CÓ NÊN MUA ĐẤT DỰ ÁN BẰNG HỢP ĐỒNG GÓP VỐN? PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ RỦI RO PHÁP LÝ

Hợp đồng góp vốn mua đất dự án là gì?

Hợp đồng góp vốn là sự thỏa thuận giữa các bên về việc góp vốn để thực hiện một hoạt động đầu tư hoặc phát triển dự án.

Trong lĩnh vực bất động sản, trước đây nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn mua đất dự án với khách hàng để huy động nguồn vốn phục vụ quá trình triển khai dự án.

Thông thường, người góp vốn sẽ:

• Góp một khoản tiền theo tiến độ.
• Được ưu tiên nhận sản phẩm khi dự án hoàn thành.
• Hoặc được phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận.

Điều quan trọng cần lưu ý là hợp đồng góp vốn không đồng nghĩa với hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Người góp vốn chưa chắc đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản.

>> Xem thêm: Những tiêu chí đánh giá một dự án đủ an toàn để đầu tư

Vì sao nhiều dự án sử dụng hợp đồng góp vốn?

Có nhiều lý do khiến hình thức này từng được áp dụng rộng rãi:

• Chủ đầu tư cần huy động vốn để triển khai dự án.
• Dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
• Nhà đầu tư muốn mua với giá thấp ở giai đoạn đầu.
• Thủ tục góp vốn thường được thực hiện nhanh hơn so với giao dịch mua bán chính thức.

Tuy nhiên, chính vì diễn ra khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý nên hình thức này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Giải Đáp: Có Nên Mua Đất Dự Án Bằng Hợp Đồng Góp Vốn?

Để trả lời câu hỏi có nên mua đất dự án bằng hợp đồng góp vốn hay không, chúng ta cần đặt lên bàn cân cả hai mặt: Cơ hội và rủi ro.

Cơ hội (Tại sao nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn?)

• Giá rẻ hơn: Mua đất ở giai đoạn sơ khai (góp vốn) luôn có mức giá "mềm" nhất. Khi dự án hoàn thiện hạ tầng và đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, giá trị đất thường đã tăng từ 20% - 50%.

• Biên độ lợi nhuận cao: Dành cho các nhà đầu tư lướt sóng có dòng vốn nhàn rỗi, chấp nhận mạo hiểm để đón đầu quy hoạch.

Những rủi ro mua đất hợp đồng góp vốn cực lớn

Bên cạnh cơ hội sinh lời, người mua phải đối mặt với hàng loạt rủi ro pháp lý cực kỳ nghiêm trọng:

• Rủi ro dự án "đắp chiếu" vô thời hạn: Nếu chủ đầu tư yếu năng lực, dự án không thể triển khai tiếp, không thể hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng dự án hay phân lô tách thửa. Người mua sẽ bị giam vốn nhiều năm trời.
• Rủi ro pháp lý (Hợp đồng vô hiệu): Nếu xảy ra tranh chấp và đưa ra tòa án, hợp đồng góp vốn có bản chất là mua bán tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện có thể bị tuyên vô hiệu. Khi đó, chủ đầu tư chỉ trả lại số tiền gốc ban đầu, người mua chịu thiệt hại nặng nề do trượt giá tiền tệ.
• Chủ đầu tư lạm dụng vốn: Tiền góp vốn của bạn có thể bị chủ đầu tư đem đi đầu tư dự án khác thay vì xây dựng hạ tầng cho dự án bạn mua.
• Khó chuyển nhượng lại: Việc bán lại suất góp vốn phức tạp hơn nhiều so với việc thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản thông thường vì pháp lý chưa rõ ràng, khiến tính thanh khoản của tài sản rất kém.

So Sánh Hợp Đồng Góp Vốn Và Hợp Đồng Mua Bán

Tiêu chí so sánh	Hợp đồng góp vốn	Hợp đồng mua bán
Pháp lý dự án	Chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa đủ điều kiện mở bán.	Đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, có giấy phép xây dựng/mở bán.
Độ an toàn	Thấp (Rủi ro cao về tiến độ và pháp lý).	Cao (Được pháp luật bảo vệ chặt chẽ).
Mức giá	Rẻ, nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư.	Cao hơn (đã cộng các chi phí hoàn thiện).
Khả năng vay ngân hàng	Rất khó thế chấp bằng chính hợp đồng này.	Dễ dàng thế chấp để vay vốn ngân hàng.

>> Xem thêm: Có nên dựa vào môi giới để kiểm tra pháp lý bất động sản

Những giấy tờ cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng góp vốn

Để hạn chế rủi ro, người mua nên kiểm tra:

• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư.
• Quyền sử dụng đất của dự án.
• Quy hoạch chi tiết.
• Giấy phép xây dựng (nếu có).
• Văn bản chấp thuận đủ điều kiện huy động vốn (nếu thuộc trường hợp phải có).
• Tiến độ triển khai thực tế.
• Uy tín và năng lực của chủ đầu tư.

Ngoài ra, cần đọc kỹ toàn bộ nội dung hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về:

• Tiến độ thanh toán.
• Điều kiện nhận sản phẩm.
• Điều kiện hoàn trả vốn.
• Trách nhiệm khi chậm tiến độ.
• Giải quyết tranh chấp.

Câu trả lời cho câu hỏi có nên mua đất dự án bằng hợp đồng góp vốn phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của bạn. Nếu bạn là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, muốn an toàn tích lũy tài sản, hãy kiên nhẫn đợi dự án có đủ điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và ký hợp đồng mua bán chính thức. Ngược lại, nếu chấp nhận mạo hiểm để có giá tốt, hãy chọn những chủ đầu tư lớn và thực hiện kiểm tra pháp lý thật nghiêm ngặt.