Giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân, trong khi nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn tiếp tục gia tăng. Chỉ số giá căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình công chức đô thị đã vượt 32 lần, phản ánh khoảng cách đáng kể giữa giá nhà và thu nhập. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở cho thuê, kết hợp với nhà ở thương mại để bán, đang được đặt ra như một hướng tiếp cận nhằm cân đối nguồn lực đầu tư, tạo dòng tiền và duy trì tài sản khai thác dài hạn. Đây cũng là một trong những vấn đề đáng chú ý khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc.
Mục lục
1. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập
Thị trường bất động sản đang đối mặt với một vấn đề mang tính cấu trúc: nhu cầu nhà ở lớn nhưng khả năng sở hữu nhà của nhóm thu nhập trung bình ngày càng hạn chế.
Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực tại Diễn đàn Bất động sản 2026, chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân năm của hộ gia đình công chức đô thị đã vượt 32 lần. Đây là chỉ số so sánh mặt bằng giá căn hộ với thu nhập, không đồng nghĩa một gia đình chỉ cần dành toàn bộ thu nhập trong hơn 32 năm là chắc chắn có thể mua được nhà.
Cũng tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề cập nhóm người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng. Nhóm này có thể vượt ngưỡng thu nhập để mua nhà ở xã hội nhưng vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Thực tế đó cho thấy bên cạnh nhu cầu nhà ở để sở hữu, thị trường cần phát triển thêm các lựa chọn thuê dài hạn, ổn định và có mức giá phù hợp với khả năng chi trả. Nhà ở cho thuê vì vậy không chỉ là giải pháp đáp ứng nhu cầu an cư mà còn có thể trở thành một hướng kinh doanh dài hạn đối với doanh nghiệp.
2. Bức tranh thị trường qua những con số
Các dữ liệu về nhu cầu và chỉ tiêu phát triển cho thấy nhà ở cho thuê đang được quan tâm ở cả góc độ thị trường và chính sách:
Hơn 32 lần: Chỉ số giá căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của hộ gia đình công chức đô thị.
217.430 căn: Nhu cầu nhà ở cho thuê dự kiến tại các địa phương đến năm 2030, theo Báo cáo 356/BC-BXD được các nguồn báo chí dẫn lại.
191.023 căn: Chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030 theo Nghị quyết 303/NQ-CP.
708.834 căn: Chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua trong cùng giai đoạn.
899.857 căn: Tổng chỉ tiêu của hai nhóm nhà ở nêu trên.
Theo Nghị quyết 303/NQ-CP, TP.HCM được giao chỉ tiêu 52.000 căn nhà ở cho thuê, Hà Nội 10.240 căn, Hải Phòng 15.000 căn, Bắc Ninh và Thái Nguyên mỗi địa phương 10.000 căn trong giai đoạn 2026–2030. Đây là chỉ tiêu kế hoạch, không phải số căn đã hoàn thành hoặc đã đưa vào khai thác.
Tại Hà Nội, ba dự án nhà ở cho thuê được cập nhật trong danh mục phát triển giai đoạn 2026–2030 có tổng quy mô gần 4.400 căn, tổng vốn đầu tư hơn 34.000 tỷ đồng và diện tích trên 40 ha. Trong đó, dự án tại Long Biên có quy mô khoảng 2.025 căn, tổng mức đầu tư hơn 29.000 tỷ đồng. Các dự án này có tiến độ triển khai dự kiến, không nên hiểu là nguồn cung đã hoàn thành.
Những dữ liệu trên cho thấy nhà ở cho thuê đang dần được xác định là một cấu phần riêng trong kế hoạch phát triển nhà ở, thay vì chỉ là hoạt động khai thác bổ sung của thị trường.
