Đề xuất gắn thời hạn sử dụng với chất lượng công trình
Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế, tuổi thọ công trình và kết quả kiểm định thực tế.
Sau khi công trình hết thời hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ kết quả kiểm định để xác định khả năng tiếp tục sử dụng hay phải cải tạo, xây dựng lại.
Chính phủ cho rằng việc quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu trong trường hợp chung cư bị phá dỡ sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho quá trình xử lý, đồng thời bảo đảm quyền lợi tài sản của người dân.
Chủ căn hộ có thể lựa chọn phương án khi xây lại
Đối với các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, dự thảo đề xuất mở rộng các phương án bồi thường, tái định cư dành cho chủ sở hữu.
Bên cạnh việc nhận nhà tái định cư hoặc tiền như quy định hiện nay, người dân có thể được xem xét lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với phương án nhà ở tái định cư, tùy từng trường hợp và phương án được phê duyệt.
Trong khi đó, với những chung cư không thuộc nhóm xây dựng trước năm 1994, dự thảo đưa ra phương án cho phép chủ sở hữu tiếp tục sử dụng phần đất gắn với công trình để cải tạo hoặc xây dựng lại, trên cơ sở đóng góp kinh phí.
Cách tính khoản tiền xây dựng lại chung cư
Theo phương án được đề xuất, chi phí mà mỗi chủ căn hộ phải đóng góp dự kiến được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ và suất đầu tư xây dựng mới tính trên mỗi m2 sàn tại thời điểm công trình được phá dỡ.
Có thể hiểu theo công thức dự kiến:
Khoản đóng góp = Diện tích sử dụng căn hộ × Suất đầu tư xây dựng mới/m²
Mức đóng cụ thể sẽ được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
Chủ sở hữu có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần hoặc theo tiến độ xây dựng, tùy phương án được phê duyệt và thỏa thuận liên quan.
Trường hợp chủ căn hộ không lựa chọn phương án đóng góp kinh phí để xây dựng lại, dự thảo đề xuất cơ chế bồi thường đối với giá trị quyền sử dụng đất gắn với chung cư. Giá trị này được xác định dựa trên tỷ lệ quyền sử dụng đất của chủ sở hữu tại thời điểm công trình bị phá dỡ.
Cần làm rõ khái niệm "chung cư có thời hạn"
Cơ quan thẩm tra của Quốc hội cơ bản đồng tình với nhóm chính sách mới mà Chính phủ đề xuất.
Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý dự thảo sử dụng khái niệm "chung cư có thời hạn", trong khi các điều khoản khác chủ yếu đề cập đến "thời hạn sử dụng nhà chung cư".
Theo cơ quan thẩm tra, cách sử dụng thuật ngữ chưa thống nhất có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng công trình.
Do đó, cơ quan này đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, làm rõ khái niệm và cách diễn đạt trong dự luật, qua đó tránh gây nhầm lẫn giữa thời hạn tồn tại của công trình và quyền sở hữu tài sản của người dân.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến tiếp tục được Quốc hội xem xét và thông qua tại kỳ họp vào tháng 10/2026.
