KHI PHÁP LÝ KHÔNG CÒN LÀ “NÚT THẮT CỔ CHAI”: TƯ DUY TÁI CẤU TRÚC CHI PHÍ VÀ KỲ HẠN DỰ ÁN CHO CHỦ ĐẦU TƯ

1. TỪ THÁO GỠ HỒ SƠ ĐẾN THAY ĐỔI CÁCH VẬN HÀNH DỰ ÁN

Trong nhiều chu kỳ trước, việc một dự án phải mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục đã tạo ra áp lực đáng kể lên doanh nghiệp. Trong thời gian chờ đợi, quỹ đất chưa thể chuyển hóa thành sản phẩm, doanh nghiệp vẫn phải duy trì chi phí quản lý và chi phí vốn, trong khi các giả định ban đầu về giá đất, lãi suất, nhu cầu thị trường và cơ cấu sản phẩm có thể thay đổi.

Năm 2026 cho thấy một chuỗi chính sách đang được triển khai theo hướng xử lý đồng thời những vấn đề này. Ngày 3/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 175/NQ-CP về đề xuất hoàn thiện chính sách sửa đổi, bổ sung một số điều của chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nghị quyết thông qua 6 chính sách của Luật Nhà ở, trong đó có chính sách về phân cấp, phân quyền, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục, chính sách về nguồn vốn phát triển nhà ở và chính sách về giao dịch nhà ở. Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ thông qua 4 chính sách, tập trung vào tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, sửa đổi điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường.

Đến ngày 18/9/2026, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết 278/NQ-CP về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026. Đối với các dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật có liên quan, đồng thời xử lý các nội dung chuyển tiếp, giao thoa và chồng chéo để các quy định mới có thể đi vào thực tế. Nghị quyết cũng đặt yêu cầu nghiên cứu cơ chế xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, kéo dài và đơn giản thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa, gắn với phân cấp, phân quyền.

Ở cấp độ thủ tục hành chính, ngày 18/9/2026, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 1649/QĐ-BXD về việc công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua có thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày cơ quan tiếp nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ, với Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền quyết định và thực hiện.

Những thay đổi này cho thấy cải cách pháp lý đang được triển khai từ cấp chính sách đến thủ tục thực thi, thay vì chỉ tập trung vào việc sửa đổi một quy định đơn lẻ.

2. 4.685 DỰ ÁN VÀ MỘT KHỐI LƯỢNG NGUỒN LỰC ĐANG ĐƯỢC GIẢI PHÓNG

Số liệu về các dự án tồn đọng cho thấy quy mô của vấn đề không chỉ nằm ở số lượng dự án mà còn nằm ở lượng vốn đang bị đình trệ. Tính đến ngày 15/9/2026, trong 4.685 dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài được đăng ký trên Hệ thống 751, có 3.407 dự án, tương đương 72,7%, đã hoàn thành phân loại và xử lý, không còn vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của các bộ, ngành và địa phương. Tổng mức đầu tư của nhóm dự án này được VTV dẫn theo số liệu HoREA là hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Ngoài ra, 1.123 dự án đã được đề xuất phương án xử lý trong thời gian tới và 155 dự án được đề xuất thuộc thẩm quyền giải quyết của Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ (Nguồn: vtv.vn).

Tại TP.HCM, tính đến ngày 5/9/2026, có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài được đăng ký trên Hệ thống 45 của Sở Tài chính, với tổng diện tích hơn 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng. Trong 921 dự án được tổng hợp sau khi thực hiện Nghị quyết số 29/2026 của Quốc hội, sau 3 tháng triển khai, thành phố đã hoàn tất tháo gỡ cho 233 dự án, tương đương 25,3%. Tính chung các giai đoạn, TP.HCM đã hoàn tất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 650 dự án tồn đọng, kéo dài (Nguồn: vov.gov.vn).

Những con số này cho thấy quá trình tháo gỡ pháp lý đang tác động trực tiếp đến khả năng đưa nguồn lực đất đai và vốn trở lại chu trình đầu tư. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: số lượng dự án được phân loại hoặc tháo gỡ không đồng nghĩa với việc tất cả các dự án đã hoàn tất toàn bộ điều kiện để đưa sản phẩm ra thị trường. Sau khi được xử lý về vướng mắc pháp lý, từng dự án vẫn phải đáp ứng các nghĩa vụ về đất đai, xây dựng, tài chính và điều kiện kinh doanh theo quy định.

