TP.HCM CHUẨN HÓA CÁC GIẢ ĐỊNH KHI ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ: KHÔNG CHỈ LÀ CÂU CHUYỆN 15%

1. Những con số đáng chú ý

Đối với dự án nhà ở cao tầng, Quyết định 85 phân chia thời gian bán hàng theo quy mô diện tích sàn xây dựng. Các mốc thời gian và tỷ lệ bán hàng được sử dụng làm căn cứ tính toán trong phương pháp thặng dư; khi hồ sơ dự án đã xác định các thông số tương ứng, cần xem xét theo quy định về thứ tự áp dụng của văn bản.

Nguồn: Quyết định 85/2026/QĐ-UBND, đối chiếu nội dung văn bản được công bố và thông tin từ Tuổi Trẻ. Với hai nhóm quy mô lớn từ 900.000 m² trở lên, cần tham chiếu bảng tỷ lệ đầy đủ trong văn bản gốc khi lập phương án định giá. Công báo TP.HCM · Tuổi Trẻ

Với dự án nhà ở cao tầng từ 1,2 triệu m² sàn, tỷ lệ bán hàng năm đầu là 0%; 10 năm tiếp theo được phân bổ 10% mỗi năm. Tỷ lệ lấp đầy đối với dự án nhà ở cao tầng là 75% diện tích sàn xây dựng.

Đối với nhà phố liên kế, biệt thự, thời gian bán hàng tăng từ 1 năm với dự án dưới 100 căn lên tối đa 9 năm với dự án từ 3.000 căn. Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời gian bán hàng dao động từ 3 năm với dự án có quy mô đến 75 ha đến 6 năm với dự án trên 500 ha. Thời điểm bắt đầu bán hàng đối với nhóm dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp và một số loại hình hạ tầng được tính từ năm thứ hai kể từ ngày Nhà nước cho thuê đất.

Về chi phí, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được xác định bằng 5% tổng doanh thu theo quy định. Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê đối với dự án nhà ở cao tầng và dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ; một số nhóm khác, như nhà phố liên kế, biệt thự, dự án bán nền nhà, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, áp dụng mức 5%. Các dự án đặc thù có cơ chế xem xét riêng theo quy định.

Chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư, có tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro kinh doanh, được xác định bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất đối với các nhóm dự án thuộc phạm vi áp dụng.

Nguồn: Quyết định 85/2026/QĐ-UBND.

2. Điều gì đang thay đổi?

Điểm đáng chú ý của Quyết định 85 không chỉ là mở rộng khung thời gian bán hàng, mà còn là việc cụ thể hóa các giả định dùng để mô hình hóa dòng tiền dự án.

Tiến độ xây dựng và tiến độ bán hàng được quy định theo từng nhóm quy mô. Chẳng hạn, dự án nhà ở cao tầng dưới 50.000 m² có thời gian xây dựng 2 năm, tiến độ 50% – 50%; nhóm từ 50.000 đến dưới 150.000 m² có thời gian xây dựng 3 năm, tiến độ 40% – 40% – 20%. Khi quy mô dự án tăng, khung thời gian xây dựng và bán hàng cũng được phân chia theo các mốc dài hơn.

Nguồn: Tuổi Trẻ – TP.HCM nới khung định giá đất cụ thể cho dự án đầu tư, nhà ở thương mại.

Về mặt mô hình tài chính, việc phân bổ doanh thu trong nhiều năm giúp phản ánh chu kỳ bán hàng dài hơn của các dự án có quy mô lớn. Tuy nhiên, khung thời gian dài hơn không đồng nghĩa dự án chắc chắn có lợi hơn. Tùy cấu trúc vốn, tiến độ thu tiền và phương án triển khai, chu kỳ dài có thể làm tăng thời gian thu hồi vốn, kéo dài chi phí tài chính và khiến doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều biến động của thị trường.

Cần lưu ý rằng các mốc quy định là giả định phục vụ xác định giá đất, không phải cam kết về thời gian hoàn thành xây dựng hay tốc độ tiêu thụ thực tế của mọi dự án.

3. Nhìn từ góc độ nhà phát triển dự án

3.1. Dòng tiền đất đai cần được nhìn cùng dòng tiền dự án

Khi doanh thu được phân bổ trong nhiều năm, nhà phát triển cần đánh giá bài toán giá đất cùng lịch giải ngân, tiến độ xây dựng, thời điểm bắt đầu bán hàng và khả năng thu tiền từ khách hàng.

