MẶT BẰNG GIÁ MỚI CỦA NHÀ Ở XÃ HỘI NỘI ĐÔ: GÓC NHÌN TỪ DỰ ÁN HUD THỦ ĐỨC

1.      HUD THỦ ĐỨC VÀ MỨC GIÁ NOXH VƯỢT 30 TRIỆU ĐỒNG/M²

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chịu sức ép lớn trong việc hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội (NOXH) theo Đề án của Chính phủ. Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM và Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) đã công bố thông tin dự án NOXH tại Lô đất thuộc Khu dân cư số 6 (KDC – Công viên giải trí Hiệp Bình Phước, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức). Đây là quỹ đất 20% dành cho phát triển NOXH thuộc tổng thể dự án Khu dân cư – Công viên giải trí Hiệp Bình Phước (Vạn Phúc City).

Dự án có quy mô 209 căn hộ, khởi công ngày 19/8/2025 và dự kiến bàn giao vào quý III/2027 theo thông báo công bố của chủ đầu tư. Điểm đáng chú ý nhất là mức giá bán tạm tính 30,7 triệu đồng/m², đã bao gồm VAT nhưng chưa bao gồm 2% kinh phí bảo trì.

1.      209 căn hộ, giá trị lên tới hơn 2,1 tỷ đồng/căn

Toàn bộ 209 căn hộ của dự án là NOXH để bán. Trong đó, có 45 căn diện tích khoảng 53,5 m² và 164 căn diện tích khoảng 69,5 m².

Với mức giá tạm tính 30,7 triệu đồng/m², giá trị căn hộ dao động từ khoảng 1,64 tỷ đồng đến hơn 2,13 tỷ đồng/căn, chưa bao gồm 2% phí bảo trì.

Đây là mức giá cao đáng kể nếu so với mặt bằng NOXH trước đây tại TP.HCM, vốn thường dao động quanh ngưỡng 15–20 triệu đồng/m², đồng thời cao hơn nhiều dự án tại các khu vực lân cận.

2.      Quy mô dự án và bài toán hiệu quả sử dụng đất

Dự án nằm trên khu đất rộng 13.707 m², diện tích xây dựng 5.843 m², tổng diện tích sàn 30.770 m² và công trình cao 7 tầng, gồm 2 tầng đế và 5 tầng căn hộ.

Hệ số sử dụng đất ước tính khoảng 2,25 lần, mật độ xây dựng khoảng 42,6%. Dự án dự kiến nhận hồ sơ từ quý IV/2026 và hoàn thành, đưa vào sử dụng trong quý III/2027.

2.      GIẢI MÃ MỨC GIÁ 30,7 TRIỆU ĐỒNG/M²

Mức giá của HUD Thủ Đức không nên chỉ được nhìn nhận dưới góc độ giá bán, mà cần đặt trong tương quan với cấu trúc chi phí và đặc điểm quy hoạch của dự án.

1.      Chi phí đầu vào đang kéo mặt bằng giá lên cao

Trước đây, NOXH tại TP.HCM thường được định vị ở mức dưới 20 triệu đồng/m². Một số dự án gần đây như NOXH Lý Thường Kiệt được duyệt quanh 23,2 triệu đồng/m², trong khi các dự án tại Bình Dương (cũ) dao động khoảng 19,8–22 triệu đồng/m².

Mốc 30,7 triệu đồng/m² tại HUD Thủ Đức phản ánh sự điều chỉnh của giá thành theo chi phí xây dựng, lãi vay và biến động vật liệu trong chu kỳ mới.

Theo Luật Nhà ở, giá bán NOXH được xác định trên nguyên tắc bảo toàn vốn, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hợp lý, chi phí bồi thường/hạ tầng nếu có và lợi nhuận định mức không quá 10%.

Trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu, nhân công, tài chính và yêu cầu kỹ thuật, đặc biệt là các tiêu chuẩn PCCC, gia tăng, giá thành NOXH khó duy trì ở mức thấp như trước.

2.      Quy hoạch thấp tầng làm tăng suất đầu tư

Khác với nhiều dự án NOXH được tối ưu hóa tầng cao 18–25 tầng nhằm phân bổ chi phí đất, móng và hạ tầng trên số lượng căn hộ lớn, HUD Thủ Đức chỉ cao 7 tầng, trong đó khối căn hộ chỉ 5 tầng.

