Trong phiên bản mới nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã không còn sử dụng thuật ngữ “chung cư có thời hạn”. Động thái này nhằm hạn chế cách hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân sẽ tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng. Nội dung được Bộ Xây dựng đưa vào hồ sơ dự thảo luật mới nhất để gửi Bộ Tư pháp thẩm định.
Mục lục
Lo ngại nhầm lẫn giữa thời hạn công trình và quyền sở hữu
Ở phiên bản từng được trình Quốc hội cho ý kiến vào tháng 8, dự thảo đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn”, dùng để chỉ những tòa nhà được xác định thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, cách diễn đạt này nhận được nhiều ý kiến góp ý do có thể tạo ra sự nhầm lẫn giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền sở hữu căn hộ.
Một số đại biểu lo ngại nếu khái niệm không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định và quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tòa nhà hết niên hạn.
Trong khi đó, Nghị quyết 21 của Trung ương nêu định hướng đối với các chung cư xây dựng mới: thời hạn sử dụng được xác định theo tuổi thọ công trình, nhưng quyền tài sản của chủ sở hữu vẫn phải được bảo đảm. Khi công trình không còn đáp ứng thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại theo quy định.
Luật Nhà ở hiện hành cũng không sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”.
Thay đổi cách xác định thời hạn sử dụng chung cư
Cùng với việc bỏ thuật ngữ trên, dự thảo mới cũng điều chỉnh một số nội dung liên quan đến cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư.
Theo phương án mới, thời hạn sử dụng của công trình được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế. Đây là điểm khác so với phương án tại bản dự thảo hồi tháng 8, khi thời hạn sử dụng được tính toán dựa trên cả hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế.
Bộ Xây dựng cho biết chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng để thực hiện việc xây dựng lại tòa nhà. Tuy nhiên, quá trình cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo quy định của một dự án.
Đối với doanh nghiệp tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, dự thảo cũng đưa ra cơ chế ưu đãi bổ sung. Trong đó có đề xuất miễn thực hiện một số nghĩa vụ liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, qua đó tạo thêm động lực thu hút doanh nghiệp tham gia.
Yêu cầu tránh phát sinh thêm thủ tục khi sửa luật
Tại cuộc họp với các bộ, ngành ngày 9/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh mục tiêu sửa đổi đồng thời Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là tháo gỡ các điểm nghẽn, qua đó khai thông nguồn lực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế.
Thủ tướng yêu cầu quá trình sửa đổi phải thực sự hướng tới việc cắt giảm thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh, đồng thời tránh tình trạng quy định ở Trung ương được đơn giản hóa nhưng khi triển khai tại địa phương lại phát sinh thêm yêu cầu.
Bên cạnh đó, các cơ quan xây dựng chính sách được yêu cầu đánh giá đầy đủ tác động của từng phương án và rà soát kỹ các quy định chuyển tiếp. Khi lấy ý kiến người dân, nội dung chính sách cần được giải thích rõ về mục tiêu, phạm vi và cách thức áp dụng nhằm hạn chế cách hiểu khác nhau.
Việc này cũng nhằm giảm nguy cơ phát sinh khoảng trống hoặc xung đột pháp lý trong quá trình thực thi, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng như doanh nghiệp.
Dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang tiếp tục được hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét.
Theo kế hoạch, dự luật dự kiến được đưa ra Quốc hội xem xét và thông qua tại kỳ họp cuối năm nay. Những điều chỉnh trong dự thảo mới, đặc biệt là việc không sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, được kỳ vọng sẽ giúp phân định rõ hơn giữa niên hạn sử dụng của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ.