CẢI CÁCH PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN: GỠ ĐIỂM NGHẼN, DOANH NGHIỆP SẼ PHẢI THAY ĐỔI GÌ?

1. BỨC TRANH TOÀN CẢNH: GỠ THỦ TỤC NHƯNG KHÔNG NỚI LỎNG KIỂM SOÁT

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã tạo nền tảng pháp lý hiện hành cho thị trường. Sau quá trình đưa vào thực thi từ ngày 01/08/2024, thực tiễn áp dụng cho thấy một số quy định cần tiếp tục được hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu phát triển mới, sự thay đổi trong tổ chức chính quyền địa phương và bảo đảm tính đồng bộ với các luật có liên quan. Trên cơ sở đó, cơ quan soạn thảo đang xây dựng các dự án luật sửa đổi, với trọng tâm là giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường phân cấp, phân quyền.. Moj Việt Nam

Đến đầu tháng 10/2026, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến và được Ủy ban Kinh tế và Tài chính thẩm tra. Các nội dung được quan tâm gồm tháo gỡ vướng mắc đối với dự án thành phần, dự án BT, điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án, mã định danh bất động sản, cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số. Quốc Hội

Trong khi đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng được xây dựng theo hướng phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục. VOV.VN

Có thể nhìn quá trình sửa đổi lần này qua ba trục chính:

Một là, phân cấp mạnh hơn nhưng vẫn giữ ranh giới thẩm quyền

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, đây là đề xuất trong dự thảo, không nên hiểu là mọi trường hợp chuyển nhượng dự án đều mặc nhiên được chuyển hoàn toàn về địa phương. VOV.VN

Hai là, cắt giảm thủ tục và điều kiện kinh doanh

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện được xây dựng gồm 10 chương, 61 điều, giảm so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hồ sơ sửa đổi cũng đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính và 9/31 điều kiện kinh doanh, đồng thời đơn giản hóa một số thủ tục còn lại. Theo tính toán của cơ quan soạn thảo, các thay đổi có thể giúp giảm đáng kể thời gian giải quyết thủ tục hành chính. VOV.VN

Với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở 2023; đồng thời đề xuất phân cấp 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền trung ương cho địa phương. VOV.VN

Ba là, giảm thủ tục nhưng tăng yêu cầu về minh bạch và bảo vệ người mua

Cải cách lần này không chỉ nhằm “làm nhanh” thủ tục. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản còn bổ sung, hoàn thiện các quy định về giao dịch, dữ liệu thị trường và cơ chế bảo đảm đối với khoản 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Moj Việt Nam

 2. NHỮNG DỮ LIỆU ĐÁNG CHÚ Ý

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gồm 10 chương, 83 điều; Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương, 198 điều. Các con số 61 và 132 là cấu trúc của hai dự thảo sửa đổi năm 2026, không phải của hai luật hiện hành. Quốc Hội

3. ĐIỀU GÌ ĐANG THAY ĐỔI?

3.1. Từ tập trung thẩm quyền sang phân cấp mạnh hơn cho địa phương

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là định hướng phân cấp, phân quyền.

Đối với hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh. Đây là thay đổi có thể tác động đáng kể đến các thương vụ M&A dự án, đặc biệt trong trường hợp doanh nghiệp cần chuyển nhượng dự án để tái cấu trúc danh mục hoặc huy động nguồn lực mới. VOV.VN

Tuy nhiên, phân cấp không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều được xử lý hoàn toàn ở cấp tỉnh. Vì vậy, doanh nghiệp vẫn cần xác định rõ thẩm quyền áp dụng đối với từng dự án, thay vì mặc định rằng thủ tục M&A sẽ được rút ngắn trong mọi trường hợp.

Đây cũng là điểm cho thấy hiệu quả của cải cách sẽ phụ thuộc không chỉ vào nội dung luật mà còn vào khả năng tổ chức thực hiện tại địa phương.

3.2. 5% cuối hợp đồng: từ bảo vệ người mua đến bài toán dòng tiền

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định nếu người mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Quốc Hội

Trong dự thảo sửa đổi năm 2026, cơ chế này tiếp tục được đặt ra theo hướng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại, trong đó có phương án tài khoản phong tỏa hoặc thỏa thuận giữa các bên. Moj Việt Nam

Với doanh nghiệp, đây không chỉ là câu chuyện bảo vệ người mua. Nó còn liên quan trực tiếp đến quản trị vốn lưu động và khả năng hoàn tất pháp lý sau bàn giao.

Nếu khoản tiền cuối kỳ được bảo đảm hoặc bị hạn chế khả năng sử dụng cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận, doanh nghiệp sẽ phải tính toán kỹ hơn nhu cầu vốn trong giai đoạn cuối của dự án. Điều này có thể khiến năng lực tài chính, tiến độ hoàn tất pháp lý và chất lượng quản trị dự án trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong việc đánh giá sức khỏe của chủ đầu tư.

3.3. Nhà ở cho thuê: dư địa mới nhưng cần chờ khung pháp lý hoàn chỉnh

Một điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là cách tiếp cận đa dạng hơn đối với các loại hình nhà ở.

Theo hồ sơ dự thảo được công bố, nhóm nhà ở được phân loại theo hướng bổ sung nhiều loại hình và chính sách mới, trong đó có nhà ở cho thuê, nhà có mục đích lưu trú và nhà lưu trú công nhân. xaydungchinhsach.chinhphu.vn

Điều này có thể mở rộng không gian cho các mô hình bất động sản tạo dòng tiền dài hạn như Built-to-Rent (BTR).

Tuy nhiên, đây vẫn là định hướng trong dự thảo, vì vậy chưa nên coi việc phát triển BTR là một “thị trường đã được luật hóa hoàn chỉnh”. Với nhà phát triển dự án, đây là tín hiệu để nghiên cứu danh mục sản phẩm, nhưng quyết định đầu tư vẫn cần dựa trên khung pháp lý cuối cùng, chính sách đất đai, thuế, tín dụng và khả năng khai thác thực tế.

4. NHÌN TỪ GÓC ĐỘ NHÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

4.1. Dòng tiền: ít bị kéo dài bởi thủ tục, nhưng yêu cầu vốn cuối kỳ có thể cao hơn

Một mặt, cắt giảm thủ tục có thể giúp doanh nghiệp giảm thời gian chờ và chi phí vốn trong quá trình chuẩn bị dự án.

Mặt khác, cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại có thể khiến doanh nghiệp phải chủ động hơn về nguồn vốn ở giai đoạn hoàn tất dự án và cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, bài toán tài chính không đơn giản là “giảm thủ tục = giảm nhu cầu vốn”. Doanh nghiệp có thể được hưởng lợi từ chu kỳ pháp lý ngắn hơn, nhưng đồng thời phải bảo đảm đủ nguồn lực để hoàn thành nghĩa vụ cuối dự án.

Điều này khiến quản trị dòng tiền theo từng mốc pháp lý trở nên quan trọng hơn trước.

4.2. M&A dự án: cơ hội tăng tốc nhưng chưa phải “đường cao tốc”

Nếu đề xuất phân cấp thẩm quyền chuyển nhượng dự án được thông qua và triển khai đồng bộ, thời gian xử lý một số thương vụ M&A có thể được rút ngắn.

Đối với các doanh nghiệp đang sở hữu dự án chưa triển khai, đây có thể là cơ hội để:

• Tái cấu trúc danh mục;

• Tìm kiếm đối tác vốn;

• Chuyển nhượng dự án không còn phù hợp với chiến lược;

• Giảm chi phí lãi vay và chi phí cơ hội.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp mua dự án vẫn phải thẩm định kỹ đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, xây dựng và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh. Phân cấp thủ tục không đồng nghĩa với việc các điều kiện pháp lý cốt lõi của dự án được nới lỏng.

4.3. BT và quỹ đất: bài toán vốn vẫn là trọng tâm

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các quy định liên quan đến dự án BT, trong đó có cơ chế hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các phương thức bảo đảm như bảo lãnh, tài khoản phong tỏa hoặc theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Moj Việt Nam

Với doanh nghiệp, điều này đặt ra yêu cầu phải tính toán kỹ dòng tiền ban đầu, nghĩa vụ tài chính về đất và thời điểm có thể đưa bất động sản vào kinh doanh.

Nói cách khác, việc tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT có thể tạo thêm cơ hội, nhưng không đồng nghĩa doanh nghiệp có thể khai thác quỹ đất đối ứng trước khi hoàn thành các điều kiện pháp lý và tài chính cần thiết.

4.4. Danh mục đầu tư: từ bán sản phẩm sang phát triển tài sản tạo dòng tiền

Nếu khung pháp lý cho nhà ở cho thuê được hoàn thiện theo hướng thuận lợi hơn, các nhà phát triển có thể có thêm lựa chọn ngoài mô hình bán đứt sản phẩm.

Đặc biệt tại các đô thị lớn, khu vực tập trung chuyên gia và người lao động, mô hình nhà ở cho thuê có thể tạo ra dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Tuy nhiên, BTR đòi hỏi năng lực khác với mô hình phát triển để bán: doanh nghiệp phải có khả năng vận hành tài sản, quản lý khách thuê, duy trì tỷ lệ lấp đầy và tối ưu chi phí vận hành. Vì vậy, đây không đơn thuần là bài toán thay đổi sản phẩm mà là thay đổi một phần mô hình kinh doanh.

5. BA VẤN ĐỀ DOANH NGHIỆP CẦN THEO DÕI

Thứ nhất: Phân cấp có thực sự chuyển thành tốc độ xử lý hồ sơ?

Việc chuyển thêm thẩm quyền về địa phương có thể giúp rút ngắn một số khâu trung gian. Nhưng hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào quy định chi tiết, quy trình nội bộ và năng lực thực thi của từng địa phương.

