NHỮNG THAY ĐỔI CHÍNH SÁCH CÓ THỂ TÁC ĐỘNG MẠNH ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà nước định giá đất dựa trên dữ liệu

Một trong những nội dung được quan tâm là phương thức xác định giá đất.

Theo định hướng được Chính phủ đưa ra, giá đất sẽ được xác định trên cơ sở dữ liệu, phương pháp định giá phù hợp và có sự kết nối với các nguồn dữ liệu chuyên ngành liên quan. Việc này nhằm hạn chế tình trạng giá đất bị tác động bởi thông tin thiếu chính xác, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong quá trình xác định giá.

Giá đất được xem là một yếu tố quan trọng trong chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Vì vậy, việc cải thiện phương pháp định giá và đơn giản hóa thủ tục được kỳ vọng góp phần kiểm soát chi phí phát triển dự án, từ đó tác động đến giá bán nhà ở và bất động sản trên thị trường.

Đề xuất thay đổi cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đưa ra định hướng chuyển từ việc chỉ tập trung vào bồi thường tài sản sang bảo đảm điều kiện sống và sinh kế của người dân sau khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo định hướng này, người có đất ở bị thu hồi có thể được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ trong những trường hợp phù hợp.

Một điểm đang được quan tâm là dự thảo không quy định cứng việc phải hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, mà dự kiến giao Chính phủ quy định cụ thể.

Một số ý kiến đề nghị cần có cơ chế bảo vệ chặt chẽ hơn để người bị thu hồi đất được bảo đảm không chỉ về tài sản mà còn về chỗ ở, việc làm, thu nhập và sinh kế sau khi di dời.

Thời hạn sử dụng chung cư gắn với chất lượng công trình

Đối với Luật Nhà ở, vấn đề thời hạn sử dụng chung cư tiếp tục nhận được sự quan tâm.

Theo hướng đề xuất, thời hạn sử dụng của công trình được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, thời gian khai thác thực tế và kết quả kiểm định chất lượng. Khi công trình hết thời hạn theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá mức độ an toàn để quyết định việc tiếp tục sử dụng, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Trường hợp công trình không còn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và phải xây dựng lại, quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm theo quy định pháp luật.

Một số đại biểu cho rằng cần sử dụng thuật ngữ rõ ràng để tránh việc người dân hiểu thời hạn sử dụng của tòa nhà đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu căn hộ. Đây cũng là vấn đề đặc biệt đáng lưu ý đối với người mua nhà, bởi căn hộ thường là tài sản có giá trị lớn.

Mở rộng chính sách phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến bổ sung quy định cụ thể hơn về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước và nguồn vốn ngoài Nhà nước, cũng như nhà lưu trú dành cho công nhân, chuyên gia và người lao động.

Đối với nhà ở cho thuê do Nhà nước đầu tư, dự thảo đề xuất hình thành nguồn cung thông qua Quỹ nhà ở. Nguồn lực có thể đến từ ngân sách, tiền bán nhà thuộc tài sản công, đấu giá quyền sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở xã hội và các nguồn hợp pháp khác.

Đối với doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo nghiên cứu một số cơ chế hỗ trợ như tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, miễn hoặc giảm một số nghĩa vụ tài chính về đất, hỗ trợ hạ tầng và các chính sách liên quan đến quy hoạch.

Định hướng này nhằm tăng nguồn cung nhà cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và những khu vực có nhu cầu nhà ở cao.

Tăng công cụ tài chính để hạn chế đầu cơ và bỏ hoang đất

Các nội dung sửa đổi cũng đề cập đến việc sử dụng chính sách thuế và các công cụ tài chính để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ hoặc để đất chậm đưa vào sử dụng.

Đối với các dự án chậm triển khai, phương án áp dụng nghĩa vụ tài chính tăng dần theo thời gian đang được nghiên cứu nhằm tạo động lực để đưa đất và dự án vào khai thác hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, định hướng hạn chế phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn, cũng được đưa vào quá trình hoàn thiện chính sách.

Đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, quy định về thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai cũng có điểm đáng chú ý.

Theo đề xuất, chủ đầu tư vẫn không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với 5% còn lại, dự thảo đưa ra phương án chuyển khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng hoặc thực hiện theo cơ chế bảo đảm do các bên thỏa thuận. Khoản tiền sẽ được giải tỏa khi chủ đầu tư hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Một số ý kiến cho rằng cơ chế này có thể tạo thêm động lực để chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi bàn giao nhà. Tuy nhiên, việc chỉ kiểm soát 5% cuối cùng chưa đủ để xử lý rủi ro trong trường hợp dự án gặp khó khăn hoặc chủ đầu tư mất khả năng thực hiện nghĩa vụ.

Do đó, có đề xuất cần quản lý chặt hơn dòng tiền khách hàng thanh toán theo từng giai đoạn của dự án, qua đó hạn chế nguy cơ sử dụng nguồn tiền này cho những mục đích không phù hợp.

Ba luật có thể tạo ra nhiều thay đổi cho thị trường

Các nội dung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được Quốc hội xem xét, với nhiều đề xuất liên quan trực tiếp đến giá đất, phát triển dự án, quyền lợi người mua nhà, tái định cư và hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nếu được thể chế hóa, những thay đổi này có thể tạo ra tác động đáng kể đến cách doanh nghiệp phát triển dự án, phương thức xác định chi phí đất đai, nguồn cung nhà ở và cơ chế bảo vệ người mua trong các giao dịch bất động sản.