CHI PHÍ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN GỒM NHỮNG GÌ?

Chi phí phát triển dự án bất động sản là gì?

Có thể hiểu đơn giản, chi phí phát triển dự án bất động sản là toàn bộ chi phí phát sinh trong quá trình đưa một dự án từ giai đoạn chuẩn bị đến khi hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường.

Một cách khái quát:

Chi phí phát triển dự án = Chi phí đất đai + Chi phí pháp lý & tư vấn + Chi phí quy hoạch + Chi phí xây dựng + Chi phí hạ tầng + Chi phí tài chính + Chi phí kinh doanh + Chi phí quản lý + Chi phí dự phòng.

Tùy loại hình và quy mô dự án, cơ cấu chi phí có thể rất khác nhau.

Ví dụ, một dự án khu đô thị có diện tích lớn có thể phát sinh chi phí giải phóng mặt bằng rất cao, trong khi một dự án sử dụng quỹ đất sạch có thể tập trung nhiều hơn vào chi phí xây dựng và tài chính.

Tổng hợp các nhóm chi phí phát triển dự án bất động sản

Đây là cách phân loại mang tính quản trị. Khi lập tổng mức đầu tư hoặc phương án tài chính cụ thể, doanh nghiệp cần phân loại chi phí theo hồ sơ và quy định áp dụng cho từng dự án.

1. Chi phí đất đai

Đối với nhiều dự án bất động sản, chi phí đất đai là một trong những khoản chi phí lớn nhất.

Tùy nguồn gốc quỹ đất và phương án đầu tư, chi phí có thể liên quan đến:

• Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tiền sử dụng đất.
• Tiền thuê đất.
• Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
• Các nghĩa vụ tài chính về đất.
• Chi phí liên quan đến việc tạo lập quỹ đất.

Đây là khoản cần được đánh giá ngay từ giai đoạn nghiên cứu dự án.

Chi phí đất không đơn giản chỉ là: Diện tích × giá đất.

Trong thực tế, doanh nghiệp còn phải xem xét:

• Nguồn gốc đất.
• Loại đất.
• Hình thức sử dụng đất.
• Quy hoạch.
• Thời hạn sử dụng.
• Cơ chế giao đất/cho thuê đất.
• Nghĩa vụ tài chính.
• Phương án xác định giá đất.

Do đó, việc dự tính chi phí đất cần được thực hiện dựa trên tình trạng pháp lý thực tế của từng dự án.

2. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng

Đối với dự án chưa có mặt bằng sạch, chi phí giải phóng mặt bằng có thể chiếm tỷ trọng rất lớn.

Các khoản có thể bao gồm:

• Chi phí bồi thường về đất.
• Bồi thường tài sản trên đất.
• Hỗ trợ người có đất bị thu hồi.
• Chi phí tái định cư.
• Chi phí tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng.
• Các chi phí liên quan khác.

Nếu doanh nghiệp chỉ tính chi phí xây dựng mà chưa tính đầy đủ chi phí tạo lập mặt bằng, tổng vốn đầu tư có thể bị đánh giá thấp đáng kể. Ngoài ra, tiến độ giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tài chính của dự án. Giải phóng mặt bằng càng kéo dài → thời gian triển khai càng dài → vốn bị tồn đọng lâu hơn → chi phí tài chính có thể tăng.

3. Chi phí pháp lý và tư vấn

Trong quá trình phát triển dự án, doanh nghiệp phải thuê hoặc sử dụng nhiều loại dịch vụ tư vấn.

Có thể bao gồm:

• Tư vấn pháp lý.
• Tư vấn đầu tư.
• Tư vấn đất đai.
• Tư vấn quy hoạch.
• Tư vấn thiết kế.
• Tư vấn xây dựng.
• Tư vấn môi trường.
• Thẩm tra.
• Thẩm định.
• Các dịch vụ chuyên môn khác.

Chi phí pháp lý có thể phát sinh xuyên suốt dự án, từ: Kiểm tra quỹ đất → thủ tục đầu tư → đất đai → quy hoạch → xây dựng → kinh doanh → bàn giao.

Do đó, không nên chỉ dự trù một khoản chi phí pháp lý ở giai đoạn đầu mà cần xây dựng ngân sách pháp lý cho toàn bộ vòng đời dự án.

>> Xem thêm: Quy trình pháp lý dự án bất động sản toàn diện

4. Chi phí quy hoạch

Một dự án bất động sản có thể phát sinh nhiều khoản liên quan đến quy hoạch.

Ví dụ:

• Chi phí khảo sát.
• Chi phí lập quy hoạch.
• Chi phí lập quy hoạch chi tiết.
• Chi phí điều chỉnh quy hoạch.
• Chi phí tư vấn quy hoạch.
• Chi phí thiết kế đô thị.
• Các chi phí liên quan khác.

