Luật Xây dựng 2025 mang đến nhiều thay đổi trong cách lập, thẩm định và triển khai dự án đầu tư xây dựng. Với các dự án đầu tư kinh doanh, những thay đổi này không chỉ liên quan đến thủ tục mà còn tác động trực tiếp đến quyền chủ động, trách nhiệm và năng lực quản trị của chủ đầu tư.
Mục lục
Dự án đầu tư kinh doanh được xác định rõ hơn
Luật Xây dựng 2025 đổi mới cách phân loại dự án theo hình thức đầu tư, gồm dự án đầu tư công, PPP, dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước và dự án đầu tư kinh doanh. Trong đó, dự án đầu tư kinh doanh là dự án đầu tư xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư và các dự án khác không thuộc các nhóm được quy định riêng.
Việc phân loại này tạo cơ sở để xác định rõ hơn cơ chế quản lý và trách nhiệm của các chủ thể trong từng loại dự án.
Đối với lĩnh vực bất động sản, đây là điểm đáng quan tâm bởi nhiều dự án phát triển bất động sản thuộc nhóm dự án đầu tư kinh doanh.
Chủ đầu tư được tăng quyền chủ động trong quản lý thiết kế
Một trong những thay đổi đáng chú ý của Luật Xây dựng 2025 là việc phân định lại trách nhiệm trong quá trình thẩm định và triển khai thiết kế.
Đối với dự án đầu tư kinh doanh, người quyết định đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án. Nội dung thẩm định tập trung vào sự phù hợp với chủ trương đầu tư (nếu có), nhiệm vụ thiết kế và thiết kế công nghệ với các yêu cầu của dự án.
Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư thực hiện thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai.
Chủ đầu tư có thêm quyền chủ động trong việc tổ chức triển khai dự án, nhưng đồng thời phải nâng cao năng lực kiểm soát thiết kế, chất lượng và rủi ro. Nói cách khác quyền chủ động tăng đi cùng trách nhiệm lớn hơn.
Từ “tiền kiểm” sang “một lần kiểm soát”, tăng hậu kiểm
Luật Xây dựng 2025 thể hiện rõ định hướng chuyển từ cơ chế kiểm soát nhiều tầng sang “một lần kiểm soát”, tăng hậu kiểm. Đồng thời, một số bước thẩm định thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt tại cơ quan chuyên môn được bãi bỏ, với trách nhiệm được đặt nhiều hơn vào chủ đầu tư.
Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, điều này có thể góp phần giảm các khâu thủ tục chồng chéo, nhưng không đồng nghĩa với việc giảm yêu cầu về kiểm soát nội bộ.
Ngược lại, chủ đầu tư cần có quy trình đủ chặt để kiểm soát:
- Thiết kế;
- Chất lượng;
- Tiến độ;
- An toàn;
- Tuân thủ pháp luật;
- Rủi ro trong quá trình triển khai.
Mở rộng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng
Một thay đổi khác có tác động trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án là mở rộng phạm vi miễn giấy phép xây dựng đối với một số công trình đã thuộc đối tượng thẩm định.
Luật đưa ra nguyên tắc: "Mỗi công trình, từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi khởi công xây dựng chỉ phải thực hiện 01 thủ tục hành chính."
Trong đó bổ sung trường hợp công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt theo quy định.
Đây là một trong những thay đổi có thể hỗ trợ rút gọn quy trình chuẩn bị khởi công, đặc biệt với những dự án đã được kiểm soát ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Doanh nghiệp không còn phụ thuộc vào chứng chỉ năng lực
Luật Xây dựng 2025 bãi bỏ yêu cầu về điều kiện năng lực và chứng chỉ năng lực của doanh nghiệp.
Thay vào đó, tổ chức tự công khai thông tin về năng lực hoạt động xây dựng và người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của thông tin được công khai.
Sự thay đổi này giúp giảm một số yêu cầu mang tính thủ tục, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực thực chất và tính minh bạch của doanh nghiệp.
Đối với chủ đầu tư, việc lựa chọn các đơn vị tư vấn, nhà thầu và đối tác có năng lực thực tế vì vậy càng trở nên quan trọng.
Chủ đầu tư cần nâng cao năng lực quản trị dự án
Từ những thay đổi trên có thể thấy một xu hướng xuyên suốt của Luật Xây dựng 2025:
Tinh gọn thủ tục → tăng quyền chủ động → tăng trách nhiệm.
Tài liệu cũng phân định rõ hơn trách nhiệm của các chủ thể: cơ quan quản lý nhà nước tập trung vào xây dựng nền tảng quản lý, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu; chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính trong tổ chức quản lý dự án và tự thẩm định thiết kế triển khai; nhà thầu phải bảo đảm tính độc lập, chuyên môn và từ chối các yêu cầu trái pháp luật.
Điều này đặt ra yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng một hệ thống quản trị dự án đủ năng lực để chủ động kiểm soát toàn bộ quá trình phát triển.
Tác động tổng thể đối với dự án đầu tư kinh doanh
Có thể khái quát tác động của Luật Xây dựng 2025 đối với chủ đầu tư và dự án đầu tư kinh doanh qua 4 điểm:
| Thay đổi | Tác động |
|---|---|
| Phân loại dự án rõ hơn | Xác định rõ cơ chế quản lý theo hình thức đầu tư |
| Tăng quyền chủ động cho chủ đầu tư | Chủ động hơn trong thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai |
| Tinh gọn thủ tục | Giảm một số khâu kiểm soát chồng chéo, mở rộng trường hợp miễn GPXD |
| Tăng trách nhiệm | Đòi hỏi năng lực quản trị, kiểm soát chất lượng và tuân thủ cao hơn |
Không chỉ là “giảm thủ tục”
Điểm đáng chú ý nhất của Luật Xây dựng 2025 không nằm ở việc cắt giảm bao nhiêu thủ tục, mà ở sự thay đổi trong cách phân bổ trách nhiệm.
Khi cơ chế tiền kiểm được tinh gọn và quyền chủ động được trao nhiều hơn cho chủ đầu tư, năng lực quản trị dự án trở thành yếu tố quan trọng để biến quyền chủ động thành hiệu quả thực tế.
Đối với các nhà phát triển dự án, đây cũng là yêu cầu ngày càng rõ ràng: không chỉ phát triển dự án đúng pháp lý, mà còn phải kiểm soát tốt thiết kế, chất lượng, tiến độ và rủi ro trong toàn bộ vòng đời dự án.
Trong bối cảnh đó, việc chủ động cập nhật chính sách và xây dựng năng lực quản trị đồng bộ sẽ là nền tảng để doanh nghiệp thích ứng với phương thức quản lý mới và phát triển dự án bền vững.