THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP: ĐIỂM NGHẼN DỮ LIỆU VÀ BÀI TOÁN QUẢN TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Dữ liệu đất đai chưa theo kịp biến động thực tế

Cuối tháng 10/2026, cơ quan thuế yêu cầu các địa phương tăng cường xử lý những vướng mắc trong quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Các vấn đề được phản ánh tập trung vào thông tin người nộp thuế chưa chính xác, dữ liệu thửa đất chưa được cập nhật và khoản thuế đã nộp nhưng hệ thống vẫn ghi nhận còn nợ.

Tại Hà Nội, có trường hợp một thửa đất được gia đình tách thành ba phần để cho các con, nhưng thông báo thuế năm 2026 vẫn sử dụng thông tin cũ. Theo thông tin được phản ánh, thủ tục đăng ký biến động đất đai tại thời điểm đó chưa hoàn tất. Vì vậy, cần đối chiếu hồ sơ pháp lý và dữ liệu thuế để xác định đầy đủ nguyên nhân của sự sai lệch.

Tại Sóc Sơn, người dân phản ánh nhận thông báo thuế đối với bốn thửa đất trong khi gia đình cho biết chỉ có một thửa. Đây là trường hợp phản ánh từ người dân, chưa nên xem là kết luận độc lập về tình trạng dữ liệu địa chính.

Bên cạnh đó, cơ quan thuế cũng yêu cầu rà soát, đối soát dữ liệu nợ, số tiền đã nộp và số liệu hạch toán, xử lý những trường hợp đã nộp nhưng chưa được cập nhật hoặc vẫn bị ghi nhận nợ không đúng thực tế.

Những tình huống này cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở khâu kê khai mà còn liên quan đến khả năng cập nhật, đồng bộ và đối soát dữ liệu giữa các hệ thống quản lý.

2. Kết quả rà soát và các vấn đề tồn tại

Theo số liệu được công bố, tổng số tờ khai thuộc diện rà soát là 3.372.799, trong đó tỷ lệ đã hoàn thành rà soát đạt 95,57%, tương đương khoảng 3,22 triệu tờ khai tính theo tỷ lệ công bố.

Ngày 29/10/2026, Cục Thuế ban hành Công văn số 8171/CT-NVT về tăng cường quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, yêu cầu tiếp tục chuẩn hóa dữ liệu, xử lý sai lệch và giải quyết phản ánh của người nộp thuế.

Tuy nhiên, cần phân biệt tỷ lệ hồ sơ đã hoàn thành rà soát với tỷ lệ hồ sơ được xác nhận chính xác và tỷ lệ phản ánh đã được giải quyết dứt điểm. Các nguồn thông tin hiện có chưa cung cấp đầy đủ số liệu về ba chỉ tiêu này.

Do đó, tỷ lệ 95,57% phản ánh tiến độ thực hiện công việc rà soát, nhưng chưa đủ để kết luận toàn bộ số hồ sơ đã được chuẩn hóa hoặc không còn sai lệch.

3. Quản lý thuế đang chuyển trọng tâm sang chuẩn hóa dữ liệu

Một thay đổi đáng chú ý trong định hướng quản lý là giảm giấy tờ và tăng cường khai thác dữ liệu sẵn có từ các cơ quan nhà nước.

Theo thông tin công bố về Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, Nghị định 252/2026/NĐ-CP và Thông tư 89/2026/TT-BTC, người nộp thuế không phải xin xác nhận của cơ quan chức năng trên tờ khai hoặc cung cấp lại hồ sơ mà cơ quan nhà nước đã có và đủ điều kiện kết nối, khai thác. Việc không phải nộp hồ sơ khai thuế được áp dụng trong trường hợp cơ quan thuế đã kết nối và có đầy đủ thông tin đất đai theo quy định.

Cùng với đó, Công văn 8171/CT-NVT yêu cầu tăng cường phối hợp, rà soát thông tin người nộp thuế, thửa đất và kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Điều này cho thấy hiệu quả cải cách thủ tục hành chính ngày càng phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu đầu vào. Khi thông tin về người nộp thuế, diện tích, tình trạng pháp lý và lịch sử thanh toán chưa thống nhất, việc giảm giấy tờ chưa chắc đã đồng nghĩa với giảm thời gian xử lý.

4. Tác động đến hoạt động phát triển dự án bất động sản

Từ góc độ nhà phát triển dự án, những bất cập trên đặt ra yêu cầu quản lý hồ sơ đất đai xuyên suốt vòng đời tài sản.

