GIẢI BÀI TOÁN TỒN ĐỌNG DỰ ÁN: KHI PHÁP LÝ KHÔNG CÒN LÀ ĐIỂM NGHẼN DUY NHẤT

1. Bức tranh toàn cảnh: Cuộc thanh lọc và chuyển dịch diện rộng

Bức tranh thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận một sự chuyển biến rõ nét trong cách điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước: chuyển từ việc xử lý sự vụ, thụ động theo từng đơn thư sang phương thức số hóa và phân nhóm tập trung.

Hệ thống cơ sở dữ liệu chuyên trách (tiêu biểu như Hệ thống 751 toàn quốc và Hệ thống 45 tại TP.HCM) đã định danh chính xác từng "điểm nghẽn" của từng dự án cụ thể. Từ đất công xen kẹt, vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000, cho đến các dự án nằm trong diện kết luận thanh tra kéo dài... tất cả đều được đưa vào một quy trình rà soát  chặt chẽ, bài bản và có hệ thống.

Tại tâm điểm thị trường phía Nam, TP.HCM đã phân loại hàng nghìn dự án tồn đọng thành các nhóm: nhóm thẩm quyền thuộc sở, ban, ngành; nhóm thuộc UBND thành phố; và nhóm kiến nghị các cơ quan Trung ương xử lý thông qua các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 21 hay các sửa đổi của khung pháp luật đất đai mới. Tín hiệu tháo gỡ bước đầu đã rõ ràng, nhưng tính hiệu quả thực tế đang phụ thuộc vào khả năng "hấp thụ pháp lý" của chính các chủ đầu tư.

2. Những con số đáng chú ý

• 4.685 dự án: Tổng số dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài trên cả nước đã đăng ký và đưa vào diện theo dõi trên Hệ thống 751 của Bộ Tài chính tính đến giữa tháng 9.
• 3.407 dự án (~72,7%): Đã hoàn tất việc phân loại và xử lý vướng mắc.
• Hơn 2,5 triệu tỷ đồng: Tổng quy mô vốn đầu tư ước tính được giải tỏa áp lực đọng vốn sau đợt tháo gỡ trên toàn quốc.
• 650 dự án: Tổng số dự án tồn đọng kéo dài mà TP.HCM đã hoàn tất tháo gỡ tính chung qua các giai đoạn rà soát. Trước Nghị quyết 29/2026/QH16, TP.HCM đã xử lý 417 dự án theo Kế hoạch 34/KH-UBND. Sau đó, Sở Tài chính tổng hợp 921 dự án theo Chỉ thị 45/CT-UBND, gồm 421 dự án chuyển tiếp và 500 dự án mới. Trong số này, 233 dự án (chiếm 25,3%) đã hoàn tất xử lý, 688 dự án (chiếm 74,7%) còn phương án xử lý trong thời gian tới.

3. Điều gì đang thay đổi?

Sự thay đổi căn bản nhất không nằm ở con số dự án, mà nằm ở cơ chế xử lý và trách nhiệm thực thi:

1.      Cơ chế trách nhiệm rõ ràng: Việc thành lập các ban chỉ đạo liên ngành cùng hệ thống theo dõi trực tuyến giúp lượng hóa tiến độ giải quyết hồ sơ. Các điểm vướng không còn bị kéo dài trong công văn qua lại giữa các sở ngành.

2.      Chuẩn hóa việc xác định nghĩa vụ tài chính: Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến dự án bất động sản đóng băng nhiều năm qua là việc xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Quá trình tháo gỡ hiện nay gắn liền với việc phân loại các vướng mắc theo từng căn cứ định giá cụ thể, tạo hành lang pháp lý để địa phương ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất bổ sung.

3.      Thanh lọc năng lực chủ đầu tư: Khi thủ tục hành chính được khơi thông, cái cớ "chờ thủ tục" không còn hiệu lực. Áp lực triển khai dự án, đóng tiền sử dụng đất và tuân thủ cam kết tiến độ lập tức quay trở lại với doanh nghiệp.

4. Dưới góc nhìn của nhà phát triển dự án

Dưới lăng kính của một đơn vị phát triển dự án và quản lý đầu tư, việc một dự án được "tháo gỡ" mở ra một loạt thách thức tài chính và kỹ thuật cần xử lý:

• Tài chính và Dòng tiền: Khi pháp lý thông suốt, nghĩa vụ tài chính lập tức phát sinh (đặc biệt là tiền sử dụng đất tính theo bảng giá mới hoặc chứng thư định giá cập nhật). Chủ đầu tư phải chuẩn bị một lượng vốn thực rất lớn trong ngắn hạn. Nếu không có đòn bẩy tài chính ổn định hoặc dòng tiền kinh doanh bổ trợ, doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng " gỡ xong nút thắt pháp lý lại thắt chặt dòng tiền triển khai".
• Tổng mức đầu tư và Cấu trúc chi phí: Nhiều dự án đình trệ 5–10 năm. Chi phí lãi vay vốn hóa, chi phí cơ hội, chi phí trượt giá vật liệu xây dựng và đơn giá đất điều chỉnh khiến giá thành thực tế trên mỗi mét vuông thương phẩm bị đẩy lên rất cao so với kế hoạch ban đầu.
• Quy hoạch và Sản phẩm: Một đồ án được thiết kế từ giai đoạn 2015–2018 khó lòng đáp ứng thị hiếu của thị trường hiện tại. Nếu giữ nguyên thiết kế cũ, dự án sẽ rất khó hấp dẫn khách hàng. Nếu điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 để nâng cấp sản phẩm, dự án lại phải bước vào một chu kỳ pháp lý mới.
• Khả năng hấp thụ của thị trường: Thị trường hiện tại được dẫn dắt bởi nhu cầu thực và tính thanh khoản, thay vì tâm lý đầu cơ như trước đây. Những sản phẩm có giá thành  quá cao do gánh nặng chi phí quá khứ sẽ đối mặt với sự dè dặt từ người mua.

5. Điều đáng quan tâm nằm ở đâu?

Đối chiếu dữ liệu từ các báo cáo và diễn biến thực tế, có 4 insight chuyên sâu cần lưu ý:

• Insight 1: Tỷ lệ "xử lý xong" trên hồ sơ chưa tương đồng với tỷ lệ tái khởi động thực tế.

Dữ liệu cả nước cho thấy 3.407 dự án đã được phân loại và xử lý, nhưng phần lớn bước xử lý này nằm ở việc trả lời kiến nghị, chỉ rõ hướng thực hiện hoặc chuyển cấp có thẩm quyền giải quyết. Như tại TP.HCM, trong 921 dự án rà soát theo Chỉ thị 45, mới chỉ có 233 dự án (25,3%) hoàn tất giải quyết thực chất, còn 688 dự án (74,7%) mới dừng lại ở bước "đề xuất phương án".

(Căn cứ: Báo cáo số liệu từ Hệ thống 751 của Bộ Tài chính và thống kê từ Tuổi Trẻ, Diễn Đàn Doanh Nghiệp).

• Insight 2: "Khối băng" pháp lý tan ra, để lộ "hòn đá tảng" nghĩa vụ tài chính đất đai.

Trước đây, vướng mắc pháp lý giúp nhiều chủ đầu tư tạm hoãn việc nộp tiền sử dụng đất. Nay, khi các nút thắt được tháo, văn bản tính tiền sử dụng đất được ban hành theo khung giá thị trường mới. Đây là bài kiểm tra sức chịu đựng tài chính thực sự của các doanh nghiệp bất động sản sau giai đoạn dài cạn kiệt thanh khoản.

(Căn cứ: Báo Đấu Thầu, Tuổi Trẻ khi phân tích về các điều kiện dòng vốn sau khi 650 dự án tại TP.HCM được thông suốt).

• Insight 3: Làn sóng M&A và tái cấu trúc thứ cấp sẽ diễn ra mạnh mẽ.

Sau khi được cấp phép làm sạch pháp lý, những chủ đầu tư kiệt quệ tài chính thường lựa chọn giải pháp M&A — thông qua chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh với các định chế tài chính, nhà phát triển nước ngoài có nguồn lực mạnh thay vì tự mình triển khai tiếp.

(Căn cứ: Dữ liệu dòng vốn hơn 2,5 triệu tỷ đồng cần vận động trở lại nhưng cần năng lực triển khai mới từ Báo Đầu Tư, VTV).

• Insight 4: Nguồn cung khơi thông nhưng lệch pha cung - cầu vẫn kéo dài

Do gánh nặng chi phí tích lũy trong nhiều năm tồn đọng (lãi vay, chi phí quản lý, chi phí đất điều chỉnh), hầu hết các dự án sau giải tỏa không thể phát triển thành nhà ở bình dân hay giá rẻ mà buộc phải đẩy lên phân khúc cao hơn để bù đắp biên lợi nhuận. Sự lệch pha cung - cầu trên thị trường vì vậy sẽ cần thời gian dài hơn để cân bằng.

(Căn cứ: Phân tích của HoREA và dữ liệu thị trường nhà ở trên Báo Đấu Thầu).

6. Góc nhìn dài hạn: Định hình lại chu kỳ phát triển

Nhìn về dài hạn, chiến dịch khơi thông hơn 3.400 dự án tồn đọng sẽ là chất xúc tác để thị trường bước vào một chu kỳ phát triển minh bạch và thực chất hơn:

1.      Khép lại kỷ nguyên "ôm đất chờ thời": Các quy định mới về thu hồi đất chậm tiến độ và kiểm soát nghĩa vụ thuế sẽ khiến chi phí nắm giữ dự án không triển khai trở nên cực kỳ đắt đỏ. Đất đai bắt buộc phải được đưa vào chu kỳ sản xuất - kinh doanh.

2.      Ưu tiên năng lực triển khai vận hành thay vì năng lực “chạy” dự án: Năng lực của một nhà phát triển bất động sản trong giai đoạn tới sẽ không chỉ đo bằng việc "xin được bao nhiêu dự án", mà được đo bằng khả năng tối ưu hóa chi phí xây dựng, tiến độ thi công, quản lý rủi ro và tạo ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.

3.      Cơ cấu vốn chuyển dịch bền vững: Các dự án tái khởi động sẽ hạn chế phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn hay phát hành trái phiếu dàn trải, thay vào đó là cấu trúc vốn chủ sở hữu dày hơn, dòng tiền huy động minh bạch theo tiến độ xây lắp thực tế.

Kết luận

Việc phân loại và xử lý hơn 3.400 dự án và hàng triệu tỷ đồng vốn bị "chôn chân" là một bước ngoặt lớn về cơ chế, chính sách. Dẫu vậy, pháp lý chỉ đóng vai trò mở khóa cánh cửa rào cản hành chính. Để một dự án hồi sinh và biến thành sản phẩm có thanh khoản trên thị trường, bài toán cốt lõi vẫn nằm ở năng lực thực thi, sức khỏe tài chính và tư duy tạo lập sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của chính các nhà phát triển dự án.