Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã có một số điều chỉnh đáng chú ý liên quan đến nhà chung cư, trong đó không còn sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”. Đồng thời, dự thảo đưa ra các quy định cụ thể hơn về thời hạn sử dụng công trình cũng như quyền và lợi ích của chủ sở hữu khi chung cư phải cải tạo hoặc xây dựng lại.
Nghị định 349/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 9/9/2026, sửa đổi, bổ sung một số quy định tại các nghị định hướ...
Nghị định 347/2026/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/9/2026, trong đó điều chỉnh một số quy định tại 4 nghị địn...
Nghị định 339/2025/NĐ-CP bổ sung nhiều chế tài đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở và...
Trong phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã không còn sử dụng thuật ngữ “chung cư có thời...
Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố chấn chỉnh quy trình tiếp nhận và xử lý thủ tục đất đai, trong...
Nhu cầu vốn phục vụ hoạt động phát triển dự án đang tăng trở lại, kéo theo dư nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm...
Nguồn cung bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm nhưng chưa đồng nghĩa với việc người dân dễ tìm được một căn nhà phù...
Sau thời gian tăng mạnh, giá bất động sản tại một số phân khúc đang có dấu hiệu chững lại. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ...
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng khi nhiều ngân hàng điều chỉnh các gói vay ưu đãi cố định trong 12 t...
Nghị định 349/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 9/9/2026, sửa đổi, bổ sung một số quy định tại các nghị định hướ...
Nghị định 347/2026/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/9/2026, trong đó điều chỉnh một số quy định tại 4 nghị địn...
Nghị định 339/2025/NĐ-CP bổ sung nhiều chế tài đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở và...
Trong phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã không còn sử dụng thuật ngữ “chung cư có thời...
Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố chấn chỉnh quy trình tiếp nhận và xử lý thủ tục đất đai, trong...
Nhu cầu vốn phục vụ hoạt động phát triển dự án đang tăng trở lại, kéo theo dư nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm...
Nguồn cung bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm nhưng chưa đồng nghĩa với việc người dân dễ tìm được một căn nhà phù...
Sau thời gian tăng mạnh, giá bất động sản tại một số phân khúc đang có dấu hiệu chững lại. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ...
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng khi nhiều ngân hàng điều chỉnh các gói vay ưu đãi cố định trong 12 t...
So với phiên bản được trình Quốc hội tại kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất vào tháng 8, dự thảo mới đã loại bỏ cụm từ “chung cư có thời hạn” khỏi phần giải thích thuật ngữ. Thay vào đó, dự thảo chỉ sử dụng các khái niệm “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”.
Việc điều chỉnh cách gọi nhằm phân biệt giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền sở hữu căn hộ, tránh cách hiểu rằng quyền sở hữu của người dân đương nhiên chấm dứt khi công trình đạt một mốc thời gian nhất định.
Theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và được tính từ thời điểm công trình bắt đầu được đưa vào khai thác, sử dụng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được xác định trong hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ được thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở và xây dựng.
Dự thảo cũng xác định 4 nhóm trường hợp phải tháo dỡ nhà chung cư, trong đó có công trình bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai hoặc địch họa đến mức không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Một nội dung đáng chú ý trong dự thảo là việc xác định cụ thể quyền của chủ sở hữu căn hộ, ngoại trừ các dự án được xây dựng từ năm 1994 trở về trước, khi nhà chung cư được cải tạo hoặc xây dựng lại.
Theo phương án đề xuất, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng phần diện tích đất gắn với nhà chung cư để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại thông qua hình thức đóng góp kinh phí xây dựng công trình mới.
Khoản đóng góp của từng chủ sở hữu được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới cho 1 m² sàn nhà ở tại thời điểm công trình bị phá dỡ.
Cơ chế này nhằm xác định rõ trách nhiệm tài chính của từng chủ sở hữu trong quá trình hình thành công trình mới trên nền đất hiện hữu.
Dự thảo cũng đưa ra phương án xử lý đối với trường hợp chủ sở hữu không tham gia đóng góp chi phí cải tạo, xây dựng lại.
Theo đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo phần quyền sử dụng đất được xác định phù hợp với quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm phá dỡ.
Sau khi nhận bồi thường, chủ sở hữu có trách nhiệm bàn giao lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trường hợp quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không cho phép xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ, quyền lợi của các chủ sở hữu cũng được giải quyết thông qua cơ chế bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Giá trị bồi thường được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường.
Như vậy, dự thảo đang hướng tới việc xác lập cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân trong cả hai trường hợp: tiếp tục tham gia quá trình tái thiết công trình hoặc nhận bồi thường khi không tham gia xây dựng lại.
Theo VARS IRE, việc quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị là cần thiết, phù hợp với xu hướng phát triển hiện nay. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa tuổi thọ kỹ thuật của một công trình và quyền tài sản hợp pháp của người dân.
Một công trình có thể có thời hạn sử dụng nhất định về mặt kỹ thuật, nhưng điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu tài sản của người dân tự động chấm dứt khi đến mốc thời gian này.
Vấn đề quan trọng là phải xây dựng được cơ chế vừa bảo đảm an toàn cho công trình, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng cách tiếp cận phù hợp là xem niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định công trình, thay vì coi đây là thời điểm kết thúc quyền sở hữu căn hộ.
Theo quan điểm này, khi công trình đạt đến niên hạn thiết kế, cần tiến hành đánh giá lại chất lượng và mức độ an toàn. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật, việc sử dụng có thể tiếp tục theo kết luận chuyên môn và phương án bảo trì phù hợp.
Ngược lại, nếu công trình buộc phải tháo dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển thành các quyền và lợi ích cụ thể trong quá trình cải tạo, xây dựng lại.
Liên quan đến quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, Thủ tướng Lê Minh Hưng trước đó nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện chính sách nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực phục vụ phát triển.
Các bộ, ngành được yêu cầu đánh giá đầy đủ tác động của chính sách, đồng thời rà soát kỹ các quy định chuyển tiếp. Trong quá trình lấy ý kiến, nội dung và mục tiêu của chính sách cần được giải thích rõ để hạn chế những cách hiểu khác nhau.
Đây cũng là yêu cầu quan trọng nhằm hạn chế nguy cơ phát sinh khoảng trống hoặc xung đột pháp lý trong quá trình áp dụng, qua đó bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng như doanh nghiệp.
Với việc bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” và bổ sung cơ chế xử lý quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình phải cải tạo, xây dựng lại, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang hướng tới việc tách bạch hơn giữa tuổi thọ công trình và quyền sở hữu tài sản.
Dự thảo dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.