TOD TẠI TP.HCM: TỪ QUY HOẠCH QUANH NHÀ GA ĐẾN BÀI TOÁN GIÁ TRỊ ĐẤT VÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

1. TOD đang chuyển từ định hướng sang quy hoạch cụ thể

TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ quanh các đầu mối giao thông. Mô hình này hướng đến việc nâng cao khả năng tiếp cận metro, sử dụng hiệu quả quỹ đất, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và cải thiện kết nối đô thị.

Tại TP.HCM, TOD được định hướng gắn với cấu trúc đô thị đa cực, tăng cường kết nối giữa các khu vực trong thành phố và với vùng lân cận. Định hướng này tạo cơ sở để tổ chức không gian đô thị gắn với hạ tầng giao thông công cộng, đồng thời mở ra dư địa phát triển các khu đô thị tích hợp. (Trung tâm Báo chí TP.HCM)

Metro số 2, tuyến Bến Thành – Tham Lương, là một trong những khu vực trọng điểm trong kế hoạch phát triển TOD. TP.HCM đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch cho năm khu vực dọc tuyến, với tổng diện tích gần 940 ha. Đây là bước chuẩn bị nhằm nghiên cứu tổ chức không gian, khai thác hiệu quả quỹ đất và phát triển đô thị gắn với hệ thống metro. (CafeLand, Tuổi Trẻ)

Bên cạnh metro số 2, các khu vực quanh metro số 1, ga Thủ Thiêm, ga Bình Khánh và tuyến Bến Thành – Cần Giờ cũng nằm trong kế hoạch chuẩn bị hoặc triển khai quy hoạch TOD. Nhiều mốc dự kiến phê duyệt được đặt trong giai đoạn cuối năm 2026 đến năm 2027, cho thấy phạm vi nghiên cứu mô hình này đang từng bước mở rộng tại TP.HCM. (VnEconomy)

Trong quá trình triển khai, cần phân biệt ba giai đoạn: phê duyệt ranh giới lập quy hoạch, phê duyệt đồ án quy hoạch và hoàn tất thủ tục pháp lý của từng dự án. Đây là những bước khác nhau, có yêu cầu và tiến độ riêng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai đầu tư và khai thác giá trị bất động sản.

2. Diện tích các khu vực TOD dọc Metro số 2

Năm khu vực TOD quanh metro số 2 có tổng diện tích 939,18 ha, phân bố không đồng đều giữa các khu vực.

Nguồn: CafeLand.

Sự chênh lệch diện tích cho thấy các khu vực cần được đánh giá theo điều kiện phát triển riêng. Khu vực trung tâm cần được xem xét trong mối quan hệ với cấu trúc đô thị hiện hữu; trong khi các khu vực phía tây và depot Tham Lương cần được đánh giá thêm về chức năng sử dụng đất, kết nối giao thông và khả năng tổ chức không gian.

Phạm vi nghiên cứu TOD tại TP.HCM có thể lên đến 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot. Tuy nhiên, ranh giới cụ thể còn phụ thuộc điều kiện thực tế và khả năng kết nối. Vì vậy, phạm vi tối đa này không đồng nghĩa toàn bộ khu vực bên trong đều thuộc ranh TOD hoặc mặc nhiên được áp dụng chỉ tiêu xây dựng tăng thêm. (Tuổi Trẻ)

Về tiến độ, VnEconomy cho biết quy hoạch TOD metro số 2 dự kiến được trình thẩm định, phê duyệt trong tháng 12/2026; khu vực ga Thủ Thiêm dự kiến trong giai đoạn tháng 12/2026 đến tháng 1/2027. Một số khu vực khác có mốc dự kiến kéo dài đến quý III/2027. Đây là kế hoạch được công bố tại thời điểm đưa tin, không phải xác nhận rằng các thủ tục đã hoàn thành. (VnEconomy)

3. Những chuyển động mới trong phát triển TOD

Điểm đáng chú ý là tư duy quy hoạch hướng đến việc tổ chức các cụm đô thị gắn với nhà ga, thay vì chỉ phát triển dọc các tuyến giao thông. Giá trị của TOD không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý mà còn liên quan đến khả năng đi bộ, kết nối xe buýt, chức năng sử dụng đất và chất lượng không gian công cộng.

Bên cạnh đó, TP.HCM đang nghiên cứu cơ chế khai thác giá trị tăng thêm từ đất. Theo VnExpress, đề xuất chính sách được đưa tin ngày 8/9/2026 đề cập đến năm khoản thu liên quan đến diện tích sàn tăng thêm, giá trị đất tăng thêm, khai thác hạ tầng đường sắt, kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và đóng góp cải thiện hạ tầng. (VnExpress)

Đây là nội dung đề xuất trong quá trình xây dựng chính sách, không nên mặc nhiên xem là nghĩa vụ tài chính đã có hiệu lực đối với mọi dự án TOD. Với nhà phát triển, việc đánh giá tác động của các khoản thu cần căn cứ vào văn bản chính thức và cơ chế áp dụng cụ thể khi được ban hành.

