: bảo đảm an toàn công trình, bảo vệ quyền tài sản của người dân và tạo thêm lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Dự kiến Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và tiến tới thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kỳ họp vào tháng 10.