GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NỬA CUỐI 2026: THANH KHOẢN TIẾP TỤC THỬ THÁCH THỊ TRƯỜNG

Nguồn cung dồi dào nhưng sức hấp thụ giảm

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý gần nhất ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 47%, giảm đáng kể so với quý trước. Điều này cho thấy dù nguồn hàng ngày càng nhiều, người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng trước các quyết định xuống tiền.

Tại nhiều khu vực như Hà Nội, một số phân khúc từng tăng nóng như căn hộ chung cư hay đất nền đã bắt đầu hạ nhiệt. Không ít chủ sở hữu chấp nhận giảm giá hoặc cắt lỗ nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Giá bất động sản khó giảm sâu

Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá bất động sản được dự báo khó giảm mạnh trong thời gian tới. Nguyên nhân đến từ việc chi phí đầu vào của các dự án tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới và chi phí xây dựng.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các loại hình sản phẩm mới như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cùng sự thay đổi trong nhu cầu của người mua đang tạo ra những tác động đáng kể đến cấu trúc thị trường, giá bán và hành vi tiêu dùng.

Lãi suất và tâm lý chờ đợi tiếp tục gây áp lực

Các chuyên gia nhận định mặt bằng lãi suất cho vay vẫn chưa thực sự giảm mạnh do áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà.

Trong khi đó, người mua có nhu cầu ở thực có xu hướng chờ đợi giá điều chỉnh thêm hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất hấp dẫn. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi kỳ vọng tăng giá không còn mạnh như giai đoạn trước.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai và các đề xuất đánh thuế đối với bất động sản thứ hai hoặc tài sản bỏ hoang được cho là sẽ làm giảm các hoạt động đầu cơ, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường trong dài hạn.

Nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng

Trong bối cảnh thanh khoản chung còn nhiều thách thức, nhà ở xã hội được dự báo tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực lớn cùng các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Đối với căn hộ thương mại, yếu tố quyết định khả năng bán hàng không còn nằm ở vị trí hay quy mô dự án mà là mức giá phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. Những doanh nghiệp chấp nhận tối ưu biên lợi nhuận để đưa ra sản phẩm có giá hợp lý sẽ có lợi thế lớn về thanh khoản trong thời gian tới.

Nhìn chung, nửa cuối năm 2026 được dự báo là giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc mạnh. Nguồn cung tăng lên nhưng dòng tiền vẫn thận trọng, khiến thanh khoản khó bứt phá. Trong bối cảnh đó, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp sẽ là nhóm sản phẩm có khả năng hấp thụ tốt nhất.

Nguồn: Báo điện tử Tiền Phong