3. Mô hình nhà ở thương mại “nuôi” nhà ở cho thuê: Bài toán cân đối dòng tiền
Một cách tiếp cận được nêu tại Diễn đàn Bất động sản 2026 là kết hợp nhà ở thương mại để bán với nhà ở cho thuê trong cùng dự án. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, gọi đây là cách “lấy nhà ở thương mại nuôi nhà ở cho thuê”. Theo cách tiếp cận này, doanh nghiệp có thể kết hợp hoạt động phát triển dự án với khai thác tài sản dài hạn.
Thay vì phát triển toàn bộ căn hộ để bán, chủ đầu tư có thể dành một phần sản phẩm thương mại để chuyển nhượng, tạo nguồn thu phục vụ quá trình triển khai dự án; đồng thời giữ lại một phần quỹ căn hộ để khai thác cho thuê.
Mô hình này có hai cấu phần giá trị:
Nhà ở thương mại: Tạo nguồn thu từ hoạt động bán hàng, hỗ trợ thu hồi vốn và thực hiện các nghĩa vụ tài chính của dự án.
Nhà ở cho thuê: Duy trì quyền khai thác tài sản, tạo doanh thu định kỳ và hình thành danh mục bất động sản có khả năng tạo thu nhập dài hạn.
Về bản chất, đây là sự kết hợp giữa kinh doanh phát triển dự án và kinh doanh khai thác tài sản. Doanh nghiệp không chỉ hướng đến lợi nhuận từ việc bán sản phẩm mà còn có thể duy trì nguồn thu trong thời gian khai thác.
Tuy nhiên, mô hình không mặc nhiên bảo đảm hiệu quả tài chính. Khả năng cân đối vốn phụ thuộc vào tiến độ bán hàng, chi phí xây dựng, chi phí vốn, tỷ lệ căn hộ giữ lại và khả năng lấp đầy. Tiền thu từ bán căn hộ cũng không mặc nhiên đủ để tài trợ toàn bộ phần nhà cho thuê. Doanh nghiệp cần xây dựng phương án dòng tiền riêng cho từng cấu phần.
4. Chính sách và cơ hội phát triển dự án
Một cơ sở chính sách đáng chú ý là Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND của Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, quy định cơ chế đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố.
Theo Nghị quyết, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phải đáp ứng một số điều kiện đáng chú ý:
Dành tối thiểu 50% tổng số nhà ở của dự án để làm nhà ở cho thuê.
Dành tối thiểu 70% tổng số nhà ở cho thuê của dự án cho đối tượng chính sách thuê.
Được dành tối đa 50% tổng số căn hộ để làm nhà ở thương mại để bán, nhưng không vượt quá 60% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án.
Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, theo quy định.
Chủ đầu tư phải sử dụng một phần lợi nhuận từ hoạt động bán nhà ở thương mại để giảm giá nhà ở cho thuê theo chính sách của thành phố.
Đây là cơ chế có ý nghĩa đối với việc hình thành các dự án kết hợp nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh đây là chính sách áp dụng trên địa bàn Hà Nội, không phải tỷ lệ bắt buộc đối với tất cả dự án trên cả nước.
Ở phạm vi quốc gia, Nghị quyết 303/NQ-CP giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030, đồng thời xác định định hướng phát triển tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu vực phát triển theo mô hình TOD.
Định hướng này đặt ra yêu cầu lựa chọn vị trí dự án dựa trên nhu cầu thuê thực tế, khả năng kết nối giao thông và sự hiện diện của các trung tâm việc làm, thay vì chỉ dựa vào giá đất hoặc kỳ vọng tăng giá bất động sản.
5. Góc nhìn doanh nghiệp: Cân bằng cơ hội và bài toán đầu tư
Đối với doanh nghiệp bất động sản, mô hình kết hợp nhà thương mại và nhà cho thuê có thể giúp đa dạng hóa nguồn thu, nhưng đồng thời đòi hỏi thay đổi trong tư duy đầu tư.
Thứ nhất, về thị trường và sản phẩm.
