Nghị định 339/2025/NĐ-CP bổ sung nhiều chế tài đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp bất động sản có thể bị xử phạt đến 300 triệu đồng nếu nhận tiền thanh toán theo hợp đồng bằng tiền mặt thay vì thông qua tài khoản ngân hàng. Nghị định mới có hiệu lực từ ngày 26/8, trong đó bổ sung và điều chỉnh một số quy định nhằm tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.
Mục lục
Thanh toán hợp đồng phải thực hiện qua ngân hàng
Theo Điều 66 của Nghị định 339, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản nếu nhận tiền thanh toán theo hợp đồng không thông qua tài khoản ngân hàng có thể bị phạt từ 240 đến 300 triệu đồng.
Quy định này được đưa ra nhằm cụ thể hóa yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó hoạt động kinh doanh và cung cấp dịch vụ bất động sản thuộc diện điều chỉnh phải thực hiện thanh toán thông qua hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, quy định không áp dụng theo cách tương tự đối với mọi giao dịch giữa cá nhân. Cá nhân kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ hoặc trường hợp mua bán, cho thuê nhà đất không nhằm mục đích kinh doanh vẫn có thể thực hiện giao dịch bằng tiền mặt theo quy định hiện hành.
Tăng chế tài đối với hành vi vi phạm quy định phòng, chống rửa tiền
Bên cạnh việc kiểm soát phương thức thanh toán, Nghị định 339 cũng bổ sung mức xử phạt đối với một số hành vi liên quan đến công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.
Theo Điều 77, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản nếu không thực hiện báo cáo đối với giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực có thể bị phạt từ 40 đến 80 triệu đồng.
Ngoài tiền phạt, trường hợp vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh từ 1 đến 3 tháng.
Việc tăng cường yêu cầu báo cáo và kiểm soát dòng tiền được kỳ vọng giúp cơ quan quản lý có thêm công cụ nhận diện những giao dịch bất thường, đồng thời hạn chế nguy cơ lợi dụng thị trường bất động sản cho các hoạt động rửa tiền.
Hướng tới hạn chế giao dịch “hai giá”
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc yêu cầu thanh toán qua ngân hàng có thể góp phần hạn chế những tình trạng như ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế, nhận tiền ngoài hợp đồng hoặc không phản ánh đầy đủ doanh thu.
Khi dòng tiền được thực hiện qua hệ thống ngân hàng, cơ quan quản lý sẽ có thêm cơ sở để theo dõi giao dịch và kiểm soát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đây cũng là một trong những bước đi nhằm thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh cơ quan quản lý đang tăng cường kiểm soát các giao dịch có giá trị lớn.
Mức phạt tăng đối với hoạt động kinh doanh không đúng mô hình pháp lý
Nghị định 339 đồng thời nâng mức xử phạt đối với hành vi kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã theo quy định.
Mức phạt mới được nâng lên 120–160 triệu đồng, trong khi quy định trước đây là 100–120 triệu đồng.
Chế tài này cũng được áp dụng đối với tổ chức, cá nhân mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng nhưng sử dụng không đúng mục đích hoặc không đúng quy định. Ngoài tiền phạt, trường hợp vi phạm có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng.
Không công khai đầy đủ thông tin dự án có thể bị phạt đến 400 triệu đồng
Một trong những điểm đáng chú ý khác là chế tài đối với việc công khai thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh.
Chủ đầu tư nếu không công khai hoặc công khai không đầy đủ, thiếu minh bạch các thông tin bắt buộc liên quan đến dự án và sản phẩm trước thời điểm mở bán có thể bị xử phạt từ 300 đến 400 triệu đồng.
Mức phạt này cao hơn đáng kể so với quy định trước đây, cho thấy yêu cầu minh bạch thông tin đang được đặt ở vị trí quan trọng hơn trong quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việc đồng thời siết phương thức thanh toán, nghĩa vụ báo cáo giao dịch và trách nhiệm công khai thông tin cho thấy xu hướng quản lý thị trường đang chuyển mạnh theo hướng minh bạch hóa dòng tiền, tăng khả năng truy xuất giao dịch và nâng trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp.