Quá trình mở rộng không gian phát triển đang mang đến nhiều cơ hội cho TP HCM, nhưng đồng thời cũng đặt ra bài toán về chi phí đô thị. Giá nhà cao, tình trạng ùn tắc và chi phí logistics gia tăng có thể làm suy giảm lợi thế tập trung vốn được xem là một trong những động lực quan trọng của thành phố. Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” do TheLEADER tổ chức chiều 25/8, các chuyên gia cho rằng cùng với việc mở rộng quy mô đô thị, TP HCM cần kiểm soát tốt hơn các loại chi phí mà người dân và doanh nghiệp đang phải gánh chịu.
Mục lục
Chi phí nhà ở ngày càng ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh
PGS TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định một trong những thách thức đáng chú ý của TP HCM là chi phí đô thị ngày càng tăng.
Theo ông, giá nhà và chi phí logistics đang tác động trực tiếp đến khả năng duy trì sức hút của thành phố đối với cả người lao động lẫn doanh nghiệp. Ông dẫn tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TP HCM ở mức khoảng 30 lần, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 4–5 lần tại nhiều quốc gia phát triển.
Khi một phần lớn thu nhập phải dành cho chỗ ở, người lao động sẽ có ít nguồn lực hơn cho giáo dục, dịch vụ và các nhu cầu thiết yếu khác. Đồng thời, giá nhà cao cũng khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc thu hút và duy trì nguồn nhân lực tại khu vực đô thị.
Vấn đề vì vậy không chỉ nằm ở thị trường bất động sản, mà còn liên quan trực tiếp đến sức cạnh tranh của nền kinh tế đô thị.
Hạ tầng cần được nhìn từ góc độ giảm chi phí
Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity, cho rằng các vấn đề như ùn tắc, ngập nước và ô nhiễm cần được nhìn rộng hơn trong mối quan hệ với chi phí logistics.
Theo ông, ùn tắc giao thông được ước tính gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm thông qua việc kéo dài thời gian di chuyển, gia tăng chi phí vận tải và làm giảm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Lợi thế tập trung của một đô thị chỉ thực sự phát huy khi người dân có thể tiếp cận việc làm, nhà ở và dịch vụ một cách thuận tiện với chi phí phù hợp. Tương tự, doanh nghiệp cần có khả năng tiếp cận thị trường, nhân lực và các chuỗi cung ứng mà không phải chịu chi phí vận hành quá lớn.
Từ góc nhìn này, hạ tầng giao thông không đơn thuần là công cụ giải quyết ùn tắc mà còn là nền tảng định hình lại không gian phát triển của thành phố.
Hạ tầng có thể thay đổi hướng phát triển đô thị
Diễn biến đô thị hóa trong khoảng hai thập kỷ qua cho thấy tốc độ phát triển thực tế của TP HCM có những điểm khác với định hướng được đưa ra trong các quy hoạch trước đây.
Các đồ án quy hoạch vào năm 1993 và 1998 từng định hướng phát triển mạnh về phía Nam và phía Đông. Tuy nhiên, khu vực phía Bắc và Đông Bắc sau đó cũng ghi nhận tốc độ đô thị hóa nhanh, một phần nhờ lợi thế về kết nối giao thông và hạ tầng.
Xa lộ Hà Nội là một trường hợp tiêu biểu. Tuyến giao thông này tạo liên kết từ khu vực trung tâm với Biên Hòa, sau đó tiếp tục mở rộng kết nối đến Bình Dương, góp phần thúc đẩy sự hình thành của các cực phát triển mới.
Điều này cho thấy đầu tư hạ tầng có thể tác động mạnh đến việc phân bổ dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu bất động sản trên toàn vùng đô thị.
Phát triển metro phải đi cùng nhà ở phù hợp
TP HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 200 km đường sắt đô thị vào năm 2030. Nếu được triển khai đồng bộ, mạng lưới metro có thể mở rộng phạm vi tiếp cận việc làm, qua đó giúp người lao động có thêm lựa chọn về nơi ở và doanh nghiệp tiếp cận nguồn nhân lực từ khu vực rộng hơn.
Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ có thể giải quyết một phần bài toán nếu thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp.
Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được phát triển đồng thời với các tuyến giao thông mới. Nếu người dân có thể di chuyển xa hơn nhưng vẫn không đủ khả năng mua hoặc thuê nhà tại các khu vực có hạ tầng thuận lợi, chi phí nhà ở sẽ không được giải quyết mà chỉ dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra vùng ven.
Do đó, quy hoạch giao thông và quy hoạch nhà ở cần được đặt trong cùng một bài toán phát triển đô thị.
Tổ chức lại mạng lưới logistics để giảm áp lực cho lõi đô thị
Chi phí logistics cũng là một vấn đề cần được giải quyết khi TP HCM mở rộng không gian kinh tế.
Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, sự phân bố giữa các khu sản xuất ở phía Bắc với hệ thống cảng biển và sân bay chủ yếu nằm ở phía Nam, Đông Nam khiến một lượng lớn hàng hóa phải di chuyển qua khu vực đô thị.
Việc hoàn thiện Vành đai 3, Vành đai 4 cùng các hành lang giao thông Bắc – Nam và Đông – Tây được kỳ vọng tạo thêm các tuyến kết nối trực tiếp giữa khu sản xuất, cảng biển và sân bay. Qua đó, dòng phương tiện vận tải có thể được phân bổ hợp lý hơn, hạn chế việc hàng hóa phải đi xuyên qua khu vực trung tâm.
Hạ tầng không chỉ để tăng giá trị bất động sản
Sự phát triển của hạ tầng thường kéo theo thay đổi về giá trị bất động sản, đặc biệt tại khu vực quanh các nhà ga metro, đầu mối giao thông và những hành lang có tiềm năng phát triển mô hình TOD.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc gia tăng giá trị đất không nên được xem là mục tiêu duy nhất của đầu tư hạ tầng.
Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tạo ra năng suất mới cho đô thị: rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng thị trường lao động, giảm chi phí logistics và giúp người dân tiếp cận nhà ở, việc làm và dịch vụ thuận lợi hơn.
PGS TS Trần Đình Thiên cho rằng cơ hội từ quá trình hình thành một siêu đô thị cần được hỗ trợ bởi năng lực thực thi tương xứng. Bên cạnh quy hoạch và các cơ chế chính sách mới, TP HCM cần tiếp tục tháo gỡ những điểm nghẽn liên quan đến hạ tầng, nguồn vốn, năng lực doanh nghiệp và tổ chức thực hiện.
Về dài hạn, khả năng cạnh tranh của TP HCM sẽ không chỉ phụ thuộc vào quy mô hay tốc độ mở rộng đô thị. Khi chi phí tiếp cận nhà ở, việc làm, dịch vụ và vận chuyển được kiểm soát ở mức hợp lý, lợi thế tập trung mới có thể được chuyển hóa thành năng suất và tăng trưởng bền vững.
Khi đó, hạ tầng không chỉ góp phần tạo thêm giá trị cho thị trường bất động sản mà còn trở thành nền tảng nâng cao hiệu quả vận hành và sức cạnh tranh của toàn đô thị.