Đối với những dự án có yêu cầu lập quy hoạch chi tiết, doanh nghiệp cần đưa khoản này vào kế hoạch ngân sách từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

>> Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì? Hồ sơ, trình tự và những vấn đề pháp lý cần biết 

5. Chi phí lập và phát triển dự án

Trước khi xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều công việc để hình thành hồ sơ dự án.

Có thể bao gồm:

• Khảo sát.
• Lập dự án.
• Lập báo cáo nghiên cứu.
• Tư vấn thiết kế.
• Thẩm định.
• Thẩm tra.
• Tư vấn kỹ thuật.
• Tư vấn quản lý dự án.

Nhóm chi phí này thường không lớn bằng chi phí xây dựng, nhưng cần được tính đầy đủ trong tổng ngân sách.

6. Chi phí xây dựng

Đây thường là một trong những nhóm chi phí lớn nhất của dự án.

Chi phí xây dựng có thể bao gồm:

Chi phí xây dựng công trình

• Phần móng.
• Phần thân.
• Hoàn thiện.
• Hệ thống kỹ thuật.
• Nội thất hoặc trang thiết bị tùy dự án.

Chi phí hạ tầng

• Đường giao thông.
• Cấp nước.
• Thoát nước.
• Điện.
• Chiếu sáng.
• Cây xanh.
• Công viên.
• Hạ tầng kỹ thuật khác.

Chi phí thiết bị

• Thang máy.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
• Máy phát điện.
• Hệ thống điều hòa.
• Thiết bị kỹ thuật.

Cơ cấu chi phí xây dựng phụ thuộc rất lớn vào loại hình dự án.

Ví dụ:

Chung cư → chi phí xây dựng công trình cao.

Khu đô thị → ngoài nhà ở còn có chi phí hạ tầng rất lớn.

Khu nghỉ dưỡng → có thể phát sinh thêm cảnh quan, tiện ích và hạ tầng đặc thù.

7. Chi phí môi trường

Dự án có thể phát sinh các khoản chi phí liên quan đến việc thực hiện các thủ tục và biện pháp bảo vệ môi trường.

Có thể bao gồm:

• Khảo sát môi trường.
• Tư vấn môi trường.
• Lập hồ sơ môi trường.
• Các biện pháp xử lý môi trường.
• Hệ thống xử lý nước thải.
• Hệ thống thu gom chất thải.
• Các công trình bảo vệ môi trường.

Chi phí này cần được xác định dựa trên loại hình, quy mô và đặc điểm của dự án.

8. Chi phí tài chính

Chi phí tài chính là một nhóm rất quan trọng nhưng đôi khi bị đánh giá thấp khi lập phương án đầu tư.

Các khoản có thể bao gồm:

• Lãi vay.
• Phí tín dụng.
• Phí bảo lãnh.
• Chi phí huy động vốn.
• Chi phí phát hành hoặc huy động vốn khác.
• Chi phí liên quan đến dòng tiền.

Giả sử một dự án dự kiến hoàn thành trong 3 năm nhưng thủ tục kéo dài thêm 2 năm. Trong thời gian đó, doanh nghiệp có thể vẫn phải duy trì chi phí nhân sự, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí lãi vay, các chi phí duy trì dự án. Do đó, tiến độ pháp lý càng kéo dài, tổng chi phí phát triển dự án có thể càng tăng. Đây là lý do chi phí tài chính cần được đưa vào mô hình dòng tiền ngay từ đầu.

9. Chi phí quản lý dự án

Để triển khai dự án, chủ đầu tư cần một bộ máy quản lý.

Chi phí có thể gồm:

• Nhân sự.
• Văn phòng dự án.
• Quản lý.
• Phần mềm.
• Hành chính.
• Kiểm soát chất lượng.
• Quản lý tiến độ.
• Quản lý nhà thầu.

Đối với dự án quy mô lớn, chi phí quản lý kéo dài trong nhiều năm có thể trở thành một khoản đáng kể.

10. Chi phí marketing và bán hàng

Sau khi sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư cần đưa sản phẩm ra thị trường.

Chi phí có thể gồm:

• Nghiên cứu thị trường.
• Xây dựng thương hiệu.
• Quảng cáo.
• Digital marketing.
• Sự kiện.
• Nhà mẫu.
• Sales gallery.
• Hoa hồng môi giới.
• Chi phí đội ngũ bán hàng.
• Chăm sóc khách hàng.

Đối với một số dự án, chi phí marketing và bán hàng có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí.