3. KHI KỲ HẠN PHÁP LÝ TRỞ THÀNH MỘT BIẾN SỐ TRONG MÔ HÌNH TÀI CHÍNH

Đối với nhà phát triển dự án, thay đổi quan trọng nhất có thể nằm ở cách xác định kỳ hạn đầu tư. Nếu trước đây doanh nghiệp phải xây dựng mô hình tài chính với thời gian chuẩn bị pháp lý kéo dài và khó dự báo, thì khi thủ tục được chuẩn hóa và thời hạn xử lý được xác định rõ hơn, tiến độ pháp lý có điều kiện trở thành một biến số có thể đưa trực tiếp vào mô hình dòng tiền.

Giả định thời gian từ khi nhận đất đến khi đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường được rút ngắn từ 4–5 năm xuống còn 1,5–2 năm, thời gian sử dụng vốn trước khi tạo doanh thu sẽ giảm tương ứng. Khi đó, chi phí lãi vay vốn hóa có thể giảm, thời điểm thu hồi vốn được đẩy sớm hơn và các chỉ tiêu như IRR, NPV và WACC của dự án có thể được cải thiện. Tuy nhiên, đây là phân tích theo giả định tài chính, không phải một kết quả đã được xác lập cho toàn bộ dự án trên thị trường.

Ở chiều ngược lại, pháp lý được rút ngắn cũng đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn sớm hơn. Khi dự án chuyển nhanh từ giai đoạn pháp lý sang giai đoạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, xây dựng và kinh doanh, doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá trị quỹ đất tăng trong thời gian chờ đợi.

4. TỪ “CÓ PHÁP LÝ” ĐẾN “CÓ KHẢ NĂNG TRIỂN KHAI”

Khi nhiều dự án được tháo gỡ cùng lúc, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp cũng có thể thay đổi. Trước đây, việc sở hữu quỹ đất và hoàn thiện pháp lý có thể là một lợi thế lớn trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Nhưng khi nguồn cung được khơi thông, một dự án có pháp lý đầy đủ chưa đủ để bảo đảm khả năng hấp thụ sản phẩm.

Nhà phát triển dự án phải đồng thời kiểm soát tiến độ pháp lý, nguồn vốn, nghĩa vụ tài chính về đất đai, quy hoạch, thiết kế, hạ tầng, chất lượng xây dựng và chiến lược kinh doanh. Sản phẩm cần được xác định dựa trên nhu cầu của từng khu vực thay vì chỉ dựa vào khả năng khai thác quỹ đất.

Tại TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026, HoREA cho biết có 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 27.374 căn nhà, gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 căn nhà thấp tầng, tăng 1,64 lần so với cùng kỳ  năm 2025. Nếu xu hướng nguồn cung tiếp tục được cải thiện, khả năng hấp thụ sẽ trở thành một biến số quan trọng trong quyết định đầu tư và phát triển sản phẩm.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu thay đổi cách đánh giá một dự án. Câu hỏi không còn chỉ là “dự án đã hoàn thiện pháp lý hay chưa?”, mà phải mở rộng thành “sau khi hoàn thiện pháp lý, dự án có đủ năng lực tài chính, tiến độ triển khai và sản phẩm phù hợp để tạo ra dòng tiền hay không?”

5. NĂNG LỰC TÀI CHÍNH VÀ M&A SẼ TRỞ THÀNH CÁC BIẾN SỐ QUAN TRỌNG HƠN

Khi nghĩa vụ pháp lý được xác định rõ và thời gian xử lý được rút ngắn, năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư sẽ được kiểm chứng trực tiếp hơn. Một dự án đã được tháo gỡ nhưng doanh nghiệp không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, đầu tư xây dựng hoặc hoàn thiện các điều kiện kinh doanh vẫn có thể tiếp tục gặp khó khăn ở giai đoạn triển khai.