Do đó, doanh nghiệp không nên chỉ nhìn vào số lượng thủ tục được cắt giảm trên giấy. Chỉ số quan trọng hơn là thời gian thực tế từ lúc nộp hồ sơ đến khi có quyết định.

Thứ hai: Sự đồng bộ giữa các luật vẫn là biến số lớn

Một dự án bất động sản không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở và nghĩa vụ tài chính có thể cùng tác động đến một dự án. Chính tại phiên họp bàn về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), yêu cầu bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật liên quan tiếp tục được đặt ra. Quốc Hội

Vì vậy, việc một thủ tục được đơn giản hóa trong Luật Kinh doanh bất động sản chưa chắc đã đủ để giải quyết toàn bộ “điểm nghẽn” của một dự án nếu các thủ tục liên quan ở luật khác vẫn còn.

Thứ ba: Chuẩn mực tài chính của chủ đầu tư sẽ ngày càng quan trọng

Cơ chế đối với 5% cuối hợp đồng cho thấy một xu hướng đáng chú ý: trách nhiệm của chủ đầu tư không kết thúc tại thời điểm bàn giao nhà.

Khả năng hoàn tất hồ sơ, cấp Giấy chứng nhận và xử lý các nghĩa vụ hậu bàn giao ngày càng gắn với năng lực tài chính và uy tín của doanh nghiệp.

Về dài hạn, điều này có thể tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có bảng cân đối lành mạnh, năng lực pháp lý tốt và khả năng huy động vốn đa dạng, đồng thời tạo áp lực lớn hơn đối với các doanh nghiệp phụ thuộc vào dòng tiền ngắn hạn từ khách hàng.

6. GÓC NHÌN DÀI HẠN: DOANH NGHIỆP SẼ PHẢI THAY ĐỔI GÌ?

Nếu các đề xuất sửa đổi được thông qua theo định hướng hiện nay, tác động đáng chú ý nhất có thể không nằm ở một thủ tục cụ thể mà ở cách doanh nghiệp tổ chức toàn bộ vòng đời dự án.

Một là, pháp lý phải trở thành một phần của quản trị tài chính

Tiến độ pháp lý không còn chỉ là vấn đề của bộ phận pháp chế. Mỗi tháng dự án chậm thủ tục đều có thể kéo theo chi phí vốn, chi phí cơ hội và ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng.

Do đó, doanh nghiệp cần quản trị pháp lý – vốn – xây dựng – bán hàng như một chuỗi liên kết thay vì những bộ phận tách rời.

Hai là, năng lực hoàn tất dự án sẽ quan trọng không kém khả năng bán hàng

Khi nghĩa vụ với người mua kéo dài đến giai đoạn cấp Giấy chứng nhận, tốc độ bán hàng không còn là chỉ tiêu duy nhất phản ánh hiệu quả dự án.

Khả năng bàn giao đúng tiến độ, hoàn tất nghĩa vụ pháp lý và cấp sổ đúng hạn sẽ ngày càng trở thành yếu tố ảnh hưởng đến uy tín, khả năng huy động vốn và giá trị thương hiệu của chủ đầu tư.

Ba là, thị trường có thể ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực thực thi tốt

Cải cách pháp lý có thể mở rộng cơ hội tiếp cận dự án và rút ngắn một số thủ tục, nhưng đồng thời cũng làm nổi bật sự khác biệt về năng lực giữa các doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý, quản trị dự án và huy động vốn tốt có nhiều khả năng tận dụng được lợi ích từ quá trình phân cấp và đơn giản hóa thủ tục.

Trong khi đó, doanh nghiệp yếu về vốn hoặc phụ thuộc quá lớn vào dòng tiền ngắn hạn có thể phải điều chỉnh chiến lược, tìm kiếm đối tác hoặc tái cấu trúc danh mục dự án.

KẾT LUẬN

Cải cách pháp lý bất động sản năm 2026 đang đi theo hai hướng song song: gỡ bỏ những thủ tục không cần thiết và tăng phân cấp để đưa quyết định gần hơn với địa phương; đồng thời tăng yêu cầu về minh bạch, trách nhiệm và an toàn trong giao dịch.

Đối với nhà phát triển dự án, đây là cơ hội để rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án, đặc biệt trong các hoạt động cần xử lý ở cấp địa phương. Nhưng đây không phải là một sự “nới lỏng” đồng loạt. Những yêu cầu về tài chính, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, nghĩa vụ với người mua và tính đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng vẫn là những biến số quan trọng.

Vì vậy, câu chuyện lớn hơn đối với doanh nghiệp không chỉ là “thủ tục có được cắt giảm bao nhiêu”, mà là có đủ năng lực để biến một khung pháp lý tinh gọn hơn thành tốc độ triển khai thực tế hay không.

Trong chu kỳ mới, lợi thế có thể ngày càng thuộc về những doanh nghiệp biết kết hợp năng lực pháp lý, sức khỏe tài chính và khả năng thực thi dự án thay vì chỉ dựa vào khả năng tiếp cận quỹ đất hoặc bán hàng.