11. Chi phí vận hành và bàn giao

Trong giai đoạn cuối dự án, doanh nghiệp có thể phát sinh:

• Chi phí bàn giao.
• Chi phí hoàn thiện hồ sơ.
• Chi phí vận hành ban đầu.
• Chi phí bảo hành.
• Chi phí bảo trì.
• Chi phí quản lý sau bàn giao.

Đặc biệt đối với các dự án nhà ở hoặc khu đô thị, quá trình bàn giao và vận hành có thể kéo dài và cần được đưa vào kế hoạch tài chính.

12. Chi phí dự phòng

Không phải mọi chi phí đều có thể dự đoán chính xác ngay từ đầu.

Do đó, doanh nghiệp cần có chi phí dự phòng để ứng phó với:

• Giá vật liệu tăng.
• Chi phí nhân công tăng.
• Thay đổi thiết kế.
• Chậm tiến độ.
• Chi phí phát sinh trong GPMB.
• Thay đổi quy mô.
• Các rủi ro khác.

Chi phí dự phòng giúp phương án tài chính có khả năng chịu được những biến động trong quá trình triển khai.

Cách tính tổng chi phí phát triển dự án bất động sản

Ở cấp độ khái quát, có thể xây dựng công thức:

Tổng chi phí phát triển dự án = Chi phí đất + GPMB + Pháp lý & tư vấn + Quy hoạch + Xây dựng + Hạ tầng + Tài chính + Quản lý + Marketing & bán hàng + Dự phòng + Các chi phí khác.

Tuy nhiên, đây chỉ là công thức quản trị tổng quát. Khi lập phương án tài chính thực tế, doanh nghiệp cần phân loại chi phí chi tiết hơn theo từng giai đoạn và từng loại dự án.

Giả sử một dự án có tổng chi phí dự kiến là 1.000 tỷ đồng.

Có thể xây dựng bảng ngân sách minh họa:

Lưu ý: Đây chỉ là ví dụ minh họa về cách phân bổ ngân sách, không phải tỷ lệ chuẩn áp dụng cho mọi dự án.

Trong thực tế, tỷ trọng từng nhóm có thể thay đổi rất lớn tùy theo loại hình, vị trí, giá đất, quy mô và phương án đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về chi phí phát triển dự án bất động sản

Chi phí phát triển dự án bất động sản gồm những gì?

Các nhóm chính gồm chi phí đất đai, GPMB, pháp lý và tư vấn, quy hoạch, xây dựng, hạ tầng, tài chính, quản lý, marketing, bán hàng và chi phí dự phòng.

Khoản chi phí nào thường lớn nhất?

Không có một tỷ lệ cố định. Với nhiều dự án, đất đai và xây dựng là các nhóm chi phí lớn, nhưng dự án có GPMB phức tạp hoặc chi phí tài chính cao có thể có cơ cấu rất khác.

Chi phí pháp lý dự án có lớn không?

Tùy dự án. Chi phí dịch vụ pháp lý có thể không chiếm tỷ trọng lớn nhất, nhưng rủi ro pháp lý có thể tác động rất lớn đến tổng chi phí, đặc biệt khi thủ tục kéo dài.

Chi phí giải phóng mặt bằng có được tính vào chi phí phát triển dự án không?

Có thể được tính trong ngân sách phát triển dự án. Tuy nhiên, cách phân loại và ghi nhận cụ thể cần căn cứ vào phương án tài chính và quy định áp dụng.

Làm sao để dự toán chi phí dự án chính xác?

Cần kết hợp dữ liệu quỹ đất, quy hoạch, thiết kế sơ bộ, suất đầu tư, chi phí xây dựng, tiến độ, phương án vốn và các giả định thị trường để xây dựng mô hình tài chính.

Chi phí phát triển dự án bất động sản không chỉ là chi phí xây dựng mà là tổng hợp nhiều khoản chi từ khi hình thành ý tưởng đầu tư cho đến khi dự án hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường.

Có thể khái quát:

Đất đai → GPMB → Pháp lý → Quy hoạch → Tư vấn → Xây dựng → Hạ tầng → Tài chính → Quản lý → Marketing & bán hàng → Dự phòng.

Trong đó, cơ cấu chi phí của mỗi dự án có thể khác nhau đáng kể. Vì vậy, thay vì sử dụng một tỷ lệ chi phí cố định, chủ đầu tư nên xây dựng Development Budget riêng dựa trên quỹ đất, loại hình dự án, quy mô, tiến độ, phương án vốn và chiến lược kinh doanh.

Quan trọng nhất, kiểm soát chi phí phải bắt đầu ngay từ giai đoạn nghiên cứu quỹ đất và đánh giá tính khả thi, bởi những quyết định ở giai đoạn đầu có thể ảnh hưởng đến phần lớn tổng chi phí và hiệu quả đầu tư của dự án.