LOẠT CHÍNH SÁCH MỚI CÓ THỂ TẠO THAY ĐỔI LỚN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu

Một trong những nội dung trọng tâm trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai là đổi mới cơ chế xác định giá đất.

Theo Chính phủ, quá trình định giá hiện còn gặp nhiều khó khăn do phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu đầu vào, diễn biến thị trường cũng như năng lực và phương pháp của đơn vị định giá. Những yếu tố này có thể dẫn đến sự khác biệt giữa các kết quả định giá và chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường.

Trong dự thảo sửa đổi, giá đất được định hướng xác lập trên cơ sở dữ liệu và phương pháp định giá phù hợp, đồng thời tăng cường kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Việc này nhằm nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng giá đất bị đẩy lên bất hợp lý và tạo cơ sở để Nhà nước điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất.

Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa quy trình hành chính cũng được đặt ra nhằm giảm thời gian thực hiện thủ tục và hạn chế các chi phí phát sinh trong quá trình triển khai dự án.

Thay đổi cách tiếp cận về bồi thường, tái định cư

Một hướng sửa đổi đáng chú ý khác là chuyển trọng tâm từ việc chỉ bồi thường tài sản bị thu hồi sang bảo đảm điều kiện sống của người dân sau khi di dời.

Theo định hướng được đưa ra, người có đất ở bị thu hồi có thể được ưu tiên bố trí đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Đồng thời, dự thảo không quy định cứng một trình tự duy nhất đối với việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi thu hồi đất mà dự kiến giao Chính phủ quy định cụ thể.

Tuy nhiên, một số ý kiến tại Quốc hội cho rằng cần xây dựng cơ chế bảo vệ rõ ràng hơn để người dân sau khi bị thu hồi đất vẫn có chỗ ở, sinh kế, việc làm và nguồn thu nhập ổn định.

Theo quan điểm này, việc cho phép áp dụng ngoại lệ về trình tự thu hồi đất nên được giới hạn trong những trường hợp đặc biệt, chẳng hạn dự án quan trọng quốc gia, dự án cấp bách hoặc dự án nhận được mức độ đồng thuận cao. Dù thuộc trường hợp nào, thông tin về bồi thường và tái định cư vẫn cần được công khai, minh bạch.

Tranh luận về thời hạn sử dụng chung cư

Đề xuất liên quan đến thời hạn sử dụng chung cư cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.

Theo hướng đề xuất, thời gian sử dụng công trình sẽ được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, quá trình khai thác thực tế và kết quả kiểm định. Khi công trình hết thời hạn sử dụng và không còn đáp ứng các yêu cầu an toàn, phương án xây dựng hoặc cải tạo lại sẽ được xem xét theo quy định.

Điểm quan trọng là cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền sở hữu căn hộ. Một số ý kiến cho rằng cách diễn đạt trong luật cần rõ ràng để tránh việc người mua hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với thị trường bởi căn hộ thường là tài sản có giá trị cao và là khoản tích lũy dài hạn của nhiều gia đình.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng dự kiến bổ sung các quy định dành riêng cho loại hình nhà ở cho thuê.

Phạm vi có thể bao gồm nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước, nguồn vốn tư nhân cũng như nhà lưu trú dành cho công nhân, chuyên gia và người lao động.

Đối với nguồn cung nhà cho thuê từ khu vực Nhà nước, một phương án được đề xuất là hình thành quỹ nhà ở từ ngân sách, nguồn thu từ tài sản công, đấu giá quyền sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở xã hội và các nguồn hợp pháp khác.

Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê có thể được tiếp cận một số chính sách hỗ trợ về tín dụng, nghĩa vụ tài chính đất đai, hạ tầng và quy hoạch.

Định hướng này nhằm mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những khu vực tập trung đông lao động.

Kiểm soát đầu cơ và tình trạng đất bị bỏ hoang

Các định hướng sửa đổi cũng đặt vấn đề sử dụng công cụ thuế và chính sách tài chính để hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ đất và để đất không được đưa vào khai thác.

Đối với các dự án chậm triển khai hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, một số đề xuất hướng tới việc áp dụng nghĩa vụ tài chính tăng dần theo thời gian.

Song song đó, việc hạn chế phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt là những đô thị lớn, cũng được đặt trong nhóm chính sách cần tiếp tục hoàn thiện.

Bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục duy trì nguyên tắc chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận.

Điểm mới nằm ở cách quản lý 5% giá trị còn lại. Theo đề xuất, khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng hoặc thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Số tiền chỉ được giải tỏa khi chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm công cụ bảo vệ người mua trong trường hợp căn hộ đã được bàn giao nhưng thủ tục cấp giấy chứng nhận vẫn chưa hoàn tất.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng chỉ kiểm soát 5% cuối cùng chưa đủ để xử lý rủi ro đối với toàn bộ khoản tiền mà khách hàng đã ứng trước. Trong trường hợp dự án gặp khó khăn, ngừng triển khai hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, phần lớn số tiền khách hàng đã đóng trước đó vẫn có thể đối mặt với rủi ro.

Do đó, một hướng tiếp cận được đề xuất là tăng cường quản lý dòng tiền khách hàng theo từng giai đoạn triển khai dự án, đồng thời hạn chế việc sử dụng nguồn tiền này cho những mục đích không liên quan.

Những thay đổi có thể tác động rộng đến thị trường

Nhìn tổng thể, các đề xuất sửa đổi ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang tập trung vào một số mục tiêu chính: minh bạch hóa giá đất, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất và người mua nhà, mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê, đồng thời kiểm soát rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nếu được thể chế hóa, các thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến cách doanh nghiệp phát triển và kinh doanh dự án mà còn có thể tác động đến chi phí đầu tư, cơ cấu sản phẩm, phương thức huy động vốn và hành vi của người mua trên thị trường.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc đáng kể vào nội dung cuối cùng của luật và các văn bản hướng dẫn đi kèm, đặc biệt là cách các quy định mới được triển khai trên thực tế.