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất tương đối thấp do chịu sự khống chế của quy hoạch chi tiết 1/500 toàn khu KDC Vạn Phúc/Hiệp Bình Phước.

Việc giới hạn tầng cao và quy mô phát triển là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tối ưu suất đầu tư theo quy mô, qua đó có thể tác động đến giá thành trên mỗi đơn vị sản phẩm.

3.      30,7 triệu đồng/m² vẫn là giá tạm tính

Một điểm cần lưu ý là 30,7 triệu đồng/m² chưa phải giá bán chính thức cuối cùng. Đây là mức giá tạm tính do HUD lập và công bố.

Giá ký hợp đồng mua bán chính thức phải qua quy trình thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước trước khi chủ đầu tư ban hành chính thức.

3.      GIÁ NOXH CAO HƠN, NHƯNG LỢI THẾ VỊ TRÍ VẪN RÕ RỆT

Với giá bán khoảng 1,6–2,1 tỷ đồng/căn, NOXH tại HUD Thủ Đức đã tiệm cận giá căn hộ thương mại tại một số khu vực vùng ven. Tuy nhiên, vị trí dự án tạo ra lợi thế đáng kể về khả năng hấp thụ.

1.      Khoảng cách giá lớn với căn hộ thương mại

Dự án nằm liền kề trục Quốc lộ 13 và Khu đô thị Vạn Phúc – nơi giá căn hộ thương mại cùng khu vực đang neo ở mức 60–100 triệu đồng/m².

Vì vậy, dù mức 30,7 triệu đồng/m² cao hơn mặt bằng NOXH truyền thống, sản phẩm vẫn có khoảng chênh đáng kể so với căn hộ thương mại xung quanh.

Khả năng hấp thụ vì thế được đánh giá là rất cao. Thách thức lớn hơn nằm ở việc thẩm định và lựa chọn người mua đáp ứng đầy đủ điều kiện thụ hưởng theo quy định.

2.      Bài toán tiếp cận tài chính trở nên quan trọng hơn

Khi giá trị một căn hộ vượt 2 tỷ đồng, người mua không chỉ cần đáp ứng điều kiện mua NOXH mà còn phải giải quyết bài toán vốn tự có và khả năng trả nợ dài hạn.

Điều này cho thấy NOXH tại các vị trí gần lõi đô thị đang chuyển dần từ câu chuyện “nhà ở giá rẻ” sang bài toán “nhà ở có giá phù hợp với chính sách nhưng vẫn đòi hỏi năng lực tài chính đáng kể”.

4.      ÁP LỰC NGUỒN CUNG ĐẶT RA BÀI TOÁN MỚI CHO NHÀ PHÁT TRIỂN

Theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030” được phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, TP.HCM được giao mục tiêu phát triển khoảng 69.700 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030, trong đó khoảng 43.500 căn được thực hiện trong giai đoạn 2026–2030.

1.      Quỹ đất 20% trở thành nguồn cung quan trọng

Sức ép giải phóng nguồn cung đang buộc các quỹ đất 20% dành cho NOXH trong những khu đô thị thương mại phải được đưa vào triển khai nhanh hơn.

Trường hợp HUD Thủ Đức cho thấy việc phát triển NOXH trên các quỹ đất có sẵn hạ tầng có thể giúp sản phẩm tiếp cận tốt hơn với khu vực đô thị, nhưng đồng thời phải tuân thủ các giới hạn về quy hoạch và hình thái công trình.

2.      Dòng tiền trở thành yếu tố quyết định

Khoảng thời gian từ lúc khởi công tháng 8/2025 đến thời điểm dự kiến nhận hồ sơ quý IV/2026 kéo dài hơn một năm. Trong giai đoạn này, chủ đầu tư phải tự cân đối dòng tiền thi công trước khi có thể thu tiền người mua theo tiến độ.

Từ thời điểm nhận hồ sơ đến khi hoàn thành dự kiến trong quý III/2027 cũng đặt ra áp lực đáng kể về tiến độ.

Với biên lợi nhuận định mức không quá 10%, các chủ đầu tư NOXH không thể cạnh tranh bằng tỷ suất sinh lời cao mà phải tập trung vào quản trị chi phí, tốc độ thi công và khả năng tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi.