Thứ nhất, kiểm soát pháp lý và biến động thửa đất. Các hoạt động tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng hoặc thay đổi thông tin người sử dụng đất cần được theo dõi và đối chiếu với dữ liệu quản lý thuế. Doanh nghiệp nên xây dựng hệ thống quản lý hồ sơ theo từng thửa đất, bao gồm thông tin pháp lý, lịch sử biến động và tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, kiểm soát chi phí và nghĩa vụ tài chính. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần được phân biệt với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản nghĩa vụ khác trong quá trình phát triển dự án. Việc phân loại chính xác giúp doanh nghiệp theo dõi các khoản phải nộp, lập ngân sách và kiểm soát chi phí vận hành.

Thứ ba, hạn chế rủi ro trong giao dịch và bàn giao. Dữ liệu không thống nhất có thể làm tăng thời gian xác minh hồ sơ, đối chiếu chứng từ hoặc xử lý các khoản nghĩa vụ chưa được ghi nhận chính xác. Vì vậy, việc kiểm tra tình trạng pháp lý và tài chính cần được thực hiện trước các giao dịch, chuyển giao hoặc bàn giao tài sản.

Các nguồn hiện có chưa cung cấp số liệu định lượng về tác động đến tổng mức đầu tư, tiến độ dự án hay khả năng hấp thụ bất động sản. Do đó, chưa có cơ sở để kết luận những bất cập này trực tiếp làm tăng chi phí hoặc ảnh hưởng đến giá thị trường.

5. Những vấn đề đáng quan tâm từ góc nhìn quản trị

Từ việc đối chiếu các thông tin được công bố, có thể rút ra năm điểm đáng chú ý:

• Tỷ lệ rà soát cao chưa đồng nghĩa dữ liệu đã chính xác: Cần theo dõi thêm tỷ lệ sai lệch được điều chỉnh và số phản ánh được giải quyết dứt điểm.

• Biến động pháp lý cần được cập nhật kịp thời: Các trường hợp thay đổi hiện trạng hoặc chuyển nhượng nhưng thông tin quản lý chưa được cập nhật cho thấy cần tăng cường đối chiếu giữa hồ sơ pháp lý và hệ thống quản lý thuế.

• Chuyển đổi số phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu: Hệ thống điện tử chỉ phát huy hiệu quả khi thông tin đầu vào thống nhất và có quy trình xử lý sai lệch rõ ràng.

• Giảm giấy tờ đòi hỏi khả năng kết nối dữ liệu tốt hơn: Khi cơ quan quản lý khai thác dữ liệu sẵn có, độ chính xác và tính đồng bộ của dữ liệu trở thành điều kiện quan trọng để giảm thủ tục.

• Hiệu quả quản lý cần được đánh giá bằng kết quả xử lý: Ngoài số lượng hồ sơ đã rà soát, cần quan tâm thời gian giải quyết, số trường hợp tồn đọng và khả năng ghi nhận chính xác các khoản đã nộp.

6. Dữ liệu trở thành một phần năng lực quản trị bất động sản

Về dài hạn, chuẩn hóa dữ liệu đất đai và nghĩa vụ tài chính không chỉ là yêu cầu đối với cơ quan quản lý mà còn là vấn đề nội tại của doanh nghiệp bất động sản.

Chủ đầu tư cần chuyển từ cách lưu trữ hồ sơ riêng lẻ sang quản lý dữ liệu có khả năng đối chiếu giữa pháp lý, tài chính và vận hành. Một hệ thống quản lý tài sản hiệu quả cần theo dõi được thông tin thửa đất, người sử dụng đất, lịch sử biến động và tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với nhà đầu tư, chất lượng hồ sơ và khả năng xác minh thông tin cũng là những yếu tố cần xem xét khi đánh giá tài sản. Tuy nhiên, việc đánh giá tác động đến thị trường vẫn cần dựa trên dữ liệu thực tế về chi phí, thời gian xử lý và mức độ phát sinh vướng mắc, thay vì suy luận từ các trường hợp đơn lẻ.

Kết luận

Những bất cập trong quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho thấy chuẩn hóa dữ liệu vẫn là một nhiệm vụ quan trọng, ngay cả khi tỷ lệ rà soát hồ sơ đã đạt 95,57%. Với doanh nghiệp bất động sản, bài học không chỉ nằm ở việc thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính mà còn ở khả năng quản lý đồng bộ hồ sơ pháp lý, biến động đất đai và lịch sử thanh toán. Trong dài hạn, chất lượng dữ liệu là một trong những nền tảng quan trọng hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát rủi ro và nâng cao hiệu quả quản trị tài sản.