QUỸ ĐẤT PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO THUÊ HƯỚNG TỚI MỤC TIÊU HƠN 191.000 CĂN ĐẾN NĂM 2030

1. Nguồn cung nhà ở cho thuê được thúc đẩy

Theo số liệu Bộ Xây dựng được báo chí dẫn lại, đến hết tháng 9/2026, có 170 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 46.962 căn. Cùng thời điểm, 128 dự án đã khởi công với tổng quy mô 183.293 căn, gồm 140.492 căn nhà ở xã hội và 42.801 căn cho thuê.

Riêng nhóm dự án nhà ở xã hội có bố trí căn cho thuê ghi nhận 114 dự án đang triển khai, tương ứng 63.970 căn. Đến hết quý III/2026, số căn cho thuê hoàn thành là 8.314 căn, đạt khoảng 48% kế hoạch năm. Dự kiến cả năm 2026, số căn hoàn thành đạt 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch. Đây là số liệu dự báo, không phải kết quả hoàn thành thực tế đã được xác nhận.

Các số liệu phản ánh những giai đoạn khác nhau của quá trình phát triển nguồn cung. Do đó, cần phân biệt dự án đã khởi công, dự án hoàn thành và số căn dự kiến hoàn thành, đồng thời lưu ý phạm vi thống kê của từng nhóm dự án.

2. Mục tiêu 191.023 căn định hướng nguồn cung đến năm 2030

Theo Nghị quyết 303/NQ-CP, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030 là 899.857 căn, gồm 708.834 căn để bán hoặc thuê mua và 191.023 căn cho thuê. Các địa phương có trách nhiệm đưa chỉ tiêu được giao vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hằng năm và tổ chức triển khai phù hợp.

Theo Phụ lục III của nghị quyết, chỉ tiêu nhà ở cho thuê được phân bổ như sau:

Chỉ tiêu tăng dần qua các năm, đặc biệt vào cuối giai đoạn. Điều này đòi hỏi địa phương và nhà đầu tư chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý và bố trí vốn từ sớm. Tuy nhiên, chỉ tiêu được giao không đồng nghĩa với số căn chắc chắn hoàn thành; kết quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ dự án, năng lực tài chính, hạ tầng và nhu cầu thuê.

3. Quỹ đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư

Quỹ đất không chỉ quyết định điều kiện xây dựng mà còn tác động đến chi phí đầu tư, khả năng thu hút khách thuê và mức giá cho thuê. Theo phân tích được đăng tải trên VnEconomy, chuyên gia ước tính chi phí đất có thể chiếm khoảng 50–60% tổng chi phí được đề cập và lên tới 70–80% tại khu vực trung tâm. Đây là ước tính của chuyên gia, không phải tỷ lệ thống kê áp dụng cho toàn bộ thị trường.

Vị trí thuận lợi có thể giúp thu hút khách thuê nhưng thường đi kèm chi phí đất cao. Ngược lại, khu đất có giá thấp nhưng xa nơi làm việc, thiếu giao thông kết nối hoặc dịch vụ thiết yếu có thể làm giảm sức hấp dẫn của dự án. Vì vậy, lựa chọn quỹ đất cần cân bằng giữa tổng vốn đầu tư, nhu cầu thuê và khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu.

Khác với dự án bán nhà, dự án cho thuê cần khai thác tài sản qua nhiều năm để tạo dòng tiền và thu hồi vốn. Ngoài chi phí đất, chủ đầu tư phải tính đến chi phí xây dựng, vốn, vận hành, bảo trì và rủi ro tỷ lệ lấp đầy thấp hơn dự kiến. Quy mô lớn vì thế không mặc nhiên đồng nghĩa với hiệu quả cao nếu giá thuê không phù hợp hoặc nhu cầu thiếu ổn định.

4. Vị trí và hạ tầng quyết định khả năng khai thác dài hạn

Nghị quyết 303/NQ-CP yêu cầu địa phương xác định danh mục vị trí đất phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, bảo đảm quỹ đất tại những vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Nghị quyết cũng đề cập việc khuyến khích nhà đầu tư có quỹ đất sạch phù hợp quy hoạch, có hạ tầng và đủ năng lực tài chính tham gia phát triển dự án theo quy định.

Theo thông tin báo chí về định hướng phát triển nhà ở cho thuê, các khu vực được đề cập gồm đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II, khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu chế xuất và khu vực gần trường đại học, cao đẳng. Những vị trí này có thể đáp ứng nhu cầu cư trú của người lao động, người học tập và người làm việc tại đô thị.

Tuy nhiên, đây không phải danh mục mặc nhiên áp dụng cho mọi dự án. Nhà đầu tư vẫn cần đánh giá quy hoạch, khả năng kết nối giao thông, nhu cầu thuê và mức giá thị trường để lựa chọn địa điểm, quy mô và cơ cấu căn hộ phù hợp.

5. Đề xuất quy hoạch quỹ đất riêng cho nhà ở cho thuê

Trước áp lực chi phí đất, một đề xuất được chuyên gia đề cập là quy hoạch quỹ đất riêng phục vụ nhà ở cho thuê. Cách tiếp cận này có thể giúp địa phương chủ động lựa chọn vị trí, xác định quy mô và gắn kế hoạch phát triển nhà ở với nhu cầu cư trú.

Cần phân biệt đề xuất này với yêu cầu bố trí quỹ đất trong Nghị quyết 303/NQ-CP. Không nên diễn giải kiến nghị quy hoạch đất riêng thành quy định bắt buộc mọi dự án nhà ở thương mại phải dành một tỷ lệ đất cố định cho nhà ở cho thuê hoặc mô hình Build-to-Rent (BTR).

Tương tự, không phải mọi dự án nhà ở cho thuê đều mặc nhiên được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc tiếp cận vốn ưu đãi. Việc áp dụng cơ chế hỗ trợ phụ thuộc vào loại hình nhà ở, điều kiện dự án và quy định pháp luật liên quan.

Ngoài ra, nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở cho thuê thương mại là hai phân khúc khác nhau về đối tượng khách hàng, cơ chế đầu tư và chính sách hỗ trợ. Việc phân biệt rõ hai loại hình giúp đánh giá chính xác hơn nguồn cung và điều kiện triển khai.

6. Triển vọng phụ thuộc vào khả năng triển khai thực tế

Mục tiêu 191.023 căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030 tạo định hướng cho việc phát triển nguồn cung, nhưng kết quả còn phụ thuộc vào khả năng chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện thủ tục đầu tư, kiểm soát chi phí và đáp ứng nhu cầu thuê thực tế.

Về dài hạn, quỹ đất phù hợp là một trong những nền tảng để phát triển nhà ở cho thuê. Khi kết hợp với quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và phương án vận hành phù hợp, quỹ đất có thể góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư và tính bền vững của mô hình khai thác nhà ở dài hạn.