NHỮNG DỰ ÁN KHÔNG NÊN ĐẦU TƯ VÌ LÝ DO PHÁP LÝ

Vì sao pháp lý dự án bất động sản quan trọng đến vậy?

Một dự án chỉ được xem là đủ điều kiện mở bán khi đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về:

• Quyền sử dụng đất
• Quy hoạch được phê duyệt
• Giấy phép xây dựng
• Hồ sơ đầu tư
• Điều kiện huy động vốn
• Nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

Nếu thiếu một trong các yếu tố trên, người mua có thể đối mặt với hàng loạt rủi ro như:

• Không được cấp sổ hồng.
• Không thể sang nhượng.
• Dự án bị đình chỉ thi công.
• Chủ đầu tư bị xử phạt.
• Mất nhiều năm chờ đợi nhưng dự án vẫn "đắp chiếu".

Đó là lý do việc kiểm tra pháp lý dự án bất động sản luôn là bước đầu tiên trước khi quyết định đầu tư.

>> Xem thêm: Các cấp độ pháp lý của một dự án bất động sản: Nhà đầu tư cần hiểu gì trước khi xuống tiền

Những dự án không nên đầu tư vì lý do pháp lý

1. Dự án chưa có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất

Đây là dấu hiệu phổ biến của nhiều dự án được quảng bá quá sớm.

Nếu chủ đầu tư chưa được Nhà nước giao đất hoặc chưa hoàn thành thủ tục thuê đất thì:

• Quyền sử dụng đất chưa được xác lập.
• Không đủ điều kiện triển khai dự án.
• Không đủ điều kiện mở bán.

Nhà đầu tư cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp:

• Quyết định giao đất.
• Quyết định cho thuê đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu không có các hồ sơ này thì nên cân nhắc kỹ.

2. Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch 1/500 là cơ sở để xác định:

• Vị trí công trình
• Mật độ xây dựng
• Hạ tầng kỹ thuật
• Diện tích từng sản phẩm
• Chỉ tiêu quy hoạch

Nếu dự án mới chỉ có quy hoạch 1/2000 thì chưa đủ điều kiện triển khai chi tiết.

Việc đầu tư vào các dự án chưa có quy hoạch 1/500 tiềm ẩn nguy cơ:

• Thay đổi thiết kế.
• Điều chỉnh quy hoạch.
• Chậm triển khai.
• Không được cấp phép xây dựng.

3. Dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng

Đối với nhiều loại hình bất động sản, giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc trước khi khởi công.

Nếu chủ đầu tư đã quảng cáo, nhận đặt cọc hoặc bán sản phẩm khi chưa được cấp phép thì người mua cần hết sức thận trọng.

Dấu hiệu nhận biết:

• Công trường chưa thi công.
• Chỉ có hàng rào dự án.
• Chủ đầu tư chỉ giới thiệu phối cảnh.

Đây thường là các dự án đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

4. Dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Theo quy định, không phải cứ có đất là được bán.

Muốn mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật.

Nếu chưa đủ điều kiện nhưng vẫn:

• Nhận giữ chỗ.
• Nhận đặt cọc.
• Ký hợp đồng góp vốn.
• Hợp đồng hợp tác đầu tư.

thì người mua cần xem xét kỹ tính hợp pháp của giao dịch.

Đây là một trong những rủi ro thường gặp nhất trong pháp lý dự án bất động sản.

5. Dự án đang có tranh chấp đất đai

Một dự án đang tồn tại tranh chấp sẽ rất khó triển khai.

Các dạng tranh chấp phổ biến gồm:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Khiếu kiện giải phóng mặt bằng.
• Tranh chấp với người dân.
• Tranh chấp giữa các cổ đông.
• Tranh chấp tài sản bảo đảm.

Những tranh chấp này có thể khiến:

• Dự án dừng thi công.
• Chậm bàn giao.
• Không được cấp sổ.

6. Dự án đang bị thế chấp nhưng chưa giải chấp

Việc thế chấp dự án tại ngân hàng không phải là điều bất thường.

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chưa giải chấp từng sản phẩm trước khi bán thì người mua sẽ gặp nhiều rủi ro.

Người mua nên yêu cầu:

• Văn bản giải chấp.
• Cam kết của ngân hàng.
• Hồ sơ chứng minh tài sản đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đây là bước rất quan trọng khi kiểm tra pháp lý dự án bất động sản.

7. Dự án chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính

Một số dự án chưa hoàn thành:

• Tiền sử dụng đất.
• Tiền thuê đất.
• Thuế.
• Các khoản phí liên quan.

Điều này có thể dẫn đến:

• Chưa được cấp sổ.
• Chưa được nghiệm thu.
• Chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nhiều người mua chỉ phát hiện vấn đề khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

8. Dự án từng bị xử phạt hoặc đình chỉ xây dựng

Nếu dự án đã từng:

• Xây dựng sai phép.
• Xây dựng không phép.
• Vi phạm quy hoạch.
• Bị đình chỉ thi công.

thì nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ nguyên nhân và việc khắc phục.

Không phải dự án nào cũng không thể đầu tư, nhưng cần xác minh rõ:

• Đã khắc phục chưa?
• Đã được cơ quan chức năng chấp thuận tiếp tục triển khai chưa?

9. Dự án quảng cáo vượt quá hồ sơ pháp lý

Không ít dự án quảng bá:

• Tiện ích chưa được phê duyệt.
• Diện tích không đúng quy hoạch.
• Cam kết lợi nhuận không có cơ sở.
• Loại hình sở hữu chưa rõ ràng.

Nhà đầu tư nên đối chiếu thông tin quảng cáo với hồ sơ pháp lý thực tế thay vì chỉ tin vào brochure hoặc lời giới thiệu của môi giới.

Dấu hiệu nhận biết dự án có rủi ro pháp lý

Bạn nên cẩn trọng nếu gặp các trường hợp sau:

• Giá bán thấp bất thường.
• Chủ đầu tư né tránh cung cấp hồ sơ.
• Chỉ ký phiếu giữ chỗ.
• Không có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán.
• Pháp lý được giải thích mập mờ.
• Dự án quảng cáo rầm rộ nhưng chưa khởi công.
• Tiến độ kéo dài nhiều năm.

Chỉ cần xuất hiện từ hai đến ba dấu hiệu trên, nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền.

>> Xem thêm: Những kiến thức quan trọng về pháp lý bất động sản cần phải biết 

Cách kiểm tra pháp lý dự án bất động sản trước khi đầu tư

Để hạn chế rủi ro, bạn nên thực hiện các bước sau:

Kiểm tra chủ đầu tư

• Năng lực tài chính.
• Các dự án đã thực hiện.
• Lịch sử tranh chấp.

Kiểm tra hồ sơ pháp lý

Bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Quy hoạch 1/500.
• Giấy phép xây dựng.
• Văn bản đủ điều kiện bán hàng.
• Hồ sơ nghiệm thu (nếu có).

Kiểm tra thông tin tại cơ quan nhà nước

Có thể tra cứu tại:

• Sở Xây dựng.
• Sở Nông nghiệp và Môi trường (hoặc cơ quan quản lý đất đai theo địa phương).
• Văn phòng đăng ký đất đai.

Nhờ đơn vị tư vấn độc lập

Đối với các khoản đầu tư lớn, việc thuê luật sư hoặc đơn vị tư vấn kiểm tra pháp lý dự án bất động sản sẽ giúp giảm thiểu đáng kể các rủi ro tiềm ẩn.

Một dự án có vị trí đẹp, giá tốt hay tiềm năng tăng giá cao cũng không thể bù đắp được những rủi ro nếu pháp lý dự án bất động sản chưa hoàn thiện.

Thực tế cho thấy phần lớn các vụ tranh chấp, chậm cấp sổ hoặc dự án "đắp chiếu" đều bắt nguồn từ việc nhà đầu tư không kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi xuống tiền.

Hãy luôn ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, đầy đủ giấy tờ và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện triển khai. Một quyết định đầu tư an toàn luôn bắt đầu từ việc hiểu đúng và kiểm tra kỹ pháp lý.