Doanh nghiệp cần xác định rõ nhóm khách thuê mục tiêu như công nhân khu công nghiệp, nhân viên văn phòng, chuyên gia, người trẻ mới đi làm và các hộ gia đình chưa đủ khả năng mua nhà. Mức giá thuê, diện tích căn hộ và tiện ích cần phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm.
Thứ hai, về quy hoạch và vị trí.
Dự án nên gắn với khu vực có việc làm, giao thông công cộng, trường học, cơ sở y tế và dịch vụ thiết yếu. Khả năng tiếp cận nơi làm việc là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Thứ ba, về tài chính.
Doanh nghiệp cần tính toán đồng thời tổng mức đầu tư, chi phí đất, chi phí xây dựng, lãi vay, tiến độ thu tiền bán hàng và nguồn vốn duy trì hoạt động cho thuê. Phần nhà giữ lại để khai thác thường có chu kỳ thu hồi vốn dài, do đó cần nguồn vốn phù hợp với thời gian đầu tư và vận hành.
Thứ tư, về vận hành.
Hoạt động kinh doanh nhà cho thuê không kết thúc khi công trình được bàn giao. Doanh nghiệp cần duy trì hệ thống quản lý khách thuê, thu tiền, bảo trì, kiểm soát chi phí và chất lượng dịch vụ. Các chỉ số cần theo dõi gồm tỷ lệ lấp đầy, doanh thu cho thuê, thu nhập hoạt động ròng (NOI), chi phí vận hành và thời gian hoàn vốn.
Đây là điểm khác biệt giữa doanh nghiệp chỉ có năng lực phát triển dự án và doanh nghiệp có khả năng sở hữu, quản lý, khai thác tài sản dài hạn.
6. Tầm nhìn dài hạn trong phát triển nhà ở cho thuê
Từ dữ liệu thị trường, chỉ tiêu phát triển nhà ở và cơ chế chính sách, có thể nhận diện ba vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm.
Một là, nhà ở cho thuê đang được đưa vào kế hoạch phát triển với chỉ tiêu cụ thể. Chỉ tiêu 191.023 căn trong giai đoạn 2026–2030 tạo cơ sở để doanh nghiệp nghiên cứu phân khúc này trong chiến lược đầu tư dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào hoạt động bán sản phẩm.
Hai là, hiệu quả dự án phụ thuộc vào khả năng khai thác thực tế. Một dự án có quy mô lớn nhưng vị trí không phù hợp, giá thuê vượt khả năng chi trả hoặc chi phí vận hành cao vẫn có thể không đạt hiệu quả tài chính. Vì vậy, nghiên cứu nhu cầu thuê cần được thực hiện ngay từ giai đoạn lập quy hoạch và thiết kế.
Ba là, năng lực quản lý tài sản có thể trở thành lợi thế cạnh tranh. Doanh nghiệp cần chuẩn bị hệ thống vận hành, nguồn vốn dài hạn và phương án bảo trì tài sản. Việc hợp tác với các đơn vị quản lý vận hành hoặc tổ chức đầu tư dài hạn cũng là hướng có thể nghiên cứu.
Về dài hạn, mô hình kết hợp nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê có thể góp phần mở rộng cấu trúc kinh doanh bất động sản: từ phát triển dự án để bán sang kết hợp phát triển, sở hữu và khai thác tài sản.
Kết luận
Phát triển nhà ở cho thuê kết hợp với nhà ở thương mại để bán là một hướng tiếp cận đáng chú ý trước khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Với doanh nghiệp phát triển dự án, mô hình này có thể giúp đa dạng hóa nguồn thu và hình thành danh mục tài sản tạo doanh thu dài hạn. Tuy nhiên, hiệu quả phụ thuộc vào khả năng cân đối vốn, lựa chọn vị trí, mức giá thuê, nhu cầu thực tế và năng lực vận hành. Trong giai đoạn tới, doanh nghiệp có khả năng kết hợp phát triển dự án với quản lý, khai thác tài sản sẽ có thêm cơ hội trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Chia sẻ:
Lê Triều
TBP Marketing