3.      Minh bạch hồ sơ là yêu cầu quan trọng

Theo quy định, việc mở bán và tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua phải được công bố công khai trước thời điểm nhận hồ sơ. Điều này giúp hạn chế tình trạng nhận cọc giữ chỗ, thu tiền chênh hoặc môi giới "suất ngoại giao" khi dự án chưa đủ điều kiện.

Đối với dự án có khoảng chênh lớn giữa giá NOXH và giá thương mại trong cùng khu vực, kiểm soát hoạt động môi giới và thông tin thị trường cũng trở thành một vấn đề quan trọng đối với chủ đầu tư.

5.      HUD THỦ ĐỨC BÁO HIỆU GÌ CHO CHU KỲ NOXH 2026–2030?

1.      Mặt bằng giá NOXH nội đô khó quay lại dưới 25 triệu đồng/m²

So sánh với các dự án NOXH tại Lý Thường Kiệt, Bình Dương (cũ) và các khu vực xa hơn cho thấy khoảng cách giá ngày càng rõ.

Mức 30,7 triệu đồng/m² của HUD Thủ Đức có thể là tín hiệu cho thấy NOXH tại những vị trí gần lõi đô thị sẽ khó duy trì dưới ngưỡng 25 triệu đồng/m² khi chi phí xây dựng và chi phí tuân thủ tiếp tục tăng.

2.      Hình thái quy hoạch sẽ tác động trực tiếp đến giá thành

Dự án có khu đất 13.707 m² nhưng tổng diện tích sàn chỉ 30.770 m² và 209 căn hộ. Đây là ví dụ cho thấy quy hoạch thấp tầng có thể làm giảm khả năng phân bổ chi phí trên quy mô lớn.

Trong các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, quỹ đất NOXH phải tuân theo các giới hạn về tầng cao và mật độ, từ đó tác động trực tiếp đến suất đầu tư.

3.      Tiến độ và năng lực tài chính sẽ trở thành lợi thế

Với mục tiêu 66.657 căn trong giai đoạn 2026–2027, áp lực triển khai NOXH sẽ ngày càng lớn.

Chủ đầu tư vì vậy phải có năng lực tài chính đủ mạnh để thi công trước phần lớn khối lượng, đồng thời kiểm soát chặt tiến độ từ nhận hồ sơ, xét duyệt đối tượng đến bàn giao.

4.      Khoảng chênh giá làm gia tăng rủi ro trục lợi chính sách

Sự chênh lệch giữa giá NOXH 30,7 triệu đồng/m² và giá căn hộ thương mại liền kề tạo ra một khoảng chênh lớn, dễ kích thích hoạt động môi giới trục lợi.

Việc công khai thông tin, chuẩn hóa quy trình tiếp nhận hồ sơ và cảnh báo các hành vi mạo danh, thu tiền chênh, "suất ngoại giao" vì vậy không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là vấn đề quản trị danh tiếng của chủ đầu tư.

KẾT LUẬN

Mức giá tạm tính 30,7 triệu đồng/m² của 209 căn hộ HUD Thủ Đức không chỉ là một con số đáng chú ý của một dự án NOXH riêng lẻ. Đây còn là dữ liệu phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc chi phí của phân khúc nhà ở chính sách tại TP.HCM.

Khi chi phí xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật, chi phí tài chính và những giới hạn về quy hoạch cùng tác động lên giá thành, NOXH tại các vị trí gần lõi đô thị khó còn duy trì mặt bằng giá thấp như trước.

Đối với nhà phát triển dự án, bài toán trong chu kỳ 2026–2030 sẽ không chỉ là tìm kiếm quỹ đất và giải phóng nguồn cung, mà còn là tối ưu quy hoạch, kiểm soát chi phí, chủ động dòng tiền và đảm bảo tiến độ pháp lý.

HUD Thủ Đức vì vậy có thể được xem là một chỉ dấu đáng chú ý cho mặt bằng giá mới của NOXH tại các đô thị lớn: giá cao hơn, yêu cầu tài chính lớn hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra một mô hình phát triển NOXH gắn chặt hơn với hạ tầng đô thị và hiệu quả sử dụng đất.