ĐỀ XUẤT NHẬN ĐẶT CỌC SỚM TẠI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN: CẦN CÂN BẰNG GIỮA HỖ TRỢ DOANH NGHIỆP VÀ BẢO VỆ NGƯỜI MUA

Đề xuất mở rộng thời điểm nhận đặt cọc

Trong quá trình góp ý dự thảo, một số ý kiến đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc với tỷ lệ giới hạn sau khi dự án hoàn thành một số thủ tục pháp lý ban đầu, thay vì chờ đến khi đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh như quy định hiện hành.

Theo quan điểm của nhóm đề xuất, cơ chế này có thể giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để khảo sát nhu cầu thị trường và xây dựng kế hoạch triển khai phù hợp.

Đối với khách hàng, việc đặt cọc sớm được cho là có thể hỗ trợ giữ chỗ hoặc xác lập mức giá dự kiến trước thời điểm mở bán chính thức.

Nhiều ý kiến đề nghị cần thận trọng

Ở chiều ngược lại, không ít chuyên gia cho rằng việc mở rộng thời điểm nhận đặt cọc cần được nghiên cứu kỹ nhằm hạn chế những rủi ro có thể phát sinh.

Theo các chuyên gia, nếu dự án chưa hoàn thiện đầy đủ các điều kiện pháp lý nhưng đã phát sinh giao dịch đặt cọc, người mua có thể phải đối mặt với nguy cơ dự án kéo dài tiến độ hoặc thay đổi kế hoạch triển khai.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng cho rằng việc thu tiền từ giai đoạn quá sớm có thể làm gia tăng các hình thức giao dịch giữ chỗ, đặt cọc hoặc chuyển nhượng quyền mua trước khi dự án chính thức mở bán, từ đó ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường.

Tác động đến diễn biến giá bán

Một số chuyên gia nhận định, nếu hoạt động đặt cọc diễn ra ngay từ giai đoạn đầu của dự án, thị trường có thể xuất hiện tâm lý kỳ vọng tăng giá hoặc nhu cầu giữ suất mua sớm.

Trong trường hợp không được quản lý chặt chẽ, điều này có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ hoặc giao dịch chuyển nhượng quyền mua trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, qua đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, đây mới là những đánh giá mang tính dự báo và sẽ phụ thuộc vào cơ chế quản lý cũng như quy định cụ thể nếu chính sách được ban hành.

Cơ quan soạn thảo đề xuất giữ quy định hiện hành

Trong quá trình tiếp thu ý kiến, cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết việc cho phép nhận đặt cọc khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý có thể làm phát sinh rủi ro trong hoạt động huy động vốn và chưa phù hợp với mục tiêu tăng cường tính minh bạch của thị trường.

Do đó, dự thảo hiện vẫn giữ định hướng chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi dự án đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chính sách vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến

Hiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn đang được lấy ý kiến từ các bộ, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp và chuyên gia trước khi hoàn thiện hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Các quy định cuối cùng sẽ được quyết định sau khi quá trình góp ý, thẩm định và xem xét theo quy trình lập pháp hoàn tất.

Lưu ý: Nội dung trên tổng hợp các đề xuất và ý kiến trong quá trình xây dựng chính sách. Đây chưa phải là quy định chính thức và có thể được điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.