ĐỀ XUẤT CHO PHÉP NHẬN ĐẶT CỌC SỚM TỪ CHỦ ĐẦU TƯ: CÂN BẰNG NHU CẦU VỐN VÀ RỦI RO CHO NGƯỜI MUA

Đề xuất giới hạn mức đặt cọc 5%

Trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc ngay sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.

Theo đề xuất, khoản tiền đặt cọc được giới hạn ở mức tối đa 5% giá trị bất động sản. Cách tiếp cận này được kỳ vọng tạo thêm nguồn vốn trong giai đoạn doanh nghiệp đang tiếp tục hoàn thiện các thủ tục cần thiết để đưa dự án vào kinh doanh.

HoREA cho rằng quá trình chuẩn bị dự án thường đòi hỏi doanh nghiệp bỏ ra lượng vốn đáng kể cho việc tạo lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai các công việc đầu tư ban đầu. Trong khoảng thời gian này, doanh nghiệp chưa thể huy động vốn từ khách hàng theo cơ chế bán hàng thông thường.

Một số ý kiến từ phía doanh nghiệp cũng cho rằng việc cho phép nhận khoản đặt cọc giới hạn có thể giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu thị trường sớm hơn. Thông tin về sức mua thực tế có thể được sử dụng để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, quy mô và kế hoạch triển khai dự án.

Lo ngại về nguy cơ huy động vốn khi pháp lý chưa hoàn tất

Trái với quan điểm trên, một số chuyên gia cảnh báo rằng việc mở rộng thời điểm nhận đặt cọc có thể tạo ra khoảng trống trong quản lý nếu không xác định rõ điều kiện áp dụng.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, khi dự án mới hoàn thành một số thủ tục ban đầu, nhiều vấn đề quan trọng như giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cấp phép xây dựng có thể vẫn đang được xử lý. Nếu doanh nghiệp được nhận tiền từ khách hàng ở giai đoạn này, rủi ro trong trường hợp dự án chậm tiến độ có thể chuyển một phần đáng kể sang phía người mua.

Một vấn đề khác là khả năng phát sinh các hình thức huy động vốn biến tướng. Trên thị trường từng xuất hiện các khoản tiền được gọi dưới nhiều tên khác nhau như phí giữ chỗ, booking, phí ưu tiên hoặc phí dịch vụ. Nếu các khoản thu này thực chất nhằm mục đích xác lập giao dịch mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện, việc phân biệt giữa đặt cọc và huy động vốn có thể trở nên phức tạp hơn.

Rủi ro đầu cơ và tạo tâm lý khan hiếm

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ chế đặt cọc sớm cũng có thể tạo điều kiện cho một bộ phận môi giới hoặc nhà đầu tư tham gia giữ chỗ với số lượng lớn, sau đó chuyển nhượng quyền mua khi dự án bước vào giai đoạn kinh doanh chính thức.

Nếu diễn biến này xảy ra trên diện rộng, thị trường có thể xuất hiện những thông tin tạo cảm giác nguồn cung khan hiếm, chẳng hạn như lượng đặt chỗ tăng nhanh, sản phẩm có vị trí thuận lợi được đăng ký trước hoặc giá dự kiến sẽ tăng ở các đợt bán sau.

Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội có thể khiến một bộ phận khách hàng quyết định xuống tiền khi chưa có đầy đủ thông tin về tiến độ, pháp lý và khả năng triển khai của dự án. Về dài hạn, hoạt động đầu cơ từ giai đoạn đầu có thể tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá và khiến người mua có nhu cầu ở thực gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận sản phẩm.

Bộ Xây dựng đề nghị duy trì quy định hiện hành

Trong quá trình tiếp thu và chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng việc cho phép nhận đặt cọc ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư có thể khiến doanh nghiệp huy động tiền từ khách hàng trước khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh.

Theo cơ quan soạn thảo, quy định về đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai là một nội dung quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chính sách này được xây dựng nhằm hạn chế các hình thức huy động vốn không đúng quy định, nhận giữ chỗ hoặc thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch.

Do đó, Bộ Xây dựng hiện đề xuất giữ nguyên quy định về thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc, thay vì mở rộng quyền nhận cọc ngay trong giai đoạn đầu của quá trình chuẩn bị dự án.

Bài toán cân bằng giữa dòng vốn và bảo vệ người mua

Đề xuất nhận đặt cọc sớm cho thấy nhu cầu tìm kiếm giải pháp hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp trong quá trình phát triển dự án. Tuy nhiên, việc thiết kế chính sách cần đồng thời tính đến khả năng kiểm soát dòng tiền, tình trạng pháp lý của dự án và cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hướng tới minh bạch hóa hoạt động giao dịch, việc xác định rõ ranh giới giữa đặt cọc, giữ chỗ và huy động vốn sẽ có ý nghĩa quan trọng. Chính sách nếu được điều chỉnh cũng cần đi kèm các điều kiện đủ chặt để hạn chế tranh chấp, đầu cơ và những rủi ro phát sinh đối với người mua.