TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN DIỆN

Trình tự thực hiện dự án đầu tư bất động sản là gì?

Có thể hiểu trình tự thực hiện dự án đầu tư  bất động sản là chuỗi các thủ tục pháp lý và công việc mà nhà đầu tư phải thực hiện để đưa một ý tưởng hoặc quỹ đất trở thành dự án được phép triển khai và xây dựng theo quy định.

Quá trình này thường liên quan đến nhiều nhóm pháp luật khác nhau, trong đó có:

• Pháp luật về đầu tư.
• Pháp luật về đất đai.
• Pháp luật về quy hoạch.
• Pháp luật về xây dựng.
• Pháp luật về nhà ở.
• Pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Pháp luật về môi trường và các quy định chuyên ngành khác tùy dự án.

Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 là một trong những nền tảng pháp lý của thủ tục đầu tư; Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Vì vậy, khi triển khai dự án cụ thể cần đối chiếu quy định hiện hành và các văn bản sửa đổi, hướng dẫn có liên quan.

Quy trình thủ tục pháp lý của dự án bất động sản gồm những bước nào?

Ở góc độ tổng quát, có thể hình dung quy trình đầu tư xây dựng dự án bất động sản theo các nhóm công việc sau:

Hồ sơ đầu tư xây dựng dự án bất động sản gồm những gì?

Không có một bộ hồ sơ đầu tư xây dựng dự án bất động sản duy nhất áp dụng cho mọi dự án.

Tùy từng giai đoạn, hồ sơ có thể được chia thành các nhóm:

1. Hồ sơ về đầu tư

Có thể bao gồm:

• Hồ sơ đề xuất dự án.
• Hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư nếu thuộc trường hợp áp dụng.
• Hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư.
• Quyết định/chấp thuận liên quan đến nhà đầu tư.

2. Hồ sơ về đất đai

Có thể bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ giao đất hoặc cho thuê đất.
• Hồ sơ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Hồ sơ giải phóng mặt bằng.
• Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất.

3. Hồ sơ quy hoạch

Có thể gồm:

• Hồ sơ quy hoạch được phê duyệt.
• Bản vẽ quy hoạch.
• Thuyết minh.
• Quy định quản lý theo quy hoạch.
• Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch nếu có.

4. Hồ sơ xây dựng

Có thể gồm:

• Hồ sơ dự án.
• Thiết kế.
• Hồ sơ thẩm định/thẩm tra.
• Giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải cấp.
• Hồ sơ thi công.
• Hồ sơ nghiệm thu.
• Hồ sơ hoàn công.

5. Hồ sơ kinh doanh bất động sản

Tùy loại sản phẩm và giai đoạn kinh doanh, cần kiểm tra các hồ sơ chứng minh dự án và sản phẩm đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo pháp luật hiện hành.

Quy định về thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng bao lâu?

Không có một mốc thời gian chung cho tất cả các dự án.

Tiến độ phụ thuộc vào:

• Quy mô dự án.
• Loại hình dự án.
• Tình trạng pháp lý của quỹ đất.
• Sự phù hợp quy hoạch.
• Có phải thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hay không.
• Mức độ phức tạp của giải phóng mặt bằng.
• Thủ tục đất đai.
• Thẩm định và phê duyệt dự án.
• Thiết kế.
• Giấy phép xây dựng.
• Tiến độ thi công.

Trong thực tế, đất đai, giải phóng mặt bằng, quy hoạch và thủ tục đầu tư có thể là những nhóm công việc ảnh hưởng đáng kể đến tổng tiến độ dự án.

Do đó, doanh nghiệp không nên xây dựng timeline chỉ dựa trên số ngày xử lý của từng thủ tục hành chính riêng lẻ mà cần lập tiến độ pháp lý tổng thể.

Câu hỏi thường gặp

1. Trình tự thực hiện đầu tư dự án bất động sản gồm những bước nào?

Về tổng quát, có thể gồm nghiên cứu quỹ đất, xác định thủ tục đầu tư, thủ tục đất đai, quy hoạch, chuẩn bị dự án, thiết kế, giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải cấp, thi công, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng, kinh doanh.

2. Thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản có giống nhau không?

Không. Trình tự phụ thuộc vào loại dự án, quỹ đất, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch và các điều kiện pháp lý cụ thể.

3. Chấp thuận chủ trương đầu tư có phải bước bắt buộc của mọi dự án bất động sản?

Không phải mọi dự án đều áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Cần xác định dự án có thuộc trường hợp phải thực hiện theo pháp luật về đầu tư hay không.

4. Quy hoạch 1/500 nằm ở bước nào?

Quy hoạch chi tiết là một nhóm công việc trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án, nhưng thời điểm và yêu cầu cụ thể phụ thuộc vào loại dự án và hệ thống quy hoạch áp dụng.

5. Có quy hoạch 1/500 thì được xây dựng ngay không?

Không nhất thiết. Quy hoạch là một trong các cơ sở của dự án; việc xây dựng còn phụ thuộc vào hồ sơ dự án, thiết kế, điều kiện khởi công, giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải cấp và các yêu cầu pháp lý khác.

>> Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì? Hồ sơ, trình tự và những vấn đề pháp lý cần biết

6. Có dự án rồi có được bán bất động sản ngay không?

Không. Việc đưa bất động sản vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và các pháp luật có liên quan.

Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản là một quá trình liên ngành, liên quan đồng thời đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Với mỗi dự án cụ thể, doanh nghiệp cần xác định lại trình tự dựa trên nguồn gốc đất, loại dự án, quy mô, quy hoạch, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư và các điều kiện pháp lý liên quan.

Việc xây dựng một lộ trình pháp lý riêng cho từng dự án sẽ giúp chủ đầu tư kiểm soát tốt hơn tiến độ, chi phí và rủi ro trong suốt quá trình phát triển dự án.