Đây là cơ sở để quá trình phân hóa doanh nghiệp diễn ra rõ hơn. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, hệ thống quản trị dự án và khả năng kiểm soát dòng tiền có điều kiện chuyển nhanh từ pháp lý sang triển khai. Ngược lại, những dự án thiếu vốn hoặc không còn phù hợp với năng lực của chủ đầu tư có thể phát sinh nhu cầu tái cấu trúc, hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án.

Trong bối cảnh đó, M&A có thể trở thành một kênh xử lý đối với các dự án đã được làm rõ về pháp lý nhưng chủ đầu tư hiện hữu không còn đủ nguồn lực triển khai. Tuy nhiên, giá trị của một dự án trong giao dịch M&A vẫn phải được đánh giá trên tổng thể: pháp lý, đất đai, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch, tổng mức đầu tư, khả năng huy động vốn và sức cầu của thị trường.

Nghị quyết 278/NQ-CP cũng yêu cầu rà soát để bảo đảm tính đồng bộ giữa dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Luật Đầu tư và các luật có liên quan, trong đó có nội dung về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi thực hiện phân quyền cho UBND cấp tỉnh. Đây là một trong những nội dung có ý nghĩa trực tiếp đối với hoạt động tái cấu trúc và chuyển nhượng dự án.

6. THỊ TRƯỜNG SAU GIAI ĐOẠN “THÁO GỠ” SẼ ĐẶT NẶNG HƠN VÀO GIÁ TRỊ THỰC

Nếu quá trình xử lý dự án tồn đọng tiếp tục được triển khai đồng thời với việc hoàn thiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, thị trường có thể bước vào một giai đoạn mà năng lực triển khai thực tế trở thành tiêu chí quan trọng hơn trong cạnh tranh giữa các nhà phát triển.

Nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc tất cả sản phẩm đều có khả năng bán nhanh. Khi nhiều dự án cùng được đưa trở lại thị trường, doanh nghiệp phải giải quyết đồng thời bài toán giá, sản phẩm, tiến độ, tiện ích, chất lượng và khả năng kết nối hạ tầng. Những dự án chỉ dựa vào lợi thế pháp lý hoặc quỹ đất sẽ phải cạnh tranh với các dự án có quy hoạch tích hợp và sản phẩm được thiết kế sát hơn với nhu cầu của người mua.

Về dài hạn, quá trình này có thể thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản chuyển từ mô hình nắm giữ quỹ đất và chờ gia tăng giá trị sang mô hình phát triển dự án dựa trên dòng tiền, tiến độ và khả năng tạo sản phẩm. Đồng thời, những dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, nghĩa vụ tài chính được xác định và khả năng triển khai thực tế sẽ có điều kiện thuận lợi hơn khi tiếp cận các đối tác liên doanh, nhà đầu tư chiến lược hoặc nguồn vốn M&A.

KẾT LUẬN

Việc tháo gỡ vướng mắc cho hàng nghìn dự án và tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đang tạo ra một thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản: thời gian pháp lý ngày càng được nhìn nhận như một biến số có thể quản trị trong bài toán phát triển dự án.

Nghị quyết 175/NQ-CP với 6 chính sách đối với Luật Nhà ở và 4 chính sách đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị quyết 278/NQ-CP về tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ các dự án luật, cùng Quyết định 1649/QĐ-BXD về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang tạo thành một chuỗi chính sách từ hoàn thiện thể chế đến tổ chức thực hiện (Nguồn: thuvienphapluat.vn).

Đối với chủ đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc bài toán phát triển dự án cần được tính toán lại trên toàn bộ vòng đời: từ thời gian hoàn thiện pháp lý, chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính về đất đai đến tiến độ xây dựng, khả năng huy động vốn và tốc độ hấp thụ sản phẩm.

Pháp lý vẫn là điều kiện nền tảng, nhưng khi những điểm nghẽn thủ tục từng bước được xử lý, lợi thế cạnh tranh sẽ chuyển mạnh hơn sang năng lực tài chính, năng lực triển khai và khả năng tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Trong giai đoạn mới, một dự án có pháp lý rõ ràng mới là điểm khởi đầu; giá trị thực sự của nhà phát triển nằm ở khả năng biến quỹ đất đã được tháo gỡ thành một dự án có dòng tiền, sản phẩm và hiệu quả đầu tư được kiểm soát.