DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI 2026: 20 ĐIỂM MỚI DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐẶC BIỆT QUAN TÂM

Nhóm thay đổi về quản lý nhà nước và thủ tục hành chính

Đây là nhóm thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình triển khai thủ tục đầu tư.

1. Phân cấp mạnh hơn cho địa phương

Dự thảo đưa ra phương án phân cấp nhiều hơn cho chính quyền địa phương trong thực hiện một số nhiệm vụ về đất đai, nhằm rút ngắn quy trình xử lý và nâng cao tính chủ động của cơ sở.

2. Doanh nghiệp cần lưu ý

Nếu cơ chế này được áp dụng hiệu quả, thời gian giải quyết hồ sơ có thể được rút ngắn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần cập nhật quy trình làm việc tại từng địa phương do cách thức triển khai có thể khác nhau.

3. Xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai

Dự thảo tiếp tục nhấn mạnh việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước.

Điều này giúp:

• Minh bạch thông tin
• Thuận lợi tra cứu dữ liệu
• Giảm thời gian xác minh pháp lý

4. Minh bạch hóa thông tin đất đai

Một trong những mục tiêu của dự thảo là bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đất đai theo quy định, góp phần nâng cao tính công khai trong quản lý.

5. Chuẩn hóa nội dung quản lý nhà nước

Các nội dung như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, định giá đất, đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu được hệ thống hóa rõ hơn trong dự thảo.

Nhóm thay đổi về giao đất, cho thuê đất và hình thức sử dụng đất

Đây là nhóm có tác động lớn đến mô hình phát triển dự án.

1. Hoàn thiện quy định về quyền thuê đất

Dự thảo quy định cụ thể hơn về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các giao dịch liên quan.

2. Phân biệt giữa chuyển mục đích và chuyển hình thức sử dụng đất

Việc tách bạch hai khái niệm này giúp doanh nghiệp xác định đúng thủ tục khi thay đổi phương thức sử dụng đất.

3. Linh hoạt phương thức trả tiền thuê đất

Dự thảo cho phép lựa chọn hoặc chuyển đổi phương thức trả tiền thuê đất trong các trường hợp luật quy định.

Điều này có thể giúp doanh nghiệp:

• Chủ động kế hoạch tài chính.
• Cân đối dòng tiền.
• Tối ưu hiệu quả đầu tư.

4. Hoàn thiện quyền và nghĩa vụ theo từng hình thức sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định rõ hơn theo từng trường hợp như giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền hoặc thuê đất.

Nhóm thay đổi về chuyển nhượng và M&A dự án

Trong bối cảnh thị trường ngày càng quan tâm đến hoạt động mua bán, sáp nhập dự án, nhóm quy định này được đánh giá có ý nghĩa lớn.

Những nội dung đáng chú ý gồm:

• Làm rõ quyền của người được giao đất có thu tiền.
• Quy định cụ thể hơn về đối tượng được nhận quyền sử dụng đất.
• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn.
• Hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
• Làm rõ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tác động

Nếu được thông qua, các quy định này sẽ góp phần tăng tính minh bạch trong các giao dịch, đồng thời giúp doanh nghiệp có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn khi thực hiện M&A hoặc tái cấu trúc dự án.

Nhóm thay đổi về phát triển dự án và quỹ đất

Dự thảo cũng bổ sung nhiều nội dung liên quan đến việc tạo lập và khai thác quỹ đất.

Các điểm đáng chú ý gồm:

• Quy định về phương án sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
• Bổ sung nhóm đất dự trữ phát triển.
• Mở rộng chính sách khuyến khích đầu tư trong một số lĩnh vực.

Đây là những nội dung có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược phát triển quỹ đất của doanh nghiệp trong dài hạn.

Nhóm thay đổi về tài chính đất đai

Chi phí đất luôn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả của dự án.

Dự thảo tiếp tục làm rõ:

• Thẩm quyền quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
• Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước khi thực hiện một số giao dịch.

Doanh nghiệp cần theo dõi sát các quy định cụ thể khi văn bản được hoàn thiện để chủ động xây dựng kế hoạch tài chính.

Nhóm thay đổi liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài

Dự thảo cũng hoàn thiện một số quy định liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người gốc Việt Nam ở nước ngoài trong việc nhận quyền sử dụng đất theo các trường hợp luật quy định.

Những quy định này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng tính minh bạch và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động đầu tư có yếu tố nước ngoài.

Doanh nghiệp bất động sản nên chuẩn bị gì?

Mặc dù đây vẫn là dự thảo và có thể tiếp tục được chỉnh lý trước khi ban hành chính thức, doanh nghiệp nên chủ động theo dõi các nội dung sửa đổi để đánh giá tác động đến hoạt động đầu tư và phát triển dự án.

Một số khuyến nghị gồm:

• Rà soát quy trình pháp lý nội bộ để thích ứng với cơ chế phân cấp mới.
• Cập nhật các thay đổi liên quan đến giao đất, cho thuê đất và quyền sử dụng đất.
• Đánh giá tác động của các quy định mới đối với kế hoạch tài chính và chiến lược phát triển quỹ đất.
• Theo dõi tiến trình hoàn thiện dự thảo để kịp thời điều chỉnh phương án đầu tư khi cần thiết.

Dự thảo Luật Đất đai 2026 cho thấy định hướng hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất theo hướng minh bạch hơn, tăng cường phân cấp và đẩy mạnh chuyển đổi số. Nếu được thông qua, nhiều quy định mới có thể tạo ra những thay đổi đáng kể đối với hoạt động phát triển dự án, giao dịch bất động sản và quản trị doanh nghiệp.

Việc chủ động nghiên cứu, đánh giá tác động và chuẩn bị phương án thích ứng ngay từ giai đoạn dự thảo sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng quản trị rủi ro và tận dụng tốt các cơ hội từ những thay đổi của chính sách đất đai trong thời gian tới.