BẪY TỒN KHO VÀ ĐỘ LỆCH PHA TRONG BÀI TOÁN TÁI THIẾT NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nguồn cung phục hồi, nhưng bài toán hấp thụ vẫn còn bỏ ngỏ

Sau giai đoạn thị trường chịu tác động bởi những vướng mắc về pháp lý và thủ tục đầu tư, nguồn cung nhà ở đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026 có khoảng 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, tương ứng khoảng 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I và cao hơn 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy dòng chảy nguồn cung đang được khơi thông.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, lượng giao dịch thành công trong quý II chỉ đạt khoảng 100.005 giao dịch, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Tồn kho bất động sản tại 25/34 địa phương được tổng hợp khoảng 39.284 sản phẩm, tăng nhẹ so với quý trước

Những con số này cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung đang quay trở lại nhanh hơn tốc độ hấp thụ của thị trường.

Vấn đề vì thế không còn đơn thuần là “có dự án để bán”, mà là sản phẩm đó có đúng nhu cầu của người mua hay không.

Tồn kho - thiếu thanh khoản chỉ là bề nổi của vấn đề

Tồn kho thường được nhìn nhận như biểu hiện của sức mua yếu. Tuy nhiên, với thị trường hiện nay, nguyên nhân còn nằm ở sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế.

Trong quý II/2026, lượng tồn kho được ghi nhận gồm khoảng 12.823 căn hộ, 15.313 căn nhà ở riêng lẻ và 11.148 nền đất. Bộ Xây dựng đánh giá lượng tồn kho có xu hướng tăng nhẹ.

Điều đáng lưu ý là tồn kho không phân bổ đồng đều giữa các phân khúc và địa bàn. Có nơi người mua phải cạnh tranh để tiếp cận nhà ở phù hợp, trong khi tại một số khu vực khác, sản phẩm dù đã hoàn thành hoặc được đưa ra thị trường vẫn khó tìm được người mua.

Đây chính là độ lệch pha của nguồn cung: thị trường có thể đồng thời xảy ra tình trạng “thiếu nhà ở phù hợp” và “thừa sản phẩm khó hấp thụ”.

Nhà ở xã hội: Không chỉ cần đủ, mà còn phải đúng

Nhà ở xã hội là phân khúc thể hiện rõ nhất vấn đề này.

Đến quý II/2026, cả nước có khoảng 875 dự án nhà ở xã hội, với quy mô dự kiến gần 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với khoảng 197.319 căn; 270 dự án đang triển khai xây dựng với khoảng 269.409 căn.

Những con số trên cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh. Nhưng thực tế triển khai tại từng địa phương lại cho thấy khả năng hấp thụ rất khác nhau.

Tại một dự án ở Phổ Yên, Thái Nguyên, đại diện doanh nghiệp cho biết dự án quy mô khoảng 1.000 căn nhưng chỉ bán được 14 căn, trong khi nhu cầu đăng ký được ước tính lên tới hàng chục nghìn người. Đây là một trường hợp cụ thể, không thể đại diện cho toàn bộ thị trường, nhưng phản ánh bài toán của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc tăng nguồn cung, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng đối tượng có nhu cầu và phù hợp với khả năng tiếp cận của người dân.

Với nhà ở xã hội, người mua không chỉ quan tâm đến giá. Họ còn phải cân nhắc khoảng cách tới nơi làm việc, trường học, bệnh viện, giao thông và các dịch vụ thiết yếu.

Một dự án có giá phù hợp nhưng nằm quá xa trung tâm việc làm hoặc thiếu hạ tầng kết nối vẫn có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản kém.

Vì vậy, bài toán quy hoạch nhà ở xã hội không nên chỉ dừng ở việc “có quỹ đất ở đâu thì phát triển ở đó”, mà cần tính đến nhu cầu sinh hoạt thực tế của người dân, từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp.

Chi phí vốn cao khiến bài toán tiêu thụ nguồn cung trở nên quan trọng hơn

Độ lệch pha của thị trường càng trở nên đáng chú ý khi chi phí vốn vẫn là áp lực lớn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản tháng 9/2026, đại diện doanh nghiệp cho biết mức lãi suất vay thương mại mà doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt có thể lên khoảng 12–14%, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

Trong điều kiện đó, một dự án có quy mô vốn lớn nhưng tốc độ bán hàng chậm sẽ tạo áp lực kép: vốn bị giam trong hàng tồn kho, trong khi chi phí tài chính tiếp tục phát sinh.

Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tính toán dự án. Không còn đơn thuần là câu chuyện sở hữu quỹ đất dàn trải hay phát triển dự án hoành tráng, mà là khả năng xác định chính xác khách hàng là ai, mức giá nào có thể hấp thụ và tốc độ bán hàng thực tế ra sao.

Từ “có nguồn cung” đến “nguồn cung phù hợp”

Một thị trường khỏe mạnh không chỉ cần nguồn cung tăng, mà cần nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu ở thực.

Đây cũng là lý do khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang được quan tâm. Nhà ở xã hội có mức giá phù hợp hơn nhưng điều kiện tiếp cận và tiện ích có thể chưa đáp ứng được mọi nhu cầu. Trong khi đó, nhiều sản phẩm nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng tài chính của một bộ phận lớn người mua.

Đề xuất về nhà ở thương mại có giá phù hợp được đưa ra nhằm bổ sung thêm một phân khúc ở giữa hai nhóm này. Tuy nhiên, đây hiện vẫn là đề xuất chính sách, chưa phải một loại hình nhà ở mới đã được pháp luật quy định như một phân khúc độc lập.

Song song với đó, câu chuyện điều kiện cư trú khi tiếp cận nhà ở xã hội cũng đang được đặt ra. Một số ý kiến, trong đó có HoREA, đề xuất xem xét khôi phục điều kiện cư trú để hạn chế tình trạng người ở địa phương khác cùng cạnh tranh nguồn cung. Đây là quan điểm và kiến nghị chính sách, không phải quy định mang tính bắt buộc ở thời điểm hiện tại.

Tái thiết nguồn cung: Từ diện tích đất sang giá trị sử dụng

Trong giai đoạn mới, cách phát triển dự án bất động sản có thể cần chuyển từ tư duy “có đất để phát triển” sang “có nhu cầu để phát triển”.

Đối với nhà ở thương mại, đó là bài toán cân bằng giữa giá bán, vị trí, tiện ích và khả năng chi trả. Đối với nhà ở xã hội, yêu cầu đặt ra còn thách thức hơn: sản phẩm không chỉ cần mức giá đáp ứng khả năng chi trả của người thu nhập thấp, mà còn phải gắn liền với hạ tầng giao thông và dịch vụ dân sinh - hai điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính thanh khoản.

Nguồn cung tăng là điều kiện cần để thị trường phục hồi. Nhưng nếu nguồn cung tăng nhanh hơn sức mua, hoặc phát triển không đúng nơi có nhu cầu, thị trường có thể chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa cục bộ, kéo theo áp lực tồn kho và chi phí vốn.

Do đó, bài toán của bất động sản giai đoạn tới không chỉ là tháo gỡ pháp lý để có thêm dự án, mà quan trọng hơn là tái cấu trúc nguồn cung theo nhu cầu thực tế.

Một dự án thành công không nên chỉ được đo bằng số lượng sản phẩm đưa ra thị trường, mà còn bằng khả năng được thị trường đón nhận, đưa vào sử dụng và tạo ra giá trị thực cho người mua.