4. Những yếu tố cần cân nhắc khi phát triển dự án TOD

Thứ nhất, lợi thế vị trí phải gắn với nhu cầu thực. Một khu đất gần nhà ga chưa chắc có giá trị thương mại cao nếu thiếu lối tiếp cận thuận tiện hoặc mạng lưới giao thông bị chia cắt. Nhà phát triển cần đánh giá khả năng tiếp cận thực tế, nhu cầu ở, thuê và sử dụng dịch vụ thay vì chỉ dựa vào khoảng cách đến metro.

Thứ hai, tăng chỉ tiêu quy hoạch chưa chắc làm tăng lợi nhuận tương ứng. Diện tích sàn tăng thêm có thể cải thiện doanh thu tiềm năng nhưng cũng làm tăng chi phí xây dựng, hạ tầng và vốn. Hiệu quả cần được đánh giá bằng mô hình tài chính: kịch bản cơ sở sử dụng các chỉ tiêu đã được xác nhận, còn phần tăng thêm từ TOD chỉ nên đưa vào khi có căn cứ phù hợp.

Thứ ba, pháp lý vẫn là điều kiện quyết định. Việc khu đất nằm trong ranh giới TOD không tự động tạo quyền chuyển mục đích sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng hoặc triển khai dự án. Doanh nghiệp cần kiểm tra quy hoạch áp dụng, hồ sơ đất đai và các thủ tục liên quan trước khi xác lập phương án đầu tư.

Thứ tư, tiến độ quy hoạch cần được xem xét cùng tiến độ hạ tầng. Nếu nhà ga chưa vận hành hoặc kết nối giao thông chưa hoàn thiện, lợi thế thị trường có thể chưa hình thành như kỳ vọng. Kế hoạch giải ngân nên gắn với các mốc pháp lý và hạ tầng có thể kiểm chứng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá từ quy hoạch.

5. Từ quy hoạch đến hiệu quả đầu tư dài hạn

Từ các thông tin về quy hoạch và cơ chế chính sách, có thể rút ra bốn vấn đề đáng chú ý:

• Quy mô không đồng nghĩa với hiệu quả: Gần 940 ha TOD quanh metro số 2 gồm nhiều khu vực có chức năng và điều kiện phát triển khác nhau. Cần đánh giá từng khu vực thay vì áp dụng chung một mô hình đầu tư.

• Ranh giới không đồng nghĩa với quyền phát triển: Phạm vi tối đa 1.000 m là cơ sở xem xét quy hoạch, không phải cam kết về mật độ hay quyền xây dựng.

• Giá trị tăng thêm cần được tính cùng nghĩa vụ tài chính: Các đề xuất về cơ chế thu liên quan đến TOD có thể ảnh hưởng đến hiệu quả dự án, nhưng cần căn cứ pháp lý cụ thể trước khi xác định nghĩa vụ của doanh nghiệp.

• Khả năng hấp thụ quyết định tính bền vững: Giá bán, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu sử dụng thực tế cần được kiểm chứng. Kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch không thể thay thế nghiên cứu thị trường.

Trong giai đoạn tới, nhà phát triển nên theo dõi tình trạng phê duyệt quy hoạch, pháp lý đất đai, tiến độ đường sắt, chi phí vốn và dữ liệu giao dịch thực tế. Những yếu tố này giúp đánh giá khả năng chuyển hóa định hướng quy hoạch thành hiệu quả đầu tư, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng về giá trị đất.

Kết luận

Quá trình phát triển TOD tại TP.HCM đang mở ra hướng tiếp cận kết hợp giao thông công cộng, quy hoạch sử dụng đất và khai thác nguồn lực đô thị. Với 939,18 ha thuộc năm khu vực quanh metro số 2 đã được xác định ranh giới lập quy hoạch, bài toán đặt ra là tổ chức không gian và đánh giá hiệu quả phát triển ở cấp khu vực.

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư cần được xem xét dựa trên tiến độ quy hoạch, tình trạng pháp lý, mức độ hoàn thiện hạ tầng và nhu cầu thị trường. Về dài hạn, lợi thế cạnh tranh của dự án TOD không chỉ nằm ở vị trí gần nhà ga, mà còn ở khả năng tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, bảo đảm hiệu quả tài chính và có thể triển khai theo các điều kiện pháp lý cụ thể.