Chuỗi yếu tố cần được xem xét đồng thời gồm: giá đất – tổng mức đầu tư – tiến độ triển khai – tốc độ tiêu thụ – doanh thu – dòng tiền – thời gian thu hồi vốn. Đây là góc nhìn quản trị tài chính, không có nghĩa Quyết định 85 đặt ra một công thức quản trị dòng tiền riêng cho từng doanh nghiệp.

3.2. Quy hoạch vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển

Quyết định 85 đề cập các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, điều kiện giao thông, diện tích, kích thước và hình thể thửa đất, các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, hiện trạng môi trường và thời hạn sử dụng đất.

Vì vậy, giá trị quỹ đất không thể chỉ được đánh giá bằng diện tích hoặc đơn giá. Khả năng phát triển thực tế còn phụ thuộc vào chỉ tiêu quy hoạch, sản phẩm được phép phát triển và điều kiện kết nối hạ tầng. Những yếu tố này ảnh hưởng đến phương án đầu tư và khả năng hình thành doanh thu của dự án.

3.3. Dữ liệu của chủ đầu tư ngày càng quan trọng

Việc xác định chi phí phát triển cần căn cứ vào hồ sơ và tài liệu liên quan như quy hoạch, báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng và các hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.

Trường hợp hồ sơ đã được thẩm định, phê duyệt không thể hiện thông tin cụ thể cần thiết để tính toán, tổ chức thực hiện định giá đất có thể sử dụng thông tin, số liệu do chủ đầu tư cung cấp theo quy định. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về số liệu đã cung cấp.

Do đó, việc quản lý dữ liệu về quy hoạch, tổng mức đầu tư, thiết kế, tiến độ và cơ cấu sản phẩm không chỉ phục vụ quản trị dự án mà còn có ý nghĩa trong quá trình xây dựng phương án xác định giá đất.

4. Ba điểm cần nhìn dài hạn

Thứ nhất, các giả định được cụ thể hóa nhưng không thay thế toàn bộ quá trình thẩm định. Khung quy định chi tiết hơn tạo cơ sở chung để xây dựng và đối chiếu phương án định giá. Tuy nhiên, việc áp dụng từng thông số vẫn cần tuân thủ điều kiện và nguyên tắc được nêu trong văn bản, trong đó có việc xem xét hồ sơ, tiến độ và quyết định phê duyệt hoặc chấp thuận dự án có liên quan.

Thứ hai, không nên đồng nhất mức 15% với WACC của doanh nghiệp bất động sản. Mức 15% trong Quyết định là tỷ lệ phục vụ việc ước tính chi phí lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư trong phương pháp xác định giá đất đối với nhóm dự án tương ứng. Đây không phải WACC thực tế mặc định của mọi doanh nghiệp hay mọi dự án.

Thứ ba, dự án lớn không đồng nghĩa với khả năng tiêu thụ sản phẩm cao. Khung thời gian bán hàng lên đến 9–11 năm phản ánh việc phân bổ doanh thu trong chu kỳ dài hơn đối với những nhóm dự án có quy mô lớn. Ở góc độ quản trị, điều này đặt ra yêu cầu về năng lực tài chính, phân kỳ đầu tư, cơ cấu sản phẩm và kiểm soát tiến độ. Tuy nhiên, khả năng tiêu thụ thực tế vẫn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, mức giá, chất lượng sản phẩm và điều kiện kinh doanh của từng dự án.

Kết luận

Quyết định 85/2026/QĐ-UBND đáng chú ý vì TP.HCM cụ thể hóa nhiều giả định đầu vào của phương pháp thặng dư, từ thời gian xây dựng, tiến độ và thời gian bán hàng, tỷ lệ lấp đầy đến chi phí kinh doanh và chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư.

Đối với nhà phát triển dự án, ý nghĩa của quy định không chỉ nằm ở mức 15% hay thời gian bán hàng tối đa 11 năm, mà còn ở yêu cầu xem xét đồng bộ quy hoạch, hồ sơ pháp lý, phương án xây dựng, tiến độ bán hàng và dòng tiền khi lập phương án định giá.

Về dài hạn, hiệu quả phát triển dự án không chỉ phụ thuộc vào vị trí quỹ đất mà còn vào khả năng xác định đúng tiềm năng phát triển, tổ chức triển khai phù hợp và chuyển hóa nguồn lực đầu tư thành doanh thu, dòng tiền trong điều kiện thị trường thực tế.