ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP TỤC GIA TĂNG

Dư nợ tăng mạnh trong quý II

Theo số liệu tổng hợp của S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối tháng 6 đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng hơn 20% so với cuối quý I, tương đương mức tăng gần 60.900 tỷ đồng.

Đáng chú ý, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu đã tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần. Đây là mức cao nhất được ghi nhận trong 15 quý gần đây.

Chỉ số này cho thấy mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp đang tăng lên. Với tỷ lệ 0,72 lần, bình quân mỗi đồng vốn chủ sở hữu đang đi cùng khoảng 0,72 đồng nợ vay.

Cơ cấu kỳ hạn của khoản nợ cũng có sự thay đổi. Nợ dài hạn hiện chiếm khoảng 67,3% tổng dư nợ, tăng từ mức 63,1% trong quý trước. Diễn biến này phần nào cho thấy vốn vay đang được sử dụng cho các nhu cầu có thời gian thu hồi dài hơn, đặc biệt là triển khai và phát triển dự án, thay vì chỉ phục vụ nhu cầu thanh khoản ngắn hạn.

Vốn vay tăng cùng tiến độ phát triển dự án

Đà tăng dư nợ diễn ra khi hoạt động triển khai dự án có dấu hiệu sôi động trở lại, khiến nhu cầu vốn của các chủ đầu tư cũng tăng theo.

Trong nhóm doanh nghiệp được thống kê, Vinhomes (VHM) ghi nhận mức tăng dư nợ hơn 50.000 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến nhu cầu đầu tư và phát triển các dự án mới. Novaland (NVL) cũng tăng nợ vay hơn 4.000 tỷ đồng.

Ở góc độ hệ thống tín dụng, SSI Research cho biết nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong quý II. Các ngân hàng còn nhiều dư địa tăng trưởng tín dụng như MB, VPBank, HDBank, Techcombank, TPBank và VIB ghi nhận dư nợ cho vay chủ đầu tư tăng khoảng 22% so với quý trước.

Việc tín dụng quay trở lại nhóm khách hàng doanh nghiệp bất động sản cho thấy nhu cầu vốn đang phục hồi cùng với chu kỳ triển khai dự án. Tuy nhiên, dòng vốn không được phân bổ đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Ngân hàng ngày càng chọn lọc người vay

Trong bối cảnh đòn bẩy tài chính gia tăng, khả năng tiếp cận tín dụng đang trở thành yếu tố tạo ra sự phân hóa rõ hơn giữa các chủ đầu tư.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng trong báo cáo thị trường quý II, dư nợ tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được phân bổ đồng đều. Các yếu tố như năng lực tài chính của doanh nghiệp, tình trạng pháp lý của dự án và khả năng tạo dòng tiền ngày càng có vai trò quan trọng trong quyết định cấp vốn.

Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính lành mạnh, dự án pháp lý đầy đủ và khả năng tạo dòng tiền rõ ràng sẽ có lợi thế hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Ngược lại, những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý có thể phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn hoặc khó khăn hơn trong việc huy động thêm nguồn tài chính.

Trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn đáng chú ý

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang phục hồi, tạo thêm một kênh huy động vốn cho các chủ đầu tư.

Theo S&I Ratings, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 275.400 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm khoảng 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng giá trị phát hành.

Riêng quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% toàn thị trường. Khoảng 84% giá trị phát hành đến từ ba doanh nghiệp lớn gồm Vingroup, Masterise và Sun Group.

Quy mô huy động cho thấy trái phiếu đang đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho các dự án. Tuy nhiên, chi phí huy động cũng đang là vấn đề cần lưu ý.

Chi phí vốn mới tăng, áp lực tái cấp vốn lớn hơn

Lãi suất trái phiếu bất động sản phát hành trong năm nay có xu hướng tăng. Trong quý II, mức lãi suất bình quân của nhóm này khoảng 11,4%/năm, trong khi mức bình quân trong 6 tháng đầu năm khoảng 11,3%/năm.

Mức cao nhất lần lượt đạt 12,5%/năm trong quý II và 13,5%/năm trong nửa đầu năm.

Khi doanh nghiệp đồng thời sử dụng nhiều nguồn vốn, bao gồm tín dụng ngân hàng và trái phiếu, tổng nghĩa vụ tài chính trong tương lai cũng tăng lên. Điều này đặc biệt đáng chú ý đối với những chủ đầu tư có mức đòn bẩy cao hoặc dự án cần thời gian dài để tạo dòng tiền.

Theo S&I Ratings, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 có thể vượt 156.500 tỷ đồng, tăng khoảng 16% so với năm nay.

Trong trường hợp mặt bằng lãi suất phát hành mới tiếp tục duy trì trên 11%/năm, chi phí tái cấp vốn có thể trở thành một áp lực đáng kể đối với doanh nghiệp phải đảo nợ hoặc huy động nguồn vốn mới để thực hiện nghĩa vụ đến hạn.

Backlog tạo điểm tựa cho triển vọng lợi nhuận

Dù rủi ro tài chính gia tăng, triển vọng kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn có những yếu tố hỗ trợ.

Theo Chứng khoán BIDV (BSC), sự phục hồi của hoạt động mở bán trong giai đoạn 2025-2026 đang giúp nhiều chủ đầu tư tích lũy lượng sản phẩm đã bán nhưng chưa ghi nhận hoàn toàn vào doanh thu. Đây có thể trở thành nguồn backlog hỗ trợ doanh thu và lợi nhuận trong các năm tiếp theo.

BSC dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong phạm vi theo dõi có thể đạt khoảng 76.266 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 36%. Sang năm 2027, con số này được dự báo lên 91.893 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 21%.

Như vậy, việc gia tăng dư nợ không hoàn toàn phản ánh xu hướng tiêu cực. Nếu nguồn vốn được sử dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai rõ ràng và khả năng tiêu thụ tốt, đòn bẩy tài chính có thể hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng quy mô và cải thiện kết quả kinh doanh.

Tuy nhiên, khi chi phí vốn tăng và lượng trái phiếu đáo hạn trong những năm tới ở mức cao, khả năng kiểm soát dòng tiền, cơ cấu kỳ hạn nợ và hiệu quả sử dụng vốn sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quyết định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường vì vậy đang bước vào giai đoạn mà khả năng huy động vốn không còn là lợi thế duy nhất; quan trọng hơn là doanh nghiệp có thể biến nguồn vốn đó thành dòng tiền và lợi nhuận trong thời gian bao lâu.