DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG LỢI NHUẬN TỪ ĐÂU KHI THỊ TRƯỜNG BÁN HÀNG CHẬM?

Lợi nhuận phục hồi nhưng chưa đồng đều

Mùa công bố báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy bức tranh lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sự cải thiện so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo ngành của TCBS, 15 doanh nghiệp bất động sản được theo dõi ghi nhận tổng lợi nhuận sau thuế gần 29.815 tỷ đồng trong quý II, tăng 265% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hơn 90% mức lợi nhuận này đến từ hai doanh nghiệp là Vinhomes và KSF.

Nếu loại hai doanh nghiệp trên, 13 doanh nghiệp còn lại ghi nhận khoảng 3.465 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Đáng chú ý, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính chỉ khoảng 312 tỷ đồng, tương đương khoảng 9%.

Những con số này cho thấy mức tăng trưởng lợi nhuận toàn ngành chưa phản ánh đồng đều khả năng phục hồi của hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.

Bán hàng chưa phải động lực chính ở nhiều doanh nghiệp

Hoạt động bán và bàn giao bất động sản thường là nguồn doanh thu quan trọng nhất đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, tiến độ pháp lý, xây dựng và bàn giao khiến doanh thu giữa các doanh nghiệp có sự khác biệt lớn.

DIC Corp ghi nhận doanh thu quý II khoảng 613 tỷ đồng, tăng 125% so với cùng kỳ. Dù vậy, hoạt động kinh doanh chính vẫn ghi nhận khoản lỗ khoảng 11 tỷ đồng.

Hodeco cũng tăng doanh thu gần 18%, lên khoảng 94 tỷ đồng, nhưng hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn lỗ khoảng 10 tỷ đồng. Trong khi đó, DXG đạt doanh thu gần 788 tỷ đồng, tăng hơn 7%, song lợi nhuận từ hoạt động chính chỉ khoảng 7 tỷ đồng và giảm đáng kể so với cùng kỳ.

Điều này cho thấy doanh thu tăng chưa đồng nghĩa với việc hiệu quả từ hoạt động phát triển và kinh doanh dự án đã phục hồi tương ứng.

Một số doanh nghiệp vẫn tạo lợi nhuận lớn từ bán bất động sản

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp có dự án bước vào giai đoạn đủ điều kiện ghi nhận doanh thu vẫn có khả năng tạo lợi nhuận đáng kể từ hoạt động cốt lõi.

Vinhomes là trường hợp nổi bật. Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận hơn 116.500 tỷ đồng doanh thu, trong đó doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 94.300 tỷ đồng.

Kết quả này cho thấy tiến độ phát triển, mở bán và bàn giao dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp địa ốc. Những chủ đầu tư có dự án phù hợp với thị trường và đang ở giai đoạn bàn giao có thể cải thiện kết quả từ hoạt động chính rõ rệt hơn.

Chuyển nhượng và thoái vốn trở thành nguồn tạo lợi nhuận đáng chú ý

Trong trường hợp doanh thu bán bất động sản chưa đủ mạnh, việc chuyển nhượng một phần dự án hoặc thoái vốn tại các khoản đầu tư có thể trở thành phương án giúp doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận và bổ sung dòng tiền.

Khang Điền là một ví dụ. Trong quý II, doanh thu thuần của doanh nghiệp giảm 85%, xuống gần 161 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận vẫn đạt gần 750 tỷ đồng. Kết quả này chủ yếu đến từ gần 900 tỷ đồng doanh thu tài chính liên quan đến việc chuyển nhượng vốn tại dự án Bình Trưng Mới. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh chính ghi nhận khoản lỗ khoảng 53 tỷ đồng.

Phát Đạt cũng ghi nhận chưa đến 54 tỷ đồng doanh thu thuần nhưng có hơn 474 tỷ đồng doanh thu tài chính từ việc thanh lý khoản đầu tư.

Với Novaland, doanh thu bán hàng giảm 22%, trong khi doanh thu tài chính đạt khoảng 1.741 tỷ đồng. Khoản thu này chủ yếu liên quan đến lãi cho vay, hợp tác đầu tư, thoái vốn tại công ty con và thu hồi các khoản đầu tư. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp chỉ khoảng 23 tỷ đồng.

Các trường hợp trên cho thấy doanh nghiệp có thể tạo ra lợi nhuận ngay cả khi doanh thu bán hàng chưa phục hồi mạnh, thông qua việc tái cơ cấu danh mục tài sản và hiện thực hóa giá trị của các khoản đầu tư.

Tiền gửi và đầu tư tài chính cũng đóng góp vào kết quả

Không chỉ chuyển nhượng dự án hay thoái vốn, lượng tiền và tài sản tài chính mà doanh nghiệp tích lũy cũng có thể tạo ra nguồn thu đáng kể trong giai đoạn hoạt động bán hàng chưa thuận lợi.

Nam Long hiện có hơn 3.000 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng. Nhờ đó, doanh thu tài chính trong quý II tăng hơn hai lần, lên gần 91 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và hoạt động cho vay.

Trong môi trường lãi suất tiền gửi và cho vay vẫn tạo ra nguồn thu đáng kể, các doanh nghiệp có lượng tiền mặt lớn có thể bổ sung một phần lợi nhuận thông qua hoạt động tài chính. Tuy nhiên, đây không phải nguồn doanh thu thay thế lâu dài cho hoạt động phát triển và kinh doanh dự án.

Thu nhập bất thường có thể làm lợi nhuận tăng mạnh trong ngắn hạn

Một điểm khác cần lưu ý khi phân tích báo cáo tài chính là các khoản thu nhập phát sinh từ việc đánh giá lại tài sản, giao dịch mua giá rẻ hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính.

An Gia ghi nhận lợi nhuận gần 283 tỷ đồng trong quý II dù doanh thu giảm gần một nửa. Kết quả này có sự đóng góp của hơn 165 tỷ đồng thu nhập từ việc đánh giá lại khoản đầu tư khi tăng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Lộc Phát, cùng khoảng 143 tỷ đồng lợi nhuận từ giao dịch mua giá rẻ.

Hodeco cũng ghi nhận gần 118 tỷ đồng thu nhập khác liên quan đến việc xác định lại tiền sử dụng đất tại dự án The Light City.

Những khoản thu như vậy có thể tạo ra mức tăng trưởng lợi nhuận đáng kể trong kỳ báo cáo. Tuy nhiên, do không nhất thiết phát sinh thường xuyên, nhà đầu tư và thị trường cần tách riêng các khoản thu này khi đánh giá khả năng tạo lợi nhuận ổn định của doanh nghiệp.

Lợi nhuận cần được nhìn cùng dòng tiền và hoạt động cốt lõi

Sự khác biệt về nguồn hình thành lợi nhuận cho thấy không nên chỉ dựa vào con số lợi nhuận sau thuế để đánh giá mức độ phục hồi của một doanh nghiệp bất động sản.

Một doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận cao nhờ chuyển nhượng tài sản hoặc thoái vốn, nhưng điều đó không đồng nghĩa doanh số bán hàng và khả năng tạo dòng tiền từ dự án đang tăng tương ứng.

Ngược lại, doanh nghiệp có dự án hoàn thiện pháp lý, triển khai đúng tiến độ, bán hàng tốt và bước vào giai đoạn bàn giao sẽ có cơ sở tạo doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính. Đây là yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng duy trì kết quả trong những kỳ tiếp theo.

Theo TCBS, quá trình phục hồi của ngành đang diễn ra không đồng đều. Những doanh nghiệp có dự án hoàn thiện pháp lý, khả năng bán hàng tốt hoặc bước vào chu kỳ bàn giao có điều kiện cải thiện kết quả từ hoạt động chính. Trong khi đó, các doanh nghiệp còn lượng tồn kho lớn hoặc dự án chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu có thể tiếp tục sử dụng chuyển nhượng tài sản, thoái vốn và nguồn thu tài chính để bổ sung nguồn lực.

SSI Research cũng nhận định tăng trưởng lợi nhuận quý II tập trung đáng kể ở một số chủ đầu tư lớn, trong khi kết quả giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa theo tiến độ bàn giao và các khoản thu nhập khác. Chi phí vốn cao tiếp tục tạo áp lực lên nhu cầu và lượng hàng tồn kho, qua đó có thể ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trong thời gian tới.

Khả năng bán hàng vẫn là thước đo quan trọng

Trong ngắn hạn, chuyển nhượng tài sản, thoái vốn hoặc thu nhập tài chính có thể giúp doanh nghiệp cải thiện kết quả kinh doanh và củng cố nguồn lực. Đây cũng có thể là một phần trong chiến lược quản trị danh mục tài sản và dòng tiền của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, khi các khoản thu mang tính thời điểm giảm dần, khả năng bán hàng, tốc độ bàn giao và dòng tiền tạo ra từ hoạt động kinh doanh chính sẽ trở thành những chỉ báo quan trọng để đánh giá chất lượng lợi nhuận.

Với doanh nghiệp bất động sản, một chu kỳ phục hồi bền vững không chỉ thể hiện ở lợi nhuận tăng, mà còn ở khả năng đưa dự án ra thị trường, chuyển đổi hàng tồn kho thành doanh thu, thu tiền từ khách hàng và duy trì hiệu quả kinh doanh cốt lõi.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là doanh nghiệp đang lãi bao nhiêu, mà còn là lợi nhuận đó đến từ đâu và khả năng lặp lại trong những kỳ tiếp theo như thế nào.