TP.HCM GỠ VƯỚNG TÁCH THỬA ĐẤT Ở XEN KẺ ĐẤT NÔNG NGHIỆP: NGƯỜI DÂN ĐƯỢC LỰA CHỌN PHẦN ĐẤT ĐỂ TÁCH

1.      Gỡ vướng cho thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp

Ngày 22/9/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã có văn bản hướng dẫn nhằm làm rõ cách áp dụng quy định về tách thửa đối với trường hợp thửa đất sử dụng hỗn hợp, gồm đất ở và đất nông nghiệp (Nguồn: https://vnexpress.net//)

Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP.HCM về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố (Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/)

Theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp là 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm và 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm.

Trên thực tế, tại các khu dân cư hiện hữu, nhiều thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, trong đó phần đất nông nghiệp xen kẽ thường chỉ có diện tích vài chục đến vài trăm mét vuông. Nếu áp dụng điều kiện diện tích tối thiểu cho toàn bộ phần đất nông nghiệp đi kèm, người dân có thể gặp khó khăn khi thực hiện nhu cầu tách riêng phần đất ở.

2.      Người dân được lựa chọn phần đất đề nghị tách

Theo hướng dẫn, đối với thửa đất sử dụng hỗn hợp có đất ở và đất nông nghiệp, người sử dụng đất được lựa chọn phần đất có nhu cầu đề nghị tách thửa. Trường hợp đề nghị tách cả phần đất ở và đất nông nghiệp thì điều kiện về diện tích tối thiểu được xem xét đối với từng loại đất theo quy định.

Cụ thể, người dân có thể đề nghị tách:

• Phần đất ở;

• Phần đất nông nghiệp;

• Cả phần đất ở và đất nông nghiệp nếu có nhu cầu và đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Điểm quan trọng là cơ quan chức năng chỉ xem xét điều kiện về diện tích tối thiểu đối với phần diện tích mà người sử dụng đất đề nghị tách để hình thành thửa đất mới.

Đối với phần diện tích còn lại mà người sử dụng đất không đề nghị tách, cơ quan có thẩm quyền không xem xét điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với phần diện tích này.

Như vậy, trường hợp một thửa đất có phần đất ở và một phần đất nông nghiệp đi kèm nhưng chủ sử dụng chỉ có nhu cầu tách phần đất ở, thì không mặc nhiên phải yêu cầu phần đất nông nghiệp còn lại cũng đạt diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa.

3.      Trường hợp nào phải đáp ứng diện tích tối thiểu cho cả hai loại đất?

Điều kiện sẽ khác nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách đồng thời cả phần đất ở và đất nông nghiệp.

Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu đối với từng loại đất theo quy định hiện hành.

Có thể hiểu đơn giản:

Cách hướng dẫn này giúp xác định rõ phần diện tích đề nghị tách để hình thành thửa đất mới và phần diện tích còn lại không có nhu cầu tách.

4.      Vì sao hướng dẫn mới có ý nghĩa đối với người sử dụng đất?

Trước khi có hướng dẫn làm rõ, một trong những vướng mắc được phản ánh là khi xử lý hồ sơ tách thửa đất hỗn hợp, có trường hợp việc xem xét điều kiện tách thửa được áp dụng đối với cả phần đất nông nghiệp nằm trong thửa đất đề nghị tách và phần đất còn lại.

Cách áp dụng này có thể gây khó khăn đối với các thửa đất có phần đất nông nghiệp xen kẽ với diện tích nhỏ, không đạt diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp.

Trong một số trường hợp, nếu muốn đáp ứng yêu cầu về diện tích, người sử dụng đất có thể phải tính đến phương án chuyển mục đích sử dụng phần đất nông nghiệp sang đất ở, kéo theo các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Hướng dẫn mới của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM làm rõ rằng không phải mọi phần đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất đều phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu nếu người dân không đề nghị tách phần đất đó.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý đối với các hộ gia đình, cá nhân đang có nhu cầu phân chia tài sản, tặng cho, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến một phần thửa đất.

5.      Cần lưu ý gì khi thực hiện thủ tục tách thửa?

Mặc dù quy định đã được hướng dẫn theo hướng rõ ràng hơn, việc tách thửa vẫn cần được xem xét trên từng hồ sơ cụ thể.

Người sử dụng đất cần kiểm tra đầy đủ các yếu tố liên quan như:

• Loại đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Diện tích và ranh giới phần đất dự kiến tách;

• Quy hoạch, mục đích sử dụng đất;

• Điều kiện về diện tích tối thiểu;

• Điều kiện về kích thước, lối đi và các yêu cầu liên quan theo quy định;

• Nghĩa vụ tài chính và các thủ tục đất đai phát sinh.

Do đó, việc xác định chính xác phần đất nào được đề nghị tách và phần đất nào tiếp tục giữ lại là bước quan trọng trong quá trình chuẩn bị hồ sơ.

Kết luận

Hướng dẫn của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM giúp làm rõ cách áp dụng điều kiện tách thửa đối với trường hợp thửa đất sử dụng hỗn hợp, đặc biệt là thửa đất có đất ở xen kẽ đất nông nghiệp.

Theo đó, người sử dụng đất có thể lựa chọn phần đất có nhu cầu đề nghị tách. Điều kiện về diện tích tối thiểu được xem xét đối với phần diện tích đề nghị tách để hình thành thửa đất mới. Đối với phần diện tích còn lại không đề nghị tách, không xem xét điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa. Trường hợp đề nghị tách cả phần đất ở và đất nông nghiệp, điều kiện về diện tích tối thiểu được xem xét đối với từng loại đất theo quy định.

Đây là nội dung đáng lưu ý đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất có nhiều loại đất và có nhu cầu tách một phần diện tích để phục vụ các nhu cầu như phân chia tài sản, tặng cho hoặc chuyển nhượng.

Lưu ý: Hướng dẫn nêu trên tập trung làm rõ việc áp dụng điều kiện về diện tích tối thiểu đối với trường hợp thửa đất sử dụng hỗn hợp. Việc tách thửa trên thực tế vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật và phụ thuộc vào hồ sơ, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch, loại đất và các điều kiện liên quan của từng trường